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Investir em Fundos Imobiliários Através do Mercado de Ações

Tempo de leitura: 23 minutos

Provavelmente, a maioria das pessoas já ouviu falar sobre o mercados de ações e os investimentos imobiliários, mas pouquíssimas pessoas sabem como é que os dois mercados podem ser combinados para que possa aproveitar ao máximo o seu capital disponível para investir.

O que é melhor, investir no mercado de ações ou no setor imobiliário? Continue a ler o nosso artigo.

Como Investir em Fundos de Investimento Imobiliário

Neste artigo, iremos explicar-lhe:

  • O Que é o Mercado Imobiliário
  • O Que é o Mercado de Ações
  • O que é melhor: investir no mercado de ações ou no setor imobiliário?
  • Oportunidades de investir em imóveis
  • Riscos do Trading Imobiliário

Vamos começar!

Fundo Imobiliário - Investir em REIT

Explicar o porque é que investir em bens imóveis pode ser considerado uma boa ideia, vamos analisar primeiro todo o contexto.

O ambiente económico atual, caracterizado por taxas de juros extremamente baixas e até negativas em alguns casos, significa que o rendimento dos depósitos bancários, o produto de investimento favorito das famílias nos últimos anos, é praticamente nulo.

Por isso, muitos investidores tiraram todo o seu dinheiro desses depósitos bancários para aplicá-lo em diferentes investimentos. Investir no mercado imobiliário é uma dessas opções e, para além disso, uma das mais populares. Existem poucas pessoas que nunca conheceram alguém que já investiu no setor imobiliário de uma forma ou de outra, e com melhor ou pior sorte.

O investimento imobiliário já foi amplamente discutido em todo o mundo. Especialmente no nosso país, onde muitas pessoas, assim que obtêm economias suficientes, recorrem imediatamente aos investimentos imobiliários, geralmente com a compra física de uma propriedade (habitualmente um apartamento ou uma segunda casa) sem conhecer outras possibilidades de investimento que podem oferecer oportunidades muito melhores.

Antes de Investir em Fundos Imobiliários, o Que é o Mercado Imobiliário?

De uma forma simples, o mercado imobiliário é aquele em que diferentes tipos de imóveis são comprados e vendidos, sejam eles, casas particulares, espaços comerciais, terrenos agrícolas, instalações de construção, lotes, etc.

A compra de propriedades, tanto para uso pessoal quanto para fins de investimento, atrai muitas pessoas, mas poucos potenciais investidores pensam que comprar e possuir uma propriedade pode não ser tão fácil quanto imaginam. E isso pode não atender às suas expectativas de retornos futuros.

Esta é uma das razões pelas quais muitas pessoas se afastaram do mercado imobiliário nos tempos de crise. Associam a compra física de um imóvel ao pagamento de empréstimos, impostos e taxas, grandes reparos, aluguer a um inquilino entre outras atividades que podem ser desagradáveis.

Neste sentido, é importante saber que existem duas opções para investir em imóveis e que uma delas não possui os encargos mencionados:

  • Comprar fisicamente o imóvel, independentemente de sua natureza e finalidade.
  • Investir nas bolsas de valores (compra de ações de empresas imobiliárias, com fundos imobiliários cotados, como os ETF ou ainda através de REITs).

Obviamente, a compra física de imóveis continua a ser uma maneira muito mais popular de investimento em imobiliário, e muitas pessoas já estão familiarizadas com isso.

Vamos então ver de seguida, quais são as oportunidades que as Bolsas de Valores nos podem oferecer.

Temos a consciência de que existem vários conceitos que deve aprender e compreender antes de começar a sua jornada. E por isso, a Admiral Markets, para além de ser uma corretora bem regulada, dispõe também de vários artigos e tutoriais que irão certamente facilitar a sua curva de aprendizagem. Comece hoje mesmo a negociar com uma corretora de CONFIANÇA!

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Investir Num Fundo de Investimento Imobiliário Através da Bolsa de Valores

Os mercados de ações oferecem uma grande quantidade de oportunidades de investimento, não só no setor imobiliário, mas também numa ampla gama de setores económicos que cobrem quase todos os aspectos da vida quotidiana de uma pessoa.

Nas últimas décadas, as bolsas de valores tornaram-se o motor da economia global e o foco de atenção não só dos investidores, analistas e economistas, mas também dos políticos. Isto pode dar-lhe uma ideia da sua importância nos últimos anos.

Investidores Imobiliários - O Que São as Bolsas de Valores?

Antes de começar a investir em imóveis, precisa de saber primeiro, o que é afinal o mercado de ações.

Os mercados de ações são uma coleção de diferentes mercados e de bolsas de valores, onde são realizadas as atividades regulares de compra, venda e emissão de ações de empresas. Estas atividades financeiras são realizadas através de trocas oficiais ou mercados de balcão (OTC), que operam sob um conjunto de regras e regulamentos.

Os mercados de ações globais servem como uma plataforma onde vários compradores e vendedores se encontram, interagem e fazem as transações que desejam. Como o número de participantes do mercado é enorme, é garantido um preço justo.

Os mercados de ações são um dos maiores e mais populares mercados financeiros do mundo. Segundo os dados do Banco Mundial para 2018, a capitalização de mercado de todas as empresas cotadas nas bolsas de valores mundiais é de até 68,65 triliões de dólares, o que é três vezes mais do que o PIB da maior economia do mundo: os EUA.

Como podemos ver no gráfico que se segue, apenas nos últimos 10 anos após a crise financeira global de 2008, a capitalização das empresas cotadas nas bolsas de valores mundiais dobrou. Nos 16 anos entre 2002 e 2018, mais do que triplicou.

Capitalização de Empresas Ligadas ao Setor do Imobiliário - Mercado Imobiliário

Fonte: The World Bank.

O Que é Melhor: Investir em Fundos Imobiliários ou em Imóveis?

Ao longo dos anos, muitos argumentos foram levantados a favor da compra de imóveis e do investimento em ações, e a disputa entre os apoiantes de um e de outro continua. No entanto, ambas as opções têm as suas vantagens e desvantagens, bem como as suas qualidades, que as tornam únicas, à sua maneira.

A escolha entre investir num imóvel ou através do mercado de ações depende de:

  • O investidor
  • O Capital Disponível
  • O Nível de Tolerância ao Risco
  • Objetivos de Investimento
  • Estilo de Investimento

A nível Global, a maioria das pessoas parece escolher com maior facilidade as bolsas de valores, pelo facto de as mesmas serem muito mais acessíveis. Além disso, na maioria dos casos, você irá precisar de poupar e acumular uma grande quantia de dinheiro se decidir comprar um imóvel. Isto significa que a compra de propriedades como forma de investimento acarreta um custo adicional de dinheiro e de tempo.

Vamos de seguida comparar os dois tipos de investimentos e examinar os prós e os contras das duas opções, que lhe permitem ganhar exposição no popular mercado imobiliário!

Imobiliária Bolsa de Valores - Investimento Inicial

Na maioria dos casos, a compra de um imóvel está associada a um investimento inicial muito maior do que aquele que é necessário quando se negoceia nos mercados de ações.

  • Por exemplo, um apartamento na cidade de Lisboa pode custar centenas de milhares de euros. Sendo que o preço médio por metro quadrado da capital, alcançou no primeiro trimestre de 2020, os 3921 euros / m2.

Imobiliária Bolsa de Valores - Custos

Ao investir em imóveis através da sua compra física, na maioria dos casos, terá também que pagar uma comissão ao intermediário pela transação, que no caso de Portugal geralmente fica entre 2% e 5%. Por outras palavras, se um apartamento lhe custar 500.000 euros, você terá que pagar 15.000 euros à sua imobiliária. Quanto mais cara a propriedade, maior a comissão a pagar.

Além disso, esta pode não ser a única comissão que poderá pagar. Às vezes, após a compra de um imóvel, é necessário executar vários procedimentos com as administrações públicas que lhe irão custar adicionalmente, tempo e dinheiro.

Deve sempre ter em mente que, tudo isto será provavelmente acompanhado pelo pagamento de impostos sobre a propriedade, manutenção, serviços públicos, seguros etc. Desta forma, o seu investimento irá aumentar enquanto se reduzem os seus rendimentos futuros.

Quando você compra ações, ETFs ou SOCIMIS (Sociedade Anónima Cotada de Investimento Imobiliário) nos mercados de ações, só precisa de pagar um pequeno valor adicional, acompanhado com a comissão da sua corretora. Por exemplo, a Admiral Markets permite negociar através de ETFs com taxas de US $ 0,01 por ação.

A melhor maneira de verificar os custos de investimento em imóveis através das bolsas é com uma conta de demonstração totalmente gratuita e livre de riscos. Poderá realizar todos os testes que desejar sem nenhum tipo de risco, pois serão utilizados fundos virtuais.

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Investimento em Fundo Imobiliário - Liquidez

Outra grande desvantagem do investimento em imóveis, é a sua baixa liquidez no mercado imobiliário. Por exemplo, se algo inesperado surgir e precisar de dinheiro ou apenas achar que o preço atual do seu imóvel é o ideal para a venda, pode levar meses e até um ano, para que consiga vender a sua propriedade. Por isso, pode perder o preço de venda esperado e não capitalizar o investimento no momento que desejar.

Pelo contrário, se você quiser vender os seus investimentos nas bolsas de valores, irá precisar de apenas alguns segundos na plataforma de trading da sua corretora. Depois, basta retirar os seus fundos e fazer com que os mesmos cheguem à sua conta bancária,em poucos dias, em alguns casos, isto acontece no próprio dia. Desta forma, pode obter o melhor preço e capitalizar rapidamente o seu investimento.

ETF Fundo Imobiliário - Gestão de Riscos

Assim como acontece com a maioria dos ativos, os mercados imobiliários e de ações, são cíclicos e não podem mover-se à mesma velocidade e na mesma direção, porque não estão totalmente correlacionados. Para minimizar os seus riscos, a melhor opção é diversificar o seu portfólio imobiliário, o que lhe irá facilitar a sua gestão de riscos, nos seus investimentos.

Quando decide investir numa propriedade através da compra física da mesma, terá apenas exposição ao mercado imobiliário do país, da cidade e até da vizinhança, e a apenas um tipo de propriedade: seja ela uma moradia, apartamento, estabelecimento comercial, propriedade agrícola, etc.

Em vez disso, pode começar a comprar ações de diferentes empresas no mercado de ações e investir noutros ativos ou países. Como alternativa, pode depositar o seu dinheiro num fundo de investimento imobiliário ou num fundo cotado na bolsa de valores. Investir em ações de empresas imobiliárias irá permitir que consiga diversificar o seu portfólio em mais do que um país, continente ou até mesmo moeda.

Além de que, quando investe em imóveis através das bolsas de valores, pode fazê-lo em diferentes tipos: shopping centers, propriedades de férias, edifícios residenciais, portos, hospitais e muito mais. Esta diversificação reduz, e distribui o seu risco de investimento.

Investimentos em ações, ETFs e REITs podem também oferecer retornos passivos na forma de dividendos, que as empresas pagam trimestralmente ou anualmente. Ao contrário do aluguer de imóveis, não precisa de procurar inquilinos.

Fundo de Investimento Imobiliário - Relação Custo-Benefício

Quando se trata de rentabilidade, os mercados de ações provam bem o seu valor, especialmente quando se trata de lucratividade a longo prazo. Por exemplo, o Índice dos Estados Unidos da América, SP500, que inclui as 500 maiores empresas de capital aberto nos EUA e data de 1926, acumulou um retorno médio anual de cerca de 10% em 2018. Mesmo quando ajustamos este retorno pela inflação, obtemos um rendimento médio anual de cerca de 7%.

Ao mesmo tempo, o mais antigo índice de ações do mundo, Dow Jones, que inclui as 30 maiores empresas americanas, criado em 1896, tem um retorno médio anual de 5,22%.

Mas as bolsas de valores sofreram grandes mudanças no século passado, e por isso vamos examinar mais de perto algumas das ferramentas mais modernas, como o índice de tecnologia Nasdaq 100. Em pouco mais de 10 anos, desde a crise financeira global em 2008, o Nasdaq 100 cresceu dos 1.000 pontos que tinha no final de 2008 para os atuais 8600 em Abril de 2020. Na realidade, isto representa um retorno de cerca de 760% .

No gráfico a seguir, você pode ver a evolução do CFD NQ 100 nos últimos anos. A linha vermelha reflete a média móvel de 200 períodos.

Evolução do Índice NASDAQ nos últimos anos - Investimento no Mercado Imobiliário

Fonte: Admiral Markets MetaTrader 5 NQ100 CFD. Gráfico semanal com intervalo de dados entre Dezembro de 2009 e 15 de Abril de 2020. Elaborado a 15 de Abril de 2020. Observe que o desempenho passado não é um indicador confiável do desempenho futuro.

Investimento no Mercado Imobiliário - Alavancagem

Investir em imóveis através das bolsas de valores permite o uso de alavancagem em alguns instrumentos financeiros. A alavancagem permite-nos operar com uma pequena percentagem da posição total, e com a mesma, pode obter maiores lucros no mercado.

No entanto, devemos ter cuidado com esta ferramenta, pois, da mesma forma que nos permite dobrar os lucros, também multiplica as perdas na mesma proporção, caso o mercado vá contra nós.

Produtos com alavancagem, como os CFDs, suportam as vendas a descoberto, o que significa que o trader pode obter lucro mesmo se os mercados estiverem em queda. Desta forma, os investidores podem beneficiar-se dos movimentos de preços em ambas as direções.

Estes produtos financeiros derivados são bastante comuns e não requerem um grande depósito de fundos. Por isso, tornam-se ativos ideais para os pequenos investidores, que possuem pequenas quantias de capital.

Mercado Imobiliário - Compra Física de Imóveis

Uma das principais vantagens de comprar um imóvel como investimento é que você acaba por possui o mesmo fisicamente, pode vê-lo e tocar-lhe. Isto cria um sentimento mais real para o investidor e inspira uma certa segurança e confiança.

No entanto, a maioria das pessoas passa a vida numa casa, e comprar outra propriedade pode dar-lhe uma sensação mais familiar.

REIT - Proteção Contra a Inflação

Os investimentos em imóveis físicos têm sido tradicionalmente usados para proteger os investidores contra a inflação e desacelerar a redução do poder de compra do investidor. Esta proteção, no entanto, pode também ser alcançada nos mercados financeiros, selecionando instrumentos de forma apropriada, por exemplo, matérias-primas.

Para ver os gráficos de preços das bolsas de valores, irá precisar de ter uma plataforma de trading, descarregada e instalada. Se ainda não possui nenhuma plataforma, clique na imagem que se segue, e descarregue GRATUITAMENTE a sua plataforma de trading:

Plataforma de Trading MetaTrader 5 para negociar Fundos de Investimento Imobiliários da Bolsa de Valores

Como Investir com Sucesso em Fundos Imobiliários?

Como investir com sucesso no mercado imobiliário através da bolsa? No caso das bolsas de valores, você pode ter o acesso a vários tipos de ativos que permitem a exposição ao mercado imobiliário. Cada um deles tem as suas próprias peculiaridades, então vamos ver quais são as oportunidades de investimento que cada um deles pode oferecer:

  1. Ações de empresas imobiliárias.
  2. ETFs
  3. REIT nos EUA (Real Estate Investment Trusts) e SOCIMIS.

Vamos analisar cada uma destas opções em separado:

Como Investir Num Fundo de Investimento Imobiliário - Ações

Nas bolsas de valores, você pode encontrar inúmeras empresas cujo os seus negócios estão relacionados de uma forma ou outra ao setor imobiliário. Ao comprar uma ou mais empresas deste setor, pode obter uma exposição ao mercado imobiliário a um preço mais baixo do que se tivesse comprado um imóvel fisicamente.

As empresas imobiliárias incluem não só moradias, mas também hotéis, resorts, shoppings, centros de saúde etc. Por isso, a compra de várias empresas distintas no setor imobiliário facilita a diversificação do seu portfólio. Além disso, algumas empresas oferecem dividendos aos seus acionistas, o que é um bónus adicional.

Porém, antes de comprar uma ação é necessário analisar e investigar a saúde da empresa em questão, ver os seus dados históricos, o tipo de negócio e o seu potencial, entre outros detalhes.

Com a Admiral Markets, você pode negociar ações de mais de 4000 empresas com comissões de apenas US $ 0,01.

Mercado Imobiliário - ETF Fundo Imobiliário

Um ETF ou "Exchange Traded Fund" é um fundo de investimento cotado em bolsa. Os ETFs são títulos que podem ser comprados e vendidos nas bolsas de valores através de um intermediário, a corretora. Estes fundos imobiliários oferecem diferentes classes de ativos, desde as tradicionais ações a moedas ou mercadorias.

Os fundos imobiliários de ações cotados, são semelhantes aos fundos mútuos, mas oferecem custos mais baixos e uma diversificação mais ampla. Além disso, a sua estrutura permite que os traders e os investidores realizem vendas a descoberto, usem alavancagem e evitem os impostos sobre ganhos de capital em alguns países.

Se deseja investir em imóveis, mas pretende ter uma boa distribuição dos seus riscos, a escolha de um fundo de ações nesse setor pode ser uma excelente decisão! Além disso, investir em ETFs não irá exigir uma pesquisa e análise sérias de cada empresa em separado, como é o caso das ações tradicionais.

Ao mesmo tempo, os fundos negociados em bolsa podem oferecer investimentos em diferentes tipos de propriedades usando apenas um único instrumento financeiro. Para além de tudo isto, este tipo investimento permite-lhe ter uma grande diversificação dos seus investimentos.

Como Investir em Fundos Imobiliários - REITs e SOCIMIS

Os REITs, também conhecidos por Fundos de Investimento Imobiliário, são entidades cotadas na bolsa de valores, que desenvolvem ou gerem imóveis de modo a originar receita. Os mesmos estão sujeitos a uma regulamentação específica, como por exemplo, são obrigados a distribuir uma alta percentagem da sua receita entre os seus acionistas através do pagamento de dividendos.

Os REITs permitem que os investidores privados comprem ações de diferentes propriedades incluídas no portfólio desses mesmos fundos de investimento imobiliário, que incluem desde apartamentos, a centros de saúde, hotéis, edifícios de escritórios, armazéns industriais, etc.

A maioria destes fundos é especializada num setor específico, concentrando desta forma o tempo, a energia e o financiamento naquele segmento do mercado imobiliário em particular. No entanto, também existem REITs diversificados com diferentes tipos de propriedades nas suas carteiras.

Os REITs têm geralmente um modelo fácil e direto. Por exemplo, eles alugam um apartamento e depois distribuem essa receita em forma de dividendo aos seus acionistas. Simplificando, um REIT pode ser visto como uma empresa de capital aberto que gere ou financia propriedades que, em seguida, geram um retorno financeiro. Estes fundos imobiliários geram um fluxo constante de retornos para os seus investidores, mas oferecem pouco em termos de crescimento de capital.

O mesmo conceito está por detrás do que em Espanha se denominou de SOCIMIS, empresas de investimento cotadas no mercado imobiliário. Estas empresas têm entre os seus principais objetivos a compra e a reabilitação de ativos imobiliários e, em seguida, procuram o seu aluguer. Eles têm uma regulamentação específica pela qual, entre muitas outras coisas, devem ter um capital social mínimo.

Para garantir a segurança do seu capital investido, negoceie os seus Fundos Imobiliários através de uma corretora de CONFIANÇA! A Admiral Markets está no mercado desde 2001, e para além de oferecer serviços bastante competitivos, tem vindo a ganhar vários prémios como melhor corretora. Não espere mais e comece hoje mesmo a negociar no Mercado Imobiliário!

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Riscos de Investir em Fundos Imobiliários

Como qualquer outro tipo de investimento, tanto a compra direta e física de imóveis como a compra de ações, ETFs ou SOCIMIS, trazem riscos. É uma boa ideia que todos os investidores se familiarizem com qualquer um destes instrumentos financeiros antes de começar a investir com o seu capital real. Para uma gestão mais eficaz, é melhor conhecer os riscos de cada um destes ativos!

Compra Física de Imóveis - Investidores Imobiliários

Atualmente, em Portugal, a compra física de um imóvel é considerada um bom investimento, pois a tendência dos últimos anos é ascendente, após o colapso da bolha imobiliária que ocorreu no ano de 2008. No entanto, não podemos voltar a cair no erro de pensar que os preços dos imóveis irão sempre subir.

A baixa liquidez é uma das principais causas de problemas no mercado imobiliário atual e é justamente isso que pode levar às acentuadas quedas no mercado, em determinados momentos. Ao escolher uma propriedade para realizar determinado um investimento, o risco e o potencial de retorno devem ser avaliados antes de fazer a compra.

Também os custos futuros (como possíveis reparos, remodelações, manutenção, serviços públicos, seguros, etc.), taxas de juros e expectativas, bem como a possível escassez de inquilinos durante certos períodos.

Ao iniciar um negócio imobiliário de médio e longo prazo, os impostos também devem ser levados em consideração. Todos estes gatos são importantes no cálculo do desempenho potencial do seu investimento imobiliário.

Investimento no Mercado Imobiliário Através do Mercado de Ações - REIT

Os mercados de ações oferecem uma alta volatilidade e alguns investidores podem até perder todo o investimento se, por exemplo, uma empresa entrar em falência. No entanto, como investidor, ao ter um risco razoável pode realmente trazer-lhe alguns benefícios, pois a falta de risco significa que irá ter retornos mais baixos. Por isso, devemos calcular bem a relação de risco / benefício para poder estimar se irá realizar um bom investimento ou não.

Quanto mais estável o valor do ativo, menor o seu risco e, por isso, menor será o seu retorno. O valor das ações pode aumentar se o estado geral dos negócios melhorar ou se alguns fatores mudarem as expectativas de lucro da empresa. Também existem alguns fatores que podem afetar os preços das ações, que alteram o seu valor antes, do que se compararmos a um investimento de um imóvel físico.

As Ações, ETFs e REITs ou SOCIMIS podem ser baratos e custar menos de 50 euros, permitindo assim aos investidores obter uma grande diversificação com pequenos investimentos, em várias direções. Além disso, pode ser aconselhável para alguns investidores não comprar ações de empresas individuais, mas optar por ETFs, proporcionando desta forma uma maior diversificação, e um risco mais reduzido.

Há cerca de 10 anos atrás, em 2008, o mundo experienciou uma recessão económica global. Durante essa recessão, os preços das ações de muitas empresas caíram a pique. No entanto, nos anos seguintes, os mesmos recuperaram-se de forma rápida até atingir novos máximos.

Investir em Fundos Imobiliários Através da Bolsa de Valores - Conclusão

O popular mercado imobiliário atraiu sempre a atenção de muitos investidores, fossem eles iniciantes ou profissionais, mas alguns deles podem não estar cientes de todas as oportunidades que este tipo de investimento oferece.

A maioria das pessoas associa fazer negócios imobiliários com a compra física de imóveis, no entanto, não conhecem uma opção que pode definitivamente, ser mais vantajosa: investir no setor imobiliário através das bolsas de valores.

A compra de ações de empresas, fundos cotados ou REITs e SOCIMIS oferece também a exposição ao mercado imobiliário, com a possibilidade de começar a investir com um investimento inicial muito reduzido, com menores custos periódicos, uma melhor liquidez e, muitas das vezes, com um melhor desempenho geral. Obviamente, este tipo de investimento também tem as suas desvantagens, principalmente a falta de sensação de compra física e a necessidade de conhecer um pouco do funcionamento das bolsas de valores.

No entanto, todo investimento tem os seus riscos. O importante, por isso, é geri-los bem e escolher bem o seu objeto de investimento. Desta forma, um desempenho satisfatório pode ser alcançado!

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