REIT investavimas: kas yra nekilnojamojo turto fondai?

Gruodis 07, 2021 10:25 Europe/Vilnius
Skaitymo trukmė: 9 min.

REIT arba nekilnojamojo turto fondai yra populiarus būdas investuoti į nekilnojamojo turto rinką neperkant fizinio nekilnojamojo turto. Tad, kas yra REIT investavimas? Kaip veikia REIT fondai? Kokie jų privalumai ir trūkumai? Šiame straipsnyje mes ir pabandysime atsakyti į šiuos klausimus bei dar daugiau! 

Kas yra REIT fondai?

Nekilnojamojo turto fondas (angliškai Real Estate Investment Trust arba sutrumpintai REIT) yra įmonė, kuri naudoja investuotojų pinigų fondą, kad įsigytų, plėtotų ir valdytų pajamas generuojančio nekilnojamojo turto portfelį.  

Tokį nekilnojamąjį turtą gali sudaryti daugiabučiai namai, prekybos centrai, sandėliai ar biurų kvartalai.

REIT veikia panašiai kaip investiciniai fondai arba biržoje prekiaujami fondai (ETF), nes jų dėka neprofesionalūs investuotojai gali įgyti nekilnojamojo turto rinkos pozicijų be didelių susijusių išlaidų ir, žinoma, galvos skausmo, kurie lydi nekilnojamojo turto nuosavybę ir jos valdymą.

Nors REIT paprastai specializuojasi konkrečiame nekilnojamojo turto rinkos sektoriuje, bet galima rasti ir tokių REIT, kurių investiciniai portfeliai yra diversifikuoti ir apima kelis skirtingus sektorius.

Taigi, kas išskiria REIT iš kitų fondų ir kitų rūšių įmonių? Tikslios REIT charakteristikos įvairiose šalyse skiriasi, bet paprastai REIT naudojasi lengvatiniu mokesčių režimu ir moka mažiau tiek pelno, tiek kapitalo prieaugio mokesčių.  

Tačiau tam, kad įmonės galėtų būti laikomos REIT fondais, jos turi atitikti tam tikras sąlygas.

Kaip įmonė gali tapti REIT fondu?

Kaip ir REIT charakteristikos, taip ir kriterijai, kuriuos įmonė turi atitikti, kad taptų REIT fondu, įvairiose šalyse skiriasi. Pateiksime keletą pavyzdžių.

Pagrindinės REIT fondų sąlygos Jungtinėje Karalystėje
  • Įmonės savo investuotojams paskirsto ne mažiau kaip 90 % savo neapmokestinamo pelno kaip dividendų.
  • Tai uždaro tipo investicinis fondas.  
    • Šiuo atveju reguliariai kuriamos naujos akcijos investuotojų paklausai patenkinti, o kai investuotojas nori pasitraukti iš fondo, fondas išperka savo akcijas.
    • Kita vertus, toks fondas išleidžia akcijas per pradinį viešą akcijų siūlymą (IPO), siekdamas pritraukti kapitalo savo investicinei veiklai. Sukūrus akcijas, jomis keičiasi antrinės rinkos investuotojai. Naujos akcijos nėra kuriamos tam, kad būtų patenkintas investuotojų paklausos didėjimas ir fondas jų neišperka.
  • Įmonė įsikūrusi JK ir įtraukta į pripažintos vertybinių popierių biržos sąrašus.
  • Taip pat tai negali būti vadinama close company, tai yra uždaroji akcinė bendrovė, kurią kontroliuoja penki ar mažiau investuotojų.
Pagrindinės REIT fondų sąlygos Bulgarijoje
  • Įmonė įsteigta pagal komercinę teisę ir steigėjais gali būti ne daugiau kaip 50 asmenų.
  • 30 % kapitalo priklauso instituciniams investuotojams.
  • REIT kapitalas negali būti mažesnis nei 500 000 BGN.
  • REIT akcininkai nemoka kapitalo prieaugio mokesčio, o tik 5 % dividendų mokestį.
  • REIT paskirsto 90 % metinio pelno kaip dividendus savo investuotojams.
Pagrindinės REIT fondų sąlygos JAV
  • Įmonė 75 % viso savo turto investuoja į nekilnojamąjį turtą.
  • Bent 75 % bendrojo pelno gauna iš nuomos, būsto paskolos palūkanų arba nekilnojamojo turto pardavimo.
  • 90 % savo apmokestinamųjų pajamų paskirsto investuotojams dividendų forma.
  • Po pirmųjų gyvavimo metų yra ne mažiau kaip 100 akcininkų.

Suprantama, kad yra ir daugiau reikalavimų, kurių reikia laikytis, tačiau čia pateikėme pačius svarbiausius.

Kaip matome, REIT fondas paprastai suteikia bendrovei teisę į privilegijuotą apmokestinimo režimą, tačiau kokia yra konkreti REIT investavimo nauda investuotojams?

REIT fondų nauda investuotojams

Mes jau aptarėme pagrindinę REIT investavimo naudą, o toliau aptarsime ir daugiau privalumų.

Diversifikavimas

Nekilnojamojo turto rinka paprastai juda kitaip nei kitos finansinės rinkos, todėl tai yra gera galimybė diversifikuoti savo portfelį. REIT investavimas užtikrina šią diversifikaciją, leidžiančią investuotojams įgyti pozicijų nekilnojamojo turto rinkoje, neperkant ir nevaldant jokio fizinio nekilnojamojo turto.

Reguliarios pajamos

Reikalavimas REIT fondams paskirstyti 90 % pelno investuotojams reiškia, kad, investuodamas į REIT fondą, investuotojas paprastai turi gana stabilų papildomų pajamų šaltinį. Dėl to REIT fondai yra ypač patrauklūs pajamų investuotojams.

Likvidumas

Vienas iš pagrindinių investicijų į fizinį turtą minusų yra likvidumo trūkumas nekilnojamojo turto rinkoje. Nekilnojamojo turto pirkimas ir pardavimas kai kuriais atvejais gali užtrukti mėnesius ar net metus.  

Kita vertus, REIT fondais paprastai prekiaujama vertybinių popierių biržoje ir todėl jie pasižymi aukštu likvidumo lygiu, o tai reiškia, kad juos lengva pirkti ir parduoti.

Apsidraudimas nuo infliacijos

Tai galbūt ne tiek konkrečiai REIT fondų privalumas. Tačiau, REIT fondai susiję su nekilnojamojo turto rinka apskritai, o infliacijos didėjimo metu, nekilnojamas turtas istoriškai pasirodė esąs veiksmingas apsidraudimas nuo infliacijos.

Jeigu mes orientuojamės būtent į REIT investavimą, tai šių fondų pajamos daugiausia gaunamos iš investiciniame portfelyje esančio nekilnojamojo turto nuomos. Nuoma paprastai teigiamai koreliuoja su infliacija.  

Kitaip tariant, didėjant infliacijai, paprastai didėja ir nuomos mokesčiai. Ši koreliacija leidžia REIT fondui toliau augti ir išlaikyti savo dividendų mokėjimus infliacinio spaudimo laikotarpiais.

REIT investavimo trūkumai

Natūralu, kad REIT investavimas pasižymi ne vien tik teigiamomis charakteristikomis. Visada yra tam tikrų trūkumų, kuriuos potencialūs investuotojai turi apsvarstyti.

Mažas augimas

Nors reikalavimas išmokėti 90 % savo pelno investuotojams yra labai svarbu pajamų požiūriu, tačiau REIT fondai palieka tik 10 % reinvestuoti atgal į įmonę. Natūralu, kad tai turi neigiamą poveikį įmonės augimui ir gebėjimui įsigyti naujo turto, kad galėtų papildyti savo portfelį.

Todėl, nors daugelis REIT fondų turi palankų dividendų pajamingumą, jie ne visada yra geriausias pasirinkimas žmonėms, kurie ieško investicijų su kapitalo vertės padidėjimo potencialu.

Mokesčiai

Nors REIT fondai yra atleidžiami nuo kapitalo prieaugio mokesčių, investuotojai turi mokėti dividendų mokestį, kurio dydis priklauso nuo šalies, kurioje įsikūręs REIT fondas.  

REIT investavimo pavyzdys

„Tritax Big Box“ yra Jungtinės Karalystės REIT fondas, kuris investuoja ir nuomoja platinimo centrus. Šiuo metu jo portfelyje yra 60 aktyvų, kurių bendra vertė sudaro 4,89 milijardo svarų sterlingų. Tarp pagrindinių fondo klientų yra „Amazon“, „Morrisons“, „Tesco“ ir „Co-op“.  

Remiantis jų 2021 m. pirmojo ketvirčio finansiniais rezultatais, „63 % grupės klientų yra iš gynybinių ir saugių sektorių, tokių kaip elektroninė prekyba ar mažmeninė prekyba maisto produktais“, o tai ypač svarbu dabar, nes pasaulio ekonomika vis dar susiduria su neapibrėžtumu dėl koronaviruso pandemijos.

Fondo veiklos pelnas, lyginant su 2020 m., padidėjo daugiau kaip 19 % ir pasiekė 84,1 mln. svarų sterlingų. Dividendai už akciją taip pat padidėjo 2,4 %, todėl dabartinis dividendų pajamingumas – apie 2,9 %.  

Be to, 2021 m. balandį šis REIT fondas įsigijo naujų aktyvų ir nuo 2020 m. pabaigos jo portfelio vertė padidėjo beveik 11 %.

Šaltinis: „Admirals MetaTrader 5“, „Tritax Big Box REIT Plc“ 2016 m. vasario 7 d. – 2021 m. spalio 25 d. savaitinis grafikas. 2021 m. spalio 25 d. duomenys. Ankstesni rezultatai nėra patikimas būsimų rezultatų rodiklis.

 

Pažvelgę į „Tritax Big Box“ kainų grafiką, matome, kad po „Covid-19“ protrūkio sąlygotų žemumų akcijų kainai prireikė mažiau nei trijų mėnesių, kad atgautų iki pandemijos buvusį lygį, ir nuo to laiko labai išaugo.

Dėl tokios pastarosios savo sėkmės „Tritax Big Box“ ypač daug skolingas mažmeninės prekybos internetu augimui. Elektroninės prekybos rinka pastaraisiais metais gerokai išaugo, o šį augimą dar labiau paskatino pandemija, dėl kurios daugelis buvo priversti apsipirkinėti internetu.  

Šiai rinkai toliau augant, platinimo centrai turės vis didesnę paklausą, o „Tritax Big Box“ atrodo gerai įsitvirtinęs fondas, galintis tinkamai pasinaudoti šiuo augimu.

REIT investavimas su „Admirals“

„Admirals Invest.MT5“ sąskaitoje, galite investuoti į REIT ir daugiau nei 4000 kitų akcijų ypač konkurencingomis sąlygomis! Štai kaip pradėti:

1️⃣   Atidarykite „Invest.MT5“ prekybos sąskaitą.

2️⃣   Atsisiųskite ir atidarykite „MetaTrader 5“ prekybos platformą.

3️⃣   „Rinkos stebėjimo“ langelyje raskite norimos įsigyti priemonės simbolį ir, dešiniuoju pelės klavišu jį paspaudę, pasirinkite „Diagramos langas“, kad atidarytumėte kainų grafiką.

4️⃣   Tada spauskite „Naujas įsakymas“, kad atidarytumėte sandorio langą. Čia pasirinkite akcijų skaičių ir spauskite „Pirkti“ – taip pateiksite savo pavedimą į rinką.

Šaltinis: „Admirals MetaTrader 5“, „Tritax Big Box REIT Plc“ sandorio langas. 2021 m. spalio 25 d. duomenys. Ankstesni rezultatai nėra patikimas būsimų rezultatų rodiklis.

 

Spauskite šią reklaminę juostą, jau kad šiandien atidarytumėte savo prekybos sąskaitą: 

Kiti naudingi straipsniai

Apie „Admirals“

Kaip reguliuojamas brokeris, suteikiame galimybę naudotis populiariausiomis prekybos platformomis pasaulyje ir prekiauti sandoriais dėl kainų skirtumo (CFD), akcijomis ir biržoje prekiaujamais fondais (ETF).

Atsakomybės ribojimas: pateikti duomenys apima papildomą informaciją apie visas analizes, skaičiavimus, prognozes ar kitus panašius vertinimus ar informaciją (toliau – „Analizė"), skelbiamą Admirals" interneto svetainėje. Prieš priimdami kokius nors investicinius sprendimus, atkreipkite dėmesį į šiuos dalykus:

  1. Tai yra rinkodaros pranešimas. Ši Analizė skelbiama tik informaciniais tikslais ir jokiais atvejais neturėtų būti aiškinama kaip patarimas ar rekomendacija dėl investavimo. Šis pranešimas nėra parengtas pagal teisinius reikalavimus, skirtus skatinti investicinių tyrimų nepriklausomumą ir jam netaikomas joks draudimas, susijęs su investiciniais tyrimais.
  2. Sprendimą dėl investavimo priima kiekvienas klientas pats, o „Admirals" nebus laikoma atsakinga už jokius nuostolius ar žalą, atsiradusią dėl tokio sprendimo, nepriklausomai nuo to, ar jis buvo pagrįstas šia Analize, ar ne.
  3. Analizę parengė nepriklausomas analitikas, remdamasis savo asmeniniu vertinimu.
  4. Siekdama užtikrinti savo klientų interesų apsaugą ir išlaikyti Analizės objektyvumą „Admirals" sukūrė atitinkamas vidaus procedūras interesų konfliktų prevencijai ir valdymui.
  5. Nors siekiant užtikrinti visų Analizės šaltinių patikimumą ir visos informacijos pateikimą laiku, kuo įmanoma suprantamiau, tiksliau ir išsamiau, yra dedamos visos įmanomos pastangos, „Admirals" negarantuoja Analizėje pateikiamos informacijos tikslumo ar išsamumo. Pateikti duomenys, kurie yra susiję su ankstesne veikla, nėra patikimas būsimų rezultatų rodiklis.
  6. Analizės turinys neturėtų būti aiškinamas kaip išreikštas ar numanomas „Admirals" pažadas, garantija ar implikacija, kad taikydamas Analizėje nurodytas strategijas klientas gaus pelno, o su tuo susiję kliento nuostoliai gali būti arba bus nedideli.
  7. Bet kokie Pranešime pateikti su finansiniais instrumentais susiję ankstesni ar pagal pavyzdį sukurti veiklos rezultatai neturėtų būti laikomi aiškiai išreikštu ar numanomu „Admirals" pažadu, garantija ar implikacija dėl būsimų rezultatų. Finansinio instrumento vertė gali padidėti ir sumažėti, o turto vertės išlaikymas nėra garantuotas.
  8. Į Analizę įtrauktoms projekcijoms, atsižvelgiant į Pranešimo temą, gali būti taikomi papildomi mokesčiai, rinkliavos ar kiti mokėjimai. „Admirals" teikiamų paslaugų kainoraštis yra viešai prieinamas „Admirals" svetainėje.

Svertinės priemonės (įskaitant sandorius dėl kainų skirtumo) yra spekuliacinio pobūdžio priemonės, dėl kurių gali būti patiriami nuostoliai arba gaunamas pelnas. Prieš pradėdami prekiauti turėtumėte įsitikinti, kad suprantate visą susijusią riziką. 

Roberto Rivero
Roberto Rivero Finansinių tekstų autorius, „Admirals“, Londonas

Roberto 11 metų kūrė prekybos bei sprendimų priėmimo sistemas prekiautojams ir fondų valdytojams, vėliau 13 metų dirbo S&P su profesionaliais investuotojais. Jis turi ekonomikos mokslų magistro laipsnius ir yra aktyvus investuotojas nuo 1990-ųjų vidurio.