REIT fondai: rinkos ir investavimo galimybių supratimas

Livita Kretkovskienė Apr 25, 2025 14 min.

Nekilnojamasis turtas tradiciškai laikomas patikima investicija, bet tiesioginis jo valdymas gali būti sudėtingas ir reikalaujantis daug laiko. Štai čia vertingas pasirinkimas gali n8ti REIT fondai – nekilnojamojo turto investiciniai fondai (angl. Real Estate Investment Trusts).

Ką siūlo REIT investavimas?

✺ REIT investavimas gali būti vienas iš būdų dalyvauti nekilnojamojo turto rinkoje: investuotojas tampa bendrovės, valdančios įvairų nekilnojamąjį turtą, akcininku. Tai gali apimti biurus, prekybos centrus, gyvenamuosius namus ar logistikos sandėlius.

✺ Toks investavimo būdas gali leisti netiesiogiai prisidėti prie nekilnojamojo turto valdymo, bet tiesioginės atsakomybės už turto priežiūrą ar nuomininkų paiešką investuotojas paprastai neturi.

✺ Pagal savo veiklos principus, REIT fondai gali išmokėti dalį savo pelno dividendais, o gali būti potencialus pajamų šaltinis investuotojams.

✺ Vis dėlto investicijos į REIT yra susijusios rizika. Rinkos sąlygos, palūkanų normų svyravimai ir bendra ekonominė situacija gali daryti įtaką REIT fondų vertei. Prieš priimant sprendimą investuoti, reikėtų įvertinti savo investavimo tikslus ir rizikos toleranciją.

Prieš investuojant į REIT, taip pat vertėtų atlikti nuodugnų tyrimą ir suprasti šios investavimo priemonės ypatumus. Šiame straipsnyje pateikta informacija gali padėti susidaryti išsamesnį vaizdą ir priimti informuotus investavimo sprendimus.

Ši medžiaga skirta tik informaciniams tikslams, tai nėra finansinė konsultacija. Prieš priimdami investicinius sprendimus, pasikonsultuokite su finansų patarėju.

Nekilnojamasis turtas
Investavimas į REIT
Rinka ir REIT fondai
REIT apibendrinimas
Jūsų klausimai apie REIT

Nekilnojamasis turtas

Nekilnojamas turtas – tai viena pagrindinių investicijų rūšių, populiari ir Lietuvoje. Jis apima žemės sklypus, visus ant jų esančius statinius: gyvenamuosius namus, komercines patalpas, pramonės objektus ir kitus inžinerinius įrenginius.

Tai iš tiesų platus spektras turto, kuris pagal savo paskirtį skirstomas į kelias pagrindines kategorijas, turinčias skirtingą vertę ir potencialą investicijoms.

Komercinis nekilnojamasis turtas

Šios kategorijos turtas naudojamas verslo ir komercinei veiklai vykdyti. Jam gali būti priskiriami įvairūs objektai.

Tipas	Biurai, skirti administracinei veiklai, prekybos centrai ir parduotuvės, pramoniniai pastatai ir sandėliai, skirti gamybai ir logistikai, viešbučiai ir apgyvendinimo įstaigos, skirtos turizmui.
Vieta	Komercinio turto vieta gali būti labai įvairi – nuo miesto centro su dideliu žmonių srautu iki priemiesčių ar pramoninių zonų, priklausomai nuo objekto paskirties ir verslo poreikių.
Dydis	Komercinio turto dydis taip pat labai varijuoja. Tai gali būti tiek nedidelės parduotuvės ar biurai, tiek didžiuliai prekybos centrai, verslo parkai ar logistikos kompleksai.
Nuomos pajamos	Pagrindinis komercinio turto pajamų šaltinis paprastai yra nuoma, kurią moka nuomininkai už patalpų naudojimą.
Vertė	Šio turto vertė paprastai priklauso nuo daugelio veiksnių, įskaitant gaunamas nuomos pajamas, turto būklę, jo lokaciją, bendras rinkos sąlygas, ekonominę situaciją ir kitus faktorius.

Gyvenamasis nekilnojamasis turtas

Gyvenamasis nekilnojamasis turtas – tai pastatai ir jų dalys, skirti nuolatiniam ar laikinam žmonių apgyvendinimui. Šiai kategorijai gali būti priskiriami įvairūs būstai, kurių tipas, vieta ir dydis gali labai skirtis.

Tipas	Įvairūs būsto tipai, tokie kaip butai (nuo studijų iki erdvių apartamentų), individualūs namai (vienbučiai, sublokuoti, kotedžai) ir daugiabučiai namai, kuriuose gali būti tiek butų, tiek atskirų kambarių nuomai.
Vieta	Gyvenamasis turtas gali būti įvairiose vietovėse: miestų centruose, priemiesčiuose, kaimuose ar atokiose vietovėse. Kiekviena lokacija pasižymi savitais privalumais ir trūkumais, turinčiais reikšmės paklausai ir kainoms.
Dydis	Gyvenamojo būsto dydis varijuoja nuo mažų studijų tipo butų ar kambarių iki didelių individualių namų su keliais miegamaisiais ir erdviais kiemais. Dydis paprastai tiesiogiai veikia turto vertę ir nuomos kainą.
Nuomos pajamos	Nuoma yra viena iš pagrindinių pajamų, gaunamų iš gyvenamojo turto. Nuomininkai moka nuomos mokestį už teisę gyventi nuomojamame būste. Nuomos kaina dažniausiai priklauso nuo turto tipo, dydžio, vietos ir rinkos sąlygų.
Vertė	Gyvenamojo nekilnojamojo turto vertę paprastai lemia pasiūlos ir paklausos santykis rinkoje. Kiti veiksniai gali būti turto būklė, lokacija, infrastruktūros išvystymas, aplinka ir kiti faktoriai.

Investavimas į REIT

REIT – nekilnojamojo turto fondas (angl. Real Estate Investment Trust) yra įmonė, kuri naudoja investuotojų pinigų fondą, kad galėtų įsigyti, plėtoti ir valdyti nekilnojamojo turto portfelį, siekiant generuoti pajamas.

REIT gali suteikti investuotojams galimybę netiesiogiai investuoti į nekilnojamojo turto rinką ir gauti dalį pelno. Yra keletas investavimo galimybių, susijusių su REIT fondais. Kiekviena jų pasižymi savitais bruožais ir rizikos lygiu.

Vienas iš būdų investuoti į REIT yra per nekilnojamojo turto fondus.

REIT investavimas

Šie fondai leidžia investuotojams diversifikuoti savo investicijas ir pasinaudoti profesionaliu valdymu. Investuojant į REIT fondus, verta atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:

Grąža: Fondo grąža dažnai būna susijusi su fondo valdytojų gebėjimais efektyviai valdyti investicijas bei bendra nekilnojamojo turto rinkos situacija. Vertinant fondą, reikėtų atkreipti dėmesį ne tik į jo istorinę grąžą, bet ir į investavimo strategiją bei ateities galimybes. Be to, praeities rezultatai nėra patikimas ateities rezultatų rodiklis.
Rizika: kiekvienas nekilnojamojo turto fondas paprastai turi skirtingą rizikos lygį, kuris dažniausiai priklauso nuo jo investavimo strategijos. Vieni fondai gali investuoti į stabilesnius ir mažiau rizikingus objektus, o kiti – į didesnės rizikos, bet potencialiai didesnės grąžos projektus. Prieš investuojant būtina įvertinti savo toleranciją rizikai.
Minimalus investavimas: dauguma nekilnojamojo turto fondų nustato minimalią investavimo sumą, kuri gali skirtis, priklausomai nuo fondo. Tai leidžia investuoti net ir su ribotu kapitalu, bet svarbu atsižvelgti į šį apribojimą.
Valdymo mokesčiai: už fondo valdymą yra mokami tam tikri mokesčiai, kurie gali turėti įtakos galutinei investuotojo grąžai. Verta atkreipti dėmesį į šių mokesčių dydį ir palyginti juos su kitų fondų mokesčiais.
Likvidumas: jis parodo, investuotojo galimybes parduoti savo fondo dalis. Kai kurių nekilnojamojo turto fondų likvidumas gali būti ribotas, ypač jeigu fondas investuoja į mažiau likvidžius nekilnojamojo turto objektus. Todėl prieš investuojant verta įvertinti savo poreikį greitai atgauti investuotas lėšas.

REIT akcijos

REIT akcijos, kaip ir kitų viešai kotiruojamų bendrovių akcijos, yra prekiaujamos vertybinių popierių biržose. Tai suteikia investuotojams galimybę tiesiogiai įsigyti dalį REIT bendrovės nuosavybės.

Kaina: REIT akcijų kaina paprastai nuolat svyruoja ir dažniausiai priklauso nuo pasiūlos ir paklausos rinkoje. Įtakos kainai gali turėti tokie veiksniai kaip bendra ekonominė situacija, palūkanų normos, investuotojų nuotaikos ir konkretaus REIT veiklos rezultatai. Tačiau praeities rezultatai nėra patikimas ateities rezultatų rodiklis.
Dividendinis pajamingumas: vienas iš pagrindinių REIT patrauklumo veiksnių dažnai būna jų prievolė išmokėti dalį savo apmokestinamojo pelno dividendais. Paprastai tai yra ne mažiau kaip 90 %. Dividendinis pajamingumas apskaičiuojamas kaip metinių dividendų suma, padalinta iš akcijos kainos.
P/E rodiklis (kainos ir pelno santykis): šis rodiklis parodo, kiek investuotojai yra pasirengę mokėti už vieną REIT bendrovės uždirbtą pelno vienetą. Tai gali būti naudinga lyginant skirtingų REIT bendrovių vertę, bet svarbu atsižvelgti ir į kitus finansinius rodiklius bei sektoriaus ypatumus. REIT atveju dažniau naudojamas FFO (angl. Funds from Operations) rodiklis, kuris paprastai tiksliau atspindi REIT veiklos rezultatus.
Rizika: investavimas į REIT akcijas yra susijęs su rinkos rizika, t. y. akcijų kaina gali svyruoti priklausomai nuo bendros rinkos situacijos ir kitų veiksnių. Be to, kiekvienas REIT turi savo specifinę riziką, susijusią su jo valdomu turtu, finansine padėtimi ir valdymo kokybe.
Likvidumas: REIT akcijų likvidumas paprastai yra aukštas, nes jos yra prekiaujamos biržose. Tai reiškia, kad investuotojai gali biržoje pirkti arba parduoti akcijas rinkos kainomis.

REIT obligacijos

REIT bendrovės taip pat gali leisti obligacijas, kad pritrauktų papildomo kapitalo. Investavimas į REIT obligacijas yra laikomas konservatyvesniu nei investavimas į akcijas.

Pajamingumas: REIT obligacijų pajamingumas paprastai priklauso nuo obligacijos termino iki išpirkimo ir emitento (REIT bendrovės) kredito reitingo. Kuo ilgesnis terminas ir kuo didesnė rizika, tuo paprastai didesnis pajamingumas.
Terminas: obligacijos terminas nurodo laikotarpį, per kurį emitentas turi įsipareigojimą grąžinti investuotas lėšas obligacijos turėtojui.
Rizika: investavimas į REIT obligacijas yra laikomas konservatyvesniu nei investavimas į akcijas, nes obligacijų turėtojai turi pirmenybę prieš akcininkus bankroto atveju. Tačiau vis tiek egzistuoja emitento nemokumo rizika.
Kuponas: kuponas yra periodiškai mokamos palūkanos už obligaciją. Kupono dydis paprastai nustatomas obligacijos emisijos metu.
Emitentas: REIT obligacijas leidžia pačios REIT bendrovės, siekdamos pritraukti finansavimą savo veiklai.

Šiame vaizdo įraše galite sužinoti daugiau apie REIT investavimą su „Admirals“!

Rinka ir REIT fondai

REIT veikia sudėtingame ekonominiame kontekste, kurį paprastai formuoja nekilnojamojo turto, kapitalo ir finansų rinkos. Šių rinkų sąveika iš esmės daro didelę įtaką REIT veiklai ir jų investiciniam patrauklumui.

Nekilnojamojo turto rinka

Nekilnojamojo turto rinka yra tiesiogiai susijusi su REIT veikla, nes būtent čia REIT bendrovės gali įsigyti, valdyti ir parduoti nekilnojamąjį turtą. Šiai rinkai būdingi tam tikri ypatumai:

Ciklas	Tendencijos	Pasiūla	Paklausa
Nekilnojamojo turto rinka paprastai yra cikliška, patirianti pakilimus ir nuosmukius. Pakilimo fazės metu nekilnojamojo turto kainos ir nuomos mokesčiai paprastai kyla, o nuosmukio fazės metu – atvirkščiai. Šie ciklai dažniausiai daro įtaką REIT pajamoms ir vertei.	Šiuo atveju vienas iš svarbių veiksnių yra rinkos tendencijos – urbanizacija, demografiniai pokyčiais, technologijų plėtra ir vartotojų pasirinkimas. Tai gali lemti paklausos ir pasiūlos santykį skirtinguose nekilnojamojo turto segmentuose.	Nekilnojamojo turto pasiūla rinkoje paprastai priklauso nuo naujų statybų apimties, esamo turto prieinamumo ir kitų veiksnių. Pasiūlos perteklius gali lemti kainų kritimą ir nuomos pajamų mažėjimą.	Nekilnojamojo turto paklausa paprastai priklauso nuo ekonominės situacijos, gyventojų pajamų, demografinių pokyčių ir kitų veiksnių. Paklausos augimas paprastai skatina kainų kilimą ir nuomos pajamų didėjimą.

Kapitalo rinka

Kapitalo rinka dažnai yra svarbi REIT finansavimui, nes čia REIT bendrovės gali pritraukti lėšų investicijoms į nekilnojamąjį turtą. Šiai rinkai svarbūs šie aspektai:

Likvidumas	Rizika	Grąža	Reguliavimas
Kapitalo prieinamumas ir galimybė pritraukti finansavimą paprastai daro didelę įtaką REIT plėtrai ir investiciniams sprendimams. Aukštas likvidumas leidžia REIT fondams reaguoti į rinkos galimybes.	Palūkanų normų pokyčiai ir kiti makroekonominiai veiksniai gali veikti REIT finansavimo kainą ir jų pelningumą. Augančios palūkanų normos gali padidinti REIT išlaidas ir sumažinti jų dividendinį pajamingumą.	Investicijų grąža kapitalo rinkoje, įskaitant investicijas į REIT, paprastai priklauso nuo rinkos sąlygų, rizikos lygio ir kitų veiksnių. Investuotojai dažniausiai siekia didesnės grąžos, kartu vertindami ir jiems priimtiną rizikos lygį.	Valstybės reguliavimas kapitalo rinkoje padeda užtikrinti rinkos skaidrumą ir investuotojų apsaugą. REIT veikla taip pat yra reguliuojama, siekiant fondų finansinio stabilumo ir atitikties teisės aktams.

Finansų rinka

Finansų rinka yra platesnis kontekstas, kuriame veikia ir kapitalo rinka, ir nekilnojamojo turto rinka. Ji apima įvairias finansines priemones ir institucijas. Šiuo atveju svarbūs aspektai:

Stabilumas	Reguliavimas	Priemonės	Dalyviai
Bendras finansų rinkos stabilumas paprastai daro įtaką investuotojų pasitikėjimui ir investicijų srautams. Finansų krizės gali neigiamai paveikti ne tik kapitalo rinką, bet ir nekilnojamojo turto rinką bei REIT fondų veiklą.	Finansų rinkos reguliavimas padeda siekti rinkos stabilumo, skaidrumo ir investuotojų apsaugos. Finanų rinkos reguliavimas taip pat apima ir REIT fondų veiklą.	Finansų rinkoje gali būti naudojamos įvairios priemonės – akcijos, obligacijos, išvestinės finansinės priemonės ir kt. REIT fondai gali naudoti šias priemones savo veiklai finansuoti ir rizikai valdyti.	Finansų rinkoje gali dalyvauti dalyvauja įvairūs subjektai, tokie kaip bankai, investiciniai fondai, draudimo bendrovės, pensijų fondai ar individualūs investuotojai. Jų elgesys ir investiciniai sprendimai gali daryti įtaką ir visos rinkos dinamikai.

REIT fondai – apibendrinimas

REIT investavimas gali būti vienas iš galimų būdų diversifikuoti savo investicijų portfelį, siekiant potencialiai stabilių dividendinių pajamų. Vis dėlto verta atidžiai išanalizuoti kiekvieną REIT fondą ir įvertinti galimą riziką.

Prieš pradėdami investuoti į REIT, fondus apsvarstykite šias galimybes:

Konsultacija su finansų patarėju: profesionalus patarėjas gali padėti nustatyti investavimo strategiją ir parinkti REIT, atitinkančius jūsų finansinius tikslus ir rizikos toleranciją.
Individualaus REIT tyrimas: verta analizuoti konkrečių REIT finansines ataskaitas, veiklos rezultatus, valdomą turtą ir dividendų istoriją, taip pat atkreipti dėmesį į tokius rodiklius kaip FFO, AFFO (angl. Adjusted Funds from Operations) ir dividendų išmokėjimo koeficientą.
Mokomosios medžiagos paieška: internete ir finansų institucijų svetainėse galima rasti daug informacijos apie REIT fondus. Be to, verta pasidomėti specializuotais kursais ar seminarais.
Rinkos tendencijų stebėjimas: nekilnojamojo turto rinka yra cikliška, todėl rinkos pokyčių stabėjimas gali padėti atitinkamai koreguoti investavimo strategiją.

„Admirals“ taip pat suteikia galimybę susipažinti su REIT fondais ir investavimu į juos. Mūsų įmonėje galute atidaryti demonstracinę sąskaitąir mokykitės prekiauti realiomis rinkos sąlygomis.

Svarbu nepamiršti, kad prekyba realioje sąskaitoje yra susijusi su realia finansine rizika, o rezultatai demonstracinėje sąskaitoje negarantuoja rezultatų realioje prekybos aplinkoje.

Demonstracinė sąskaita be rizikos

Registruokite nemokamą internetinę demonstracinę sąskaitą ir taikykite savo prekybos strategiją

ATIDARYTI DEMONSTRACINĘ SĄSKAITĄ

Jūsų klausimai apie REIT fondus:

Kokie yra REIT tipai?

Yra trys pagrindiniai REIT tipai: nuosavybės (equity REITs), hipotekos (mortgage REITs) ir hibridiniai (hybrid REITs), kurie gali derinti abiejų ankstesnių tipų savybes.

Kokie yra REIT privalumai?

REIT fondai suteikia galimybę investuoti į nekilnojamąjį turtą be tiesioginio jo valdymo, taip pat gali pasiūlyti optimalų likvidumą, nes dauguma jų yra kotiruojami biržose, ir dažnai moka reguliarius dividendus. Tačiau reikėtų įverti investavimo riziką ir jūsų toleranciją rizikai.

Kokios yra REIT rizikos?

REIT fondai yra jautrūs palūkanų normų svyravimams, ekonomikos ciklams ir nekilnojamojo turto rinkos pokyčiams. Taip pat egzistuoja rizika, susijusi su konkrečiu turtu ar sektoriais, į kuriuos investuoja REIT.

Ar REIT tinka ilgalaikėms investicijoms?

REIT gali būti tinkami ilgalaikėms investicijoms, ypač tie, kurie siekia pajamų iš dividendų ir nori diversifikuoti savo portfelį su nekilnojamojo turto eksponavimu.

Kiti naudingi straipsniai

Apie „Admirals“

„Admirals“ yra daug apdovanojimų pelnęs, pasauliniu mastu reguliuojamas „Forex“ ir CFD brokeris, siūlantis prekiauti daugiau kaip 8000 finansinių priemonių plačiai naudojamose prekybos platformose: „MetaTrader 4“ ir „MetaTrader 5“. Atraskite savo galimybes su „Admirals“.

INFORMACIJA APIE ANALITINĘ MEDŽIAGĄ:

Pateikti duomenys apima papildomą informaciją apie visas analizes, skaičiavimus, prognozes ar kitus panašius vertinimus ar informaciją (toliau – „Analizė“), skelbiamą „Admirals" interneto svetainėje. Prieš priimdami kokius nors investicinius sprendimus, atkreipkite dėmesį į šiuos dalykus:

Tai yra rinkodaros pranešimas. Ši Analizė skelbiama tik informaciniais tikslais ir jokiais atvejais neturėtų būti aiškinama kaip patarimas ar rekomendacija dėl investavimo. Šis pranešimas nėra parengtas pagal teisinius reikalavimus, skirtus skatinti investicinių tyrimų nepriklausomumą ir jam netaikomas joks draudimas, susijęs su investiciniais tyrimais.
Sprendimą dėl investavimo priima kiekvienas klientas pats, o „Admirals“ nebus laikoma atsakinga už jokius nuostolius ar žalą, atsiradusią dėl tokio sprendimo, nepriklausomai nuo to, ar jis buvo pagrįstas šia Analize, ar ne.
Siekdama užtikrinti savo klientų interesų apsaugą ir išlaikyti Analizės objektyvumą „Admirals“ sukūrė atitinkamas vidaus procedūras interesų konfliktų prevencijai ir valdymui.
Šią analizę parengė analitikas (toliau – autorius, (-ė). Autorė Livita Kretkovskienė, redaktorė, yra „Admirals“ darbuotoja. Šis turinys yra rinkodaros komunikacija ir nėra nepriklausomas finansinis tyrimas.
Nors siekiant užtikrinti visų Analizės šaltinių patikimumą ir visos informacijos pateikimą laiku, kuo įmanoma suprantamiau, tiksliau ir išsamiau, yra dedamos visos įmanomos pastangos, „Admirals“ negarantuoja Analizėje pateikiamos informacijos tikslumo ar išsamumo. Pateikti duomenys, kurie yra susiję su ankstesne veikla, nėra patikimas būsimų rezultatų rodiklis.
Analizės turinys neturėtų būti aiškinamas kaip išreikštas ar numanomas „Admirals“ pažadas, garantija ar implikacija, kad taikydamas Analizėje nurodytas strategijas klientas gaus pelno, o su tuo susiję kliento nuostoliai gali būti arba bus nedideli.
Svertinės priemonės (įskaitant sandorius dėl kainų skirtumo) yra spekuliacinio pobūdžio priemonės, dėl kurių gali būti patiriami nuostoliai arba gaunamas pelnas. Prieš pradėdami prekiauti turėtumėte įsitikinti, kad suprantate visą susijusią riziką.

Livita jau daugiau kaip 7 metus dirba finansų ir rinkų prekybos srityje. Ji yra atsakinga už mūsų įmonės švietimo ir mokymo medžiagą, apimančią įvairias finansų ir rinkų prekybos sritis, o ypač daug dėmesio skiria pradedantiesiems prekiautojams.

Susipažinkite su Livita Kretkovskienė