Invertir en REITS: ¿Qué es un fondo de inversión inmobiliaria?

Roberto Rivero
¿Qué son los REITS? Los REITs son fondos de inversión inmobiliaria que se han convertido en una manera popular de invertir en el mercado inmobiliario sin necesidad de comprar bienes inmuebles físicamente. 

Pero, ¿qué es un REIT? ¿Cómo funciona? ¿Cuáles son sus ventajas? En este artículo daremos respuesta a estas preguntas y explicaremos también la diferencia entre REIT y Socimi, un vehículo de inversión inmobiliaria en España.

REITs ¿Qué es?

¿Qué es REIT o fondo de inversión inmobiliaria? REIT es el acrónimo de Real Estate Investment Trust (fondo de Inversión en Bienes Raíces), una empresa que utiliza un fondo común de dinero de los inversores para adquirir o desarrollar y, por lo general, administrar una cartera de propiedades que generan ingresos. Estas propiedades pueden incluir edificios de apartamentos, centros comerciales, almacenes o bloques de oficinas.

Los REITs funcionan de manera similar a los fondos mutuos o los fondos cotizados en bolsa (ETFs), ya que permiten a los inversores minoristas obtener exposición al mercado inmobiliario sin los altos costes asociados y los dolores de cabeza que acompañan a la propiedad y la administración de bienes raíces.

Aunque los REITs generalmente tienden a especializarse en un sector específico del mercado inmobiliario, también puedes encontrar REITs cuyas carteras están diversificadas y abarcan varios sectores diferentes.

Entonces, ¿qué distingue a un REIT de estos otros fondos o de cualquier otro tipo de empresa? Las características exactas de los REITs difieren entre países, según la jurisdicción financiera a la que pertenecen.

Sin embargo, la cualidad común entre ellos es que, como REIT, una empresa disfruta de un trato fiscal preferencial, por lo general se le exige que pague menos tanto en impuestos corporativos como en ganancias de capital. Pero para calificarse como REIT, las empresas deben cumplir ciertas condiciones.

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¿Cómo se convierte una empresa en REIT?

Los criterios que debe cumplir una empresa para convertirse en REIT difieren de un país a otro. A continuación, puedes ver algunas de las condiciones más importantes para los REIT de Reino Unido:

🔸  Deben distribuir un mínimo del 90% de sus ganancias exentas de impuestos a los inversores como dividendo. 

🔸  Los REIT del Reino Unido deben ser un fondo de inversión cerrado:

    • Un fondo cerrado es esencialmente lo opuesto a uno abierto, que es la forma en que se clasifican la mayoría de los fondos mutuos. Un fondo abierto crea regularmente nuevas acciones para satisfacer la demanda de los inversores y, cuando un inversor desea salir de su posición, el fondo redime sus acciones.
    • Un fondo cerrado, por otro lado, emite acciones a través de una Oferta Pública Inicial (OPI) con el fin de obtener capital para sus actividades de inversión. Una vez creadas las acciones, se canjean entre inversores en el mercado secundario. Las acciones nuevas no se crean para satisfacer un aumento en la demanda de los inversores, ni son reembolsadas por el fondo. 
🔸  Deben ser residentes en Reino Unido y cotizar en una bolsa de valores reconocida. 
🔸  No pueden ser una empresa privada, aunque los REIT del Reino Unido tienen un período de gracia de tres años para cumplir con esta condición. Una empresa privada es una empresa controlada por cinco o menos inversores. 

Hay más condiciones que deben cumplirse, pero estas son algunas de las más importantes. Estos requisitos son muy parecidos a las Socimis (Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario), las REITS en España.

¿Qué son las Socimis? Un vehículo de inversión que adapta la fórmula de los REITS al mercado español. Veamos algunos de ellos según recoge la web de Bolsas y Mercados Españoles (BME):   

🔹  El 80 % del valor del activo debe ser invertido en inmuebles urbanos y terrenos para arrendamiento, terrenos para promoción y participaciones en otras Socimis.  
🔹  Capital mínimo de 5 millones. 
🔹  Sus acciones deben salir a cotización en el plazo de 1 año desde la constitución de la Socimi.

Una Socimi debe repartir entre sus accionistas obligatoriamente un porcentaje de los beneficios obtenidos en cada ejercicio dentro de los 6 meses posteriores a la conclusión de ese ejercicio. 
 
Estos son algunos de los requisitos que deben cumplir estos vehículos de inversión, hablemos ahora de las ventajas y desventajas.

Ventajas de los REITS 

Invertir en REITS o invertir en Socimis tiene las siguientes ventajas:

✅  Diversificación

El mercado inmobiliario tiende a comportarse de manera diferente a otras clases de activos, lo que lo convierte en una buena opción para diversificar tu cartera. Los REITs brindan a los inversores esta diversificación, lo que les permite ganar exposición al mercado inmobiliario sin comprar ni administrar ningún inmueble físico.

✅  Ingresos regulares

Un requisito para convertirse en REIT es distribuir el 90% de las ganancias exentas de impuestos entre los inversores (en el caso de las Socimi el porcentaje depende del origen de los beneficios). Esto significa que, al invertir en REIT, un inversor tiende a disfrutar de una fuente bastante estable de ingresos adicionales. Esto hace que los REIT sean particularmente atractivos para los inversores de ingresos.

✅  Liquidez

Una de las principales desventajas de invertir directamente en propiedades físicas es la falta de liquidez en el mercado inmobiliario. Comprar y vender una propiedad puede llevar meses o incluso años en algunos casos. Los REITs cotizan en la bolsa de valores y disfrutan de un alto nivel de liquidez, lo que significa que son fáciles de comprar y vender.

✅  Cobertura frente a la inflación 

Quizás esto no sea tanto una ventaja específicamente para los REITs como lo es para el mercado inmobiliario en general, pero en tiempos de presión inflacionaria, la propiedad históricamente ha demostrado ser una cobertura efectiva contra la inflación
 
Si nos centramos específicamente en los REITs, sus ingresos se generan principalmente a través de la recaudación por los alquileres en su cartera de propiedades. El alquiler tiende a tener una correlación positiva con la inflación; en otras palabras, cuando la inflación aumenta, los pagos de alquiler también suelen aumentar. Esta correlación permite que los REITs sigan creciendo y mantengan sus pagos de dividendos durante períodos de presión inflacionaria.

Desventajas de los REITs

Naturalmente, no se trata solo de aspectos positivos asociados con la inversión en REITs, sino que existen algunos inconvenientes que los inversores potenciales deberán considerar.

❌  Bajo crecimiento

Si bien el requisito de destinar gran parte de sus ganancias a los inversores es excelente desde la perspectiva de los ingresos, limita la capacidad del REIT de reinvertir en la empresa. Naturalmente, esto tiene un efecto negativo en la capacidad de la empresa para crecer y adquirir nuevas propiedades para agregar a su cartera. 
 
Por lo tanto, aunque muchos REITs tendrán una rentabilidad por dividendo favorable, no siempre son la mejor opción para las personas que buscan una inversión con potencial de revalorización del capital.

❌  Impuestos

Otro inconveniente de invertir en REITs es la forma en que se gravan los pagos de dividendos. Los pagos de dividendos de los REITs se conocen como Distribución del ingreso de la propiedad (PID) y se gravan de manera diferente a los dividendos que no son PID. 
 
Como la ganancia que se distribuye como dividendos del PID ha estado exenta de impuestos, una vez distribuida, se clasifica como renta de arrendamiento de la propiedad, que está sujeta al impuesto sobre la renta. 
 
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Invertir en REITs - Ejemplo

Tritax Big Box es un REIT del Reino Unido que invierte y alquila centros de distribución, que actualmente cuenta con una cartera de 60 activos con un valor total de £ 4.89 mil millones. Entre los diez primeros de sus 42 clientes se encuentran Amazon, Morrisons, Tesco y Co-op. De hecho, según sus resultados del primer semestre de 2021, como proporción del alquiler total contratado, “el 63 % de los clientes del Grupo se encuentran en sectores defensivos y resilientes, como el comercio electrónico y la venta minorista de alimentos”, lo que es particularmente importante.  

En otra parte de los resultados del primer semestre, nos enteramos de que el beneficio operativo ha aumentado más del 19 % en comparación con 2020, alcanzando los 84,1 millones de libras. El dividendo por acción también aumentó un 2,4 %, lo que les dio una rentabilidad por dividendo actual de alrededor del 2,9 %. Además, el REIT adquirió un nuevo activo para su cartera en abril de 2021, lo que ayudó a aumentar el valor de su cartera en casi un 11% desde finales de 2020. 

Ante el aumento de la inflación, también es importante tener en cuenta que el 37% de la lista de alquileres está pendiente de revisión en 2021, con un 27% adicional en 2022. 

Admirals MetaTrader 5 - Gráfico semanal de Tritax Big Box REIT Plc . Rango de fechas: 10 de enero de 2016 - 15 de diciembre de octubre de 2021. Fecha de captura: 15 de diciembre de 2021 a las 15 horas CET. Ten en cuenta que el rendimiento pasado no es un indicador fiable de resultados futuros.

Al observar el gráfico de precios de Tritax Big Box, después de los mínimos alcanzados por el brote de Covid-19, el precio de la acción tardó menos de tres meses en recuperar sus niveles pre-pandémicos y desde entonces ha aumentado significativamente. 
 
Tritax Big Box debe gran parte de su éxito reciente al crecimiento de la popularidad de las compras online. El comercio electrónico ha crecido considerablemente en los últimos años y este crecimiento se ha visto aumentado por la pandemia, que obligó a muchos a las compras por internet. A medida que el mercado continúe creciendo, los centros de distribución tendrán una mayor demanda y Tritax Big Box parece estar bien posicionado para beneficiarse de este aumento.

¿Cómo invertir en REITS con Admirals?

Con una cuenta Invest.MT5 de Admirals, puedes comenzar a invertir en REITs y en más de 4000 acciones en términos competitivos. Para empezar solo tienes que seguir estos pasos:

  1. Abre una cuenta Invest.MT5
  2. Descarga y abre la plataforma de trading MetaTrader 5
  3. Busca el instrumento con el que deseas operar en la ventana 'Observación del mercado', haz clic derecho sobre él y selecciona 'Ventana de gráfico' para abrir un gráfico de precios
  4. Presiona 'Nueva Orden' en la parte superior de la pantalla para abrir la ventana de órdenes. Aquí, selecciona la cantidad de acciones que deseas comprar antes de hacer clic en 'Comprar' para enviar tu orden al mercado.

¿Cómo invertir en Socimis de España con Admirals?

Con Admirals también tienes la oportunidad de operar con una Socimi siguiendo los pasos anteriores. Un ejemplo de Socimi con la que puedes operar es Merlin Properties, que cotiza en el IBEX 35. Veamos su gráfico: 

Fuente: Admirals MetaTrader 5. Gráfico Semanal CFD Merlin Properties, SOCIMI SA. Rango de datos: del 2 de agosto de 2015 al 15 de diciembre de 2021. Elaborado el 15 de diciembre de 2021 a las 17 horas CET. Ten en cuenta que las rentabilidades pasadas no garantizan rendimientos futuros.
 

En este caso, a diferencia del REIT Tritax, el precio de las acciones de Merlin no se ha recuperado todavía del desplome que sufrió con el estallido de la pandemia de Covid-19 y actualmente se encuentra intentando romper la resistencia de los 10 euros. 
 
Otra opción para intentar aprovechar tanto las caídas como las alzas de los precios de los activos es hacer trading con contratos por diferencia (CFDs), unos productos derivados que permiten especular con los movimientos de los precios. Para ello, solo necesitas abrir una cuenta Trade.MT5. Haz clic en el siguiente banner para empezar ahora: 

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  • El análisis ha sido realizado por un analista independiente (Roberto Rivero) basado en estimaciones personales.  
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