Come investire in immobili senza comprare casa

Per molte persone investire nel settore immobiliare può sembrare un’idea allettante. Ma con il prezzo medio delle case in Europa che attualmente supera i 250.000 euro, investire in una proprietà non è una soluzione fattibile per la maggior parte delle persone.

Ma cosa succederebbe se vi dicessimo che potreste investire in immobili senza comprare una casa? Proprio così, ci sono infatti diversi modi in cui è possibile investire nel settore immobiliare senza comprare nulla fatto di mattoni e cemento.

 In questo articolo, delineeremo alcuni di questi metodi, vedremo perché le persone investono in proprietà immobiliari in primo luogo e spiegare come si può iniziare a investire in proprietà con Admirals (ex Admiral Markets).

Indice dei contenuti

• Perché investire in una proprietà?
• Investire in immobili senza comprare casa
• Azioni immobiliari
• REIT
• Fondi immobiliari
• ETF immobiliari
• Come investire in proprietà immobiliari con Admirals
• Pensieri finali

Perché investire in una proprietà?

Se gli investitori possono avere opinioni diverse su molte cose, un concetto su cui tutti gli investitori di successo concordano è l'importanza della diversificazione.

Come dice il proverbio: "non mettere tutte le uova in un paniere" e lo stesso vale per gli investimenti. Detenere diverse tipologie di attività riduce notevolmente il rischio, diminuendo la tua dipendenza dalla performance di un particolare asset o mercato. Pertanto, una potenziale battuta d'arresto in un mercato non metterà in pericolo tutti i tuoi investimenti e si spera che venga compensata altrove.

Il mercato immobiliare, in particolare, tende a performare diversamente dalle altre principali classi di attività, rendendolo un buon candidato per diversificare il tuo portafoglio.

Un'altra ragione importante per investire in immobili è che, storicamente, ha dimostrato di essere una buona copertura contro l'inflazione. Quando l'inflazione sale, il valore di molti strumenti finanziari, compresi i contanti, la maggior parte delle obbligazioni e alcune azioni, tenderà a scendere - o a non tenere il passo con l'inflazione. Al contrario, i valori immobiliari si sono storicamente comportati bene in tempi di inflazione.

Investire in immobili senza comprare casa

Abbiamo detto prima che ci sono diversi metodi disponibili per investire in una proprietà immobiliare che non implicano l'acquisto di una casa, quindi quali sono esattamente? In questo articolo esamineremo i seguenti veicoli di investimento immobiliare:

• Azioni immobiliari
• Real Estate Investment Trusts (REITs)
• Fondi immobiliari
• Fondi negoziati in borsa (ETF)

Molto probabilmente hai sentito parlare di alcuni di questi, ma forse non hai considerato che questi tipi di investimento potrebbero essere utilizzati per mirare specificamente al mercato immobiliare.

Tutte le opzioni di cui sopra permettono agli investitori che si sentono rialzisti sul settore immobiliare di tentare di trarne profitto, senza comprare una casa. Nelle sezioni seguenti, esamineremo ciascuna di esse in dettaglio e ti aiuteremo a decidere quale potrebbe essere la migliore per te.

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Azioni immobiliari

Inizieremo con lo strumento più familiare della nostra lista, che ha bisogno di poche presentazioni: le azioni.

Per coloro che vogliono investire nell'immobiliare, le azioni offrono l'opportunità di investire direttamente in società che operano nel settore. Le società di costruzioni di case sono un esempio, che, per ovvie ragioni, hanno molto da guadagnare da un forte mercato immobiliare.

Qui sotto possiamo vedere il grafico settimanale a lungo termine di Persimmon, una società britannica di costruzione di case. Dal 2009, il prezzo delle azioni ha avuto una tendenza al rialzo e, nonostante sia sceso bruscamente durante lo scoppio della pandemia Covid-19, da allora ha quasi recuperato il suo livello di prezzo pre-pandemia.

Raffigurato: Admirals MetaTrader 5 - Persimmon PLC (PSN) Grafico settimanale. Intervallo di date: 20 dicembre 2009 - 20 maggio 2021. Data di acquisizione: 20 maggio 2021. La performance passata non è un indicatore affidabile della performance futura.

REIT

Usando il capitale degli investitori, i Real Estate Investment Trusts (REITs) acquistano o sviluppano, e di solito gestiscono, varie proprietà che generano reddito, come condomini, uffici, centri commerciali e alberghi.  I REIT permettono ai loro investitori di godere di alcuni dei benefici associati alle proprietà che producono reddito senza effettivamente comprare o gestire le proprietà stesse.

I REIT sono quotati in borsa dove le loro azioni vengono comprate e vendute, esattamente come quelle di qualsiasi società pubblica. Infatti, nonostante abbia la parola "trust" nel suo nome, un REIT è in realtà una società, ma una società che gode di un trattamento fiscale speciale.

Le società che si qualificano per lo status di REIT nel Regno Unito sono esenti dall'imposta sulle società sulla loro attività di affitto di immobili e anche dall'imposta sulle plusvalenze sostenute quando vendono questi immobili.

In cambio di questo trattamento fiscale favorevole, una delle condizioni imposte a un REIT è che deve distribuire il 90% del suo profitto esente da tasse agli azionisti sotto forma di dividendo - conosciuto come Property Income Distribution (PID).

Pertanto, i REIT possono rappresentare un buon investimento di reddito, in quanto agli azionisti è garantito un dividendo a condizione che l'attività di locazione immobiliare del REIT stia facendo profitti.

Poiché i REIT sono scambiati in borsa, il loro prezzo è determinato dai livelli di domanda e offerta sul mercato e fluttuano durante la giornata di negoziazione. Questo significa che a volte il prezzo delle azioni del REIT è diverso dal suo valore netto d'inventario (NAV).

Il NAV è calcolato dividendo il valore netto delle partecipazioni del fondo per il numero di azioni in circolazione. Se il prezzo delle azioni di un REIT viene scambiato al di sotto del suo NAV, si dice che è a sconto. Se invece viene scambiato al di sopra del suo NAV, si tratta di un premio.

REIT regionale - un'opportunità di investimento per il 2021?

Di seguito è riportato il grafico settimanale di Regional, un REIT britannico che investe in immobili commerciali nel Regno Unito, con particolare attenzione agli edifici per uffici.

Raffigurato: Admirals MetaTrader 5 - Regional REIT Ltd (RGL) Grafico settimanale. Intervallo di date: 1 novembre 2015 - 20 maggio 2021. Data di acquisizione: 20 maggio 2021. La performance passata non è un indicatore affidabile della performance futura.

Possiamo vedere che il REIT ha subito un forte calo del prezzo delle azioni durante lo scoppio della pandemia nel marzo 2020, da cui non si è ancora ripreso completamente.

Nella relazione annuale della società, rilasciata in aprile, apprendiamo che, al 31 dicembre 2020, il loro portafoglio era valutato a 732,4 milioni di sterline. Questo equivale a un NAV di 97,5p per azione. Al momento della scrittura (20 maggio 2021), il prezzo delle azioni di Regional è di circa 88p, il che significa che, sulla base della valutazione del suo portafoglio dalla fine del 2020, il REIT è scambiato con uno sconto di circa il 10%.

Ci viene anche detto nel rapporto che nel 2020, il valore del dividendo per azione era di 6.4p - che rappresenta un rendimento da dividendo abbastanza attraente di circa il 7% al prezzo attuale delle azioni.

Se si pensa di investire in proprietà attraverso un REIT, oltre a informazioni come quelle sopra, un'altra importante metrica da considerare è la percentuale di occupazione EPRA. Questa cifra rappresenta, in percentuale, il valore locativo stimato dello spazio attualmente affittato diviso per il valore locativo stimato dell'intero portafoglio. Per il REIT Regionale, questa cifra era dell'89,4% alla fine del 2020.

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Fondi immobiliari

Forse hai già familiarità con i fondi comuni di investimento, ma forse non ti sei reso conto che alcuni fondi comuni si concentrano specificamente sul mercato immobiliare.

I fondi di proprietà, o fondi immobiliari, utilizzano un paniere di capitali degli investitori per investire in un portafoglio di titoli legati alla proprietà. I fondi immobiliari possono essere gestiti attivamente o passivamente e possono consistere in una varietà di diversi tipi di titoli.

Alcuni fondi immobiliari investono direttamente in proprietà fisiche, di solito commerciali, e generano reddito dall'affitto, mentre altri preferiscono puntare su azioni, REIT, obbligazioni o un mix di tutti e tre.

Prima di investire in un fondo immobiliare, è molto importante capire quale di questi approcci il fondo adotta, ma prima di entrare nel merito, ricordiamoci i meccanismi di base di un fondo comune.

Quando si investe in un fondo comune - o, come in questo caso, in un fondo immobiliare - l'investitore acquista quote del fondo dalla società che lo gestisce. Il prezzo al quale l'investitore compra nel fondo, il NAV, è calcolato una volta al giorno, alla chiusura del mercato, e questo prezzo è poi fisso fino alla chiusura del mercato del giorno successivo, indipendentemente da quello che succede alle partecipazioni del fondo nel frattempo.

Lo stesso processo avviene al contrario quando un investitore decide che è ora di uscire dal fondo - le sue azioni vengono rivendute alla società al NAV. Tutti i fondi immobiliari tengono una certa percentuale dei fondi degli investitori in contanti, per essere in grado di facilitare la liquidazione della posizione di un investitore.

Il rischio dei fondi immobiliari

Ora, ricordi che abbiamo detto che è importante capire se un fondo investe in proprietà fisiche o in azioni, REIT e obbligazioni? Bene, ecco perché: se un numero di investitori superiore al previsto decide che è il momento di incassare il proprio investimento nello stesso momento - è possibile, e non è affatto inusuale - che il gestore del fondo non abbia abbastanza liquidità a disposizione per facilitare tutte queste richieste contemporaneamente.

Il risultato di questa situazione è che il fondo dovrà vendere alcune delle sue partecipazioni per soddisfare i desideri dei suoi investitori. Mentre le azioni e i REIT sono generalmente, ovviamente non sempre, semplici e veloci da vendere, in confronto la proprietà, in particolare quella commerciale, non è nessuna di queste cose.

Anche una vendita rapida di una proprietà può richiedere mesi; i periti devono essere ingaggiati, gli avvocati preparati, i prestiti approvati e, nel frattempo, gli investitori sono in attesa, incapaci di ritirare i loro soldi. Questo può portare i gestori dei fondi a vendere le proprietà più interessanti del portafoglio per facilitare una vendita più veloce, lasciando gli investitori rimanenti con le partecipazioni meno interessanti.

Durante la pandemia, diversi fondi immobiliari del Regno Unito sono stati sospesi perché i valutatori non erano in grado di assegnare valori accurati alle proprietà commerciali. L'assicuratore Aviva ha sospeso tre dei suoi fondi immobiliari per 16 mesi, prendendo infine la decisione nel maggio 2021 di chiuderli. Dopo più di un anno di inattività, gli investitori devono ora aspettare che i fondi siano liquidati prima di ricevere indietro i loro soldi.

Tutto questo per dire: attenzione ai fondi immobiliari che investono solo direttamente in immobili!

ETF immobiliari

Gli Exchange-Traded Funds (ETF) immobiliari condividono alcune somiglianze con i fondi immobiliari. Entrambi utilizzano il capitale degli investitori per acquistare un paniere di titoli all'interno del settore immobiliare e possono essere entrambi gestiti passivamente o attivamente.

Tuttavia, gli ETF immobiliari tendono ad essere gestiti passivamente. In altre parole, sono progettati per seguire un indice sottostante. Non investono direttamente in alcuna proprietà fisica, ma tendono invece a detenere REIT, azioni di società legate al settore immobiliare o obbligazioni.

A differenza dei fondi comuni, gli ETF sono quotati in borsa e, proprio come le azioni, vengono comprati e venduti durante la giornata di negoziazione. Questo significa che se un investitore vuole liquidare la sua posizione, deve trovare una controparte a cui vendere le sue azioni ETF.

A differenza dell'acquisto diretto di REIT o azioni, gli ETF immobiliari offrono agli investitori una diversificazione immediata su un paniere di titoli con un unico investimento. In questo modo, la vostra esposizione al mercato immobiliare non è limitata a una sola società, ma distribuita su molte.

Inoltre, la gestione dell'ETF è molto trasparente - riferendo regolarmente sul loro portafoglio e su qualsiasi cambiamento delle loro partecipazioni.

Raffigurato: Admirals MetaTrader 5 - iShares Developed Markets Property Yield UCITS USD Dist ETF (IWDP) Grafico giornaliero. Intervallo di date: 14 novembre 2018 - 20 maggio 2021. Data di cattura: 20 maggio 2021. La performance passata non è un indicatore affidabile della performance futura.

Come investire in proprietà con Admirals

Un conto Invest.MT5 di Admirals ti permette di investire in immobili tramite REIT, azioni ed ETF! Per iniziare a investire, segui questi passaggi:

1. Registrati per un account Invest.MT5

2. Scarica la piattaforma di trading MetaTrader 5 

3. Clicca su Control + U per far apparire la finestra "Simboli" mostrata qui sotto. Qui è possibile cercare l'asset in cui si desidera investire. Una volta individuato, clicca su "Mostra simbolo" e poi "OK".

Raffigurato: Admirals MetaTrader 5 - Simboli

4. Vai alla scheda 'Market Watch' sul lato sinistro dello schermo e individua il simbolo che hai aggiunto nel passo precedente. Una volta trovato, clicca con il tasto destro del mouse e premi 'Chart Window' per aprire il suo grafico dei prezzi.

Raffigurato: Admirals MetaTrader 5 - The British Land Co PLC Grafico giornaliero. Intervallo di date: 8 gennaio 2019 - 20 maggio 2021. Data di cattura: 20 maggio 2021. La performance passata non è un indicatore affidabile della performance futura.

5. Clicca "Nuovo ordine" - che si trova nella parte superiore dello schermo. Questo farà apparire una schermata in cui è possibile compilare la quantità di azioni che si desidera acquistare così come uno stop loss e un take profit, se applicabile.

Raffigurato: Admirals MetaTrader 5 - The British Land Co PLC Nuovo Ordine

Pensieri finali

Investire in immobili non significa necessariamente spendere centinaia di migliaia di euro per una casa e ora hai sicuramente acquisito maggiore familiarità con alcune delle opzioni alternative disponibili per gli investitori che si sentono sicuri del settore immobiliare.

Azioni, REIT, fondi immobiliari ed ETF possono tutti fornire un'esposizione a questo mercato così come una diversificazione per il vostro portafoglio di investimenti. Tuttavia, come ogni investimento, tutti questi strumenti comportano un livello significativo di rischio.

Prima di investire in immobili, è importante valutare a fondo l'investimento in questione e assicurarsi che sia in linea con il proprio profilo e obiettivi di investimento.

Investire con Admirals

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Questo materiale non contiene e non deve essere interpretato come un consiglio di investimento, raccomandazioni di investimento, un'offerta o una sollecitazione per qualsiasi transazione in strumenti finanziari. Si prega di notare che tale analisi di trading non è un indicatore affidabile per qualsiasi performance attuale o futura, in quanto le circostanze possono cambiare nel tempo. Prima di prendere qualsiasi decisione di investimento, si dovrebbe chiedere consiglio a consulenti finanziari indipendenti per assicurarsi di comprendere i rischi.