افضل انواع الاستثمار العقاري من خلال البورصة العالمية

وقت القراءة: 21 دقائق

ربما سمع الكثير من الناس عن أسواق الأسهم و الاستثمار العقاري، ولكن قلة قليلة من الناس يعرفون كيفية الجمع بينها والاستفادة القصوى من رأس المال الاستثماري. في هذه المقالة سنناقش الاستثمار العقاري، و سوق العقارات اليوم وما هي مزايا وعيوب الاستثمار في العقارات من خلال الأسواق المالية على الشراء الفعلي للعقارات. لنبدأ.

افضل انواع الاستثمار العقاري في 2019

افضل انواع الاستثمار العقاري

إن البيئة الاقتصادية الحالية ذات معدلات الفائدة المنخفضة أو السلبية للغاية في العديد من الأماكن حول العالم تجعل العائد على الودائع منخفضاً للغاية، بل و سالباً. هذا هو ما يجعل المزيد من أصحاب المشاريع يأخذون أموالهم من البنوك ويركزون على الاستثمارات المختلفة. سوق العقارات هو واحد من هذه الخيارات وهو واحد من أكثر الخيارات شعبية. لا يكاد يوجد شخص في الوطن العربي لم يسمع من معارفه و أقاربه عن الاستثمار في العقارات، و كيف هم متأكدون من أن الاستثمار العقاري دائماً ناجح و كيف لا يمكن أن يؤدي إلى خسائر.

يتم نقاش موضوع العقارات والاستثمار كما في الوطن العربي كذلك في كل أنحاء العالم. في وطننا على وجه الخصوص، يلجأ العديد من الأشخاص الذين لديهم رأس مال على الفور إلى الاستثمار في العقارات، و يرتبط هذا في معظم الحالات بالشراء المادي لعقار ما (في معظم الأحيان شقة أو منزل أو منزل عطلات) و دون معرفة فرص الاستثمار العقاري الآخرى.

في هذا المقال سوف نتعرف كيف ساعدت التكنولوجيا و ارتباطها مع الاسواق العالمية في فتح فرص و سهلت الطريق للمستثمرين في تحصيل عائد أكبر على استثماراتهم العقارية.

ما هو سوق العقارات

كما يمكن أن يرى نيابة عن كل أسواق العقارات، و يتم شراء أنواع مختلفة من العقارات و بيعها. قد لا يكون هذا مجرد مسكن أو عقار للعطلات، و لكن قد يكون مساحات للبيع بالتجزئة أو الأراضي الزراعية أو منشآت البناء، إلخ.

شراء العقارات، سواء للاستخدام الشخصي أو لأغراض الاستثمار، يجذب العديد من الأشخاص، لكن قلة من المستثمرين المحتملين يعتقدون أن شراء عقار وامتلاكه قد لا يكون سهلاً كما يتصور. كما قد لا تفي بتوقعاتهم بالربحية.

هذا هو أحد الأسباب عندما يتعلق الأمر بالاستثمارات العقارية، فإن بعض الناس يبتعدون. و هي تربط بين الشراء الفعلي للعقار و دفع القروض و الضرائب و الرسوم و الإصلاحات الرئيسية و مشاكل المستأجرين و العديد من الأنشطة غير السارة الأخرى.

هذه لحظة مناسبة للحديث عن افضل انواع الاستثمار العقاري. هناك طريقتان للخوض في أي سوق استثمار عقاري و هي:

  • من خلال الشراء الفعلي للممتلكات (شقة، منزل، ملكية زراعية ، منطقة تجارية، إلخ.)
  • من خلال أسواق الأوراق المالية (شراء أسهم الشركات العقارية أو صناديق الاستثمار المتداولة (ETF) أو صندوق الاستثمار العقاري).

بطبيعة الحال، فإن شراء عقارات هو وسيلة أكثر شعبية للاستثمار في العقارات والعديد من الناس على دراية بها. ولكن الآن دعونا نرى ما هي فرص الاستثمار العقاري من خلال أسواق الأوراق المالية.

اختبر تداول الأسهم وصناديق الاستثمار المتداولة وأكثر من 8000 من الأدوات المالية دون المجازفة برأس مالك من خلال حساب تجريبي من Admiral Markets . انقر على اللافتة أدناه و احصل على حساب تجريبي مجاني.

حساب تجريبي


الاستثمار العقاري من خلال البورصات العالمية

تقدم أسواق الأوراق المالية قدراً هائلاً من فرص الاستثمار، ليس فقط في العقارات، ولكن في شحنة في كل قطاع اقتصادي و تقريباً في كل جانب من جوانب الحياة اليومية للشخص. في العقود الأخيرة، أصبحت أسواق الأسهم محرك الاقتصاد العالمي و نقطة اهتمام ليس فقط من المستثمرين و المحللين و الاقتصاديين، و لكن بشكل متزايد في نظر السياسيين. بهذه الطريقة، زادت أهميتها بشكل كبير.

تعريف الاستثمار العقاري

يعتبر الاستثمار في العقارات او الاستثمار العقاري واحد من أهم الاستثمارات التي ينظر بها الأفراد و المؤسسات للحصول على دخل إضافي، و سواء كانت الشركات صغيرة أو كبيرة الحجم، فإن الجميع يقف أمام حاجز السيولة و التمويل اللازمين و الخبرة في التعامل مع الاستثمار العقاري بشكل صحيح و في الوقت المناسب.

ما هي أسواق الأوراق المالية؟

أسواق الأوراق المالية هي مجموعة من الأسواق المختلفة و البورصات، حيث يتم تنفيذ أنشطة منتظمة لشراء و بيع و إصدار أسهم الشركات العامة. يتم تنفيذ هذه الأنشطة المالية من خلال البورصات الرسمية أو أسواق خارج البورصة، والتي تعمل وفقاً لمجموعة محددة من اللوائح.

تعمل أسواق الأسهم العالمية كمنصة يلتقي فيها العديد من المشترين والبائعين و يتفاعلون ويقومون بالصفقات التي يريدونها. نظراً لأن عدد المشاركين في السوق ضخم، فإن السعر العادل مضمون.

تعد أسواق الأوراق المالية واحدة من أكبر الأسواق المالية و أكثرها شعبية في العالم. وفقًا لبيانات البنك الدولي لعام 2018، تبلغ القيمة السوقية لجميع الشركات المدرجة في البورصات العالمية ما يصل إلى 68654 تريليون دولار، وهو ما يمثل أكثر من ثلاثة أضعاف الناتج المحلي الإجمالي لأكبر اقتصاد في العالم - الولايات المتحدة لنفس العام .

كما نرى في الرسم البياني أدناه، فقد تضاعف رسملة الشركات المدرجة في البورصات العالمية فقط خلال السنوات العشر الأخيرة بعد الأزمة المالية العالمية لعام 2008. وفي الأعوام الستة عشر بين عامي 2002 و 2018، تضاعفت ثلاث مرات.

الاستثمار العقاري خلال البورصة

المصدر: worldbank.org

فرص للاستثمار العقاري من خلال البورصة

في سوق الأسهم، يمكنك الوصول إلى العديد من الأصول المختلفة للاختيار من بينها و الخوض في سوق العقارات اليوم. كل واحد منهم لديه خصائصه الخاصة، و لكن دعونا نكون أول من يرى ما هي فرص الاستثمار العقاري من خلال أسواق الأسهم:

  • أسهم الشركات العقارية.
  • الصناديق العقارية المتداولة في البورصة (ETF).
  • صناديق الاستثمار العقاري (REITs).

دعنا الآن ننظر إلى كل من هذه الخيارات بشكل منفصل.

أسهم الشركات العقارية

في البورصات يمكنك أن تجد العديد من الشركات التي ترتبط أعمالها بطريقة أو بأخرى بالعقارات. عن طريق شراء واحدة أو أكثر من الشركات في هذا القطاع، يمكنك المشاركة في سوق العقارات الذي اخترته بسعر أقل بكثير من عند شراء هذه العقارات مادياً.

قد تشمل الشركات العقارية الفنادق و المنتجعات و مالكي المراكز التجارية و المراكز الصحية، إلخ. لذلك، فإن شراء العديد من الشركات المختلفة يمكن أن يمنحك التعرض لأجزاء مختلفة من سوق العقارات المتنوع إلى حد ما. تقدم بعض الشركات العقارية أرباحاً للمستثمرين، مما يتيح لمستثمريهم فرصاً إضافية لتحقيق الربحية الجانبية.

و مع ذلك، تحتاج إلى التأكد من إجراء بحث قوي قبل شراء أسهم شركة عقارات و وقت كافٍ للنظر في البيانات التاريخية و نوع الأعمال العقارية للشركة و بعض التفاصيل الأخرى.

ابدأ تداول أسهم أكثر من 4000 شركة في عمولات تبدأ من 0.01 دولار فقط مع الوسيط رقم واحد في أوروبا لعام 2019 - Admiral Markets. كل ما عليك القيام به لشراء الأسهم هو الضغط على اللافتة أدناه.

افتح حساب استثمار عقاري

الصناديق العقارية المتداولة في البورصة (ETF)

ETF تعني كلمة "Exchange Traded Fund" في اللغة الإنجليزية أو تُترجم إلى اللغة العربية - صناديق الاستثمار المتداولة. صناديق الاستثمار المتداولة هي أوراق مالية يمكنك شراؤها و بيعها في البورصات المعنية من خلال وسيط مالي (وسيط). يمكن لهذه الصناديق المتداولة في البورصة أن تقدم فئات أصول مختلفة - من الشركات التقليدية المدرجة إلى العملات و السلع و غيرها.

تشبه صناديق الأسهم المتداولة صناديق الاستثمار، ولكنها تقدم تكاليف أقل وتنويعاً أوسع. بالإضافة إلى ذلك، يسمح هيكلها للمتداولين و المستثمرين بإجراء عمليات بيع قصيرة، و استخدام الرافعة المالية، و تجنب ضرائب الأرباح الرأسمالية في بعض البلدان والسلطات القضائية.

إذا كنت تركز على الاستثمار في العقارات و لكنك ترغب في توزيع المخاطر، فيمكن أن يكون اختيار الصناديق العقارية في البورصة في هذا القطاع خطوة ذكية. بالإضافة إلى ذلك، لن يتطلب منك الاستثمار في صناديق الاستثمار المتداولة ETF إجراء أبحاث جادة على كل شركة على حدة، كما تفعل في الاستثمار العقاري في اسهم الشركات العقارية.

في الوقت نفسه، يمكن للصناديق العقارية المتداولة في البورصة أن تقدم استثمارات في أنواع مختلفة من العقارات عن طريق شراء صندوق ETF واحد فقط. بالإضافة إلى ذلك، يقدم هذا الاستثمار أيضاً تنويع في محفظتك الاستثمارية.

صناديق الاستثمار العقاري (REITs)

قد تبدو صناديق الاستثمار العقاري و كأنها شيء معقد لبعض المستثمرين، ولكن هذا أبعد ما يكون عن الحقيقة.

في الواقع، تسمح صناديق الاستثمار العقاري للمستثمرين الأفراد بشراء أسهم في محافظ عقارية و بالتالي كسب عوائد على عقارات مختلفة. قد تشمل العقارات في محفظة الأمانة المجمعات السكنية و مراكز البيانات و مرافق الرعاية الصحية و الفنادق و البنية التحتية مثل الكابلات و أنابيب الطاقة، كذلك أيضاً مباني المكاتب و مراكز التسوق والمستودعات وغيرها.

تتخصص معظم صناديق الاستثمار العقاري في قطاع معين، مع التركيز على الوقت و الطاقة و التمويل على هذا القطاع بالذات عبر الأفق العقاري بأكمله. و مع ذلك، غالباً ما تحتفظ صناديق الاستثمار العقاري المتنوعة و المتخصصة بأنواع مختلفة من الممتلكات في محافظها الاستثمارية.

معظم الصناديق لديها نموذج أعمال سهل و مباشر. إنهم يقومون بتأجير العقارات و يجمعون الإيجارات من هذه العقارات و يقومون توزيع ذلك الدخل كأرباح على المساهمين.

من الناحية الواقعية، يمكن اعتبار REIT كشركة متداولة بشكل عام تمتلك أو تدير أو تمول العقارات التي تبدأ في تحقيق عوائد مالية. هذه الصناديق تولد تدفقاً ثابتاً من العائدات لمستثمريها، و لكنها تقدم القليل فيما يتعلق بنمو رأس المال.

إيجابيات و سلبيات الاستثمار في الاسهم العقارية ( ETF و REIT)

إيجابيات و سلبيات الاستثمار في الاسهم العقارية ( ETF و REIT)

الاستثمار العقاري: مقارنة بين شراء عقارات فعلية و شراء اسهم عقارية

على مر السنين، تم إثارة العديد من المناظرات حول موضوع الاستثمار في العقارات و الاستثمار في الاسهم، و يستمر النزاع بين مؤيدي كل طرف. و مع ذلك، فإن كلا الخيارين لهما مزايا و عيوب، و كذلك صفاتهما المميزة التي تجعلهما فريدين بطريقتهما الخاصة.

يعتمد اختيار الاستثمار في عقار أو سوق الأوراق المالية على المستثمر و رأس ماله و تحمل المخاطر و الأهداف و طريقة الاستثمار. و مع ذلك، على الصعيد العالمي، يبدو أن معظم الناس يختارون أسواق الأسهم لأنها تبدو بأسعار معقولة أكثر، بينما في معظم الحالات تحتاج إلى الادخار و استثمار مبلغ كبير من المال عند شراء عقار ما. بالإضافة إلى ذلك، شراء العقارات الاستثمارية يأتي مع تكلفة إضافية من المال والوقت.

و لكن الآن دعنا نقارن بين هذين النوعين من الاستثمارات و نرى إيجابيات وسلبيات الخيارين للحصول على رؤية افضل و اتخاذ قرارات افضل فيما يتعلق بالاستثمار العقاري.

1. الاستثمار الأولي

في معظم الحالات، يرتبط شراء عقار باستثمار أولي أكبر بكثير من الاستثمار في أسواق الأسهم. على سبيل المثال، يمكن أن ترى شقة في عاصمة عشرات أو مئات الآلاف من الدولارات اذا كنا لا نتحدث عن الملايين.

في الوقت نفسه، يمكنك البدء في الاستثمار العقاري في البورصة بعدة مئات أو عدة آلاف فقط. تقدم لك Admiral Markets فتح حساب استثماري بوداع تبدأ من 200 دولار فقط. انقر على اللافتة أدناه للتعرف على أنواع الحسابات التوفرة

تداول الاسهم

.

2. التكاليف

عند شراء عقار، في معظم الحالات، سيتعين عليك أيضاً دفع عمولة للوسيط على الصفقة، و التي عادةً ما تكون في حوالي 3٪ أو أكثر. لذلك، إذا كانت الشقة التي تريد شراءها، على سبيل المثال تكلف 50000 دولار، فسوف يتعين عليك دفع 1500 دولار للوسيط. مع عقار أكثر تكلفة، فإن عمولة السمسار سوف تكون أعلى كذلك.

لكن التكلفة لا تنتهي عند هذا الحد. في كثير من الأحيان، بعد شراء عقار، قد تحتاج إلى إجراء تجديد أو تجديد رئيسي للممتلكات، مما سيكلفك المزيد من الوقت و المال. و مع ذلك، قد لا تكون صغيرة على الإطلاق.

يجب أن تضع في اعتبارك أنه من المحتمل أن يكون كل ذلك مصحوباً بدفع الضرائب العقارية، الصيانة، المرافق، التأمين، و ما إلى ذلك. و بهذه الطريقة، يمكن أن ينمو الاستثمار الخاص بك بقوة و يقلل من عوائده المستقبلية.

عند شراء أسهم أو صناديق الاستثمار المتداولة أو صناديق الاستثمار العقاري من البورصة، يتعين عليك فقط دفع سعرها في السوق، و الذي عادة ما يكون بضع عشرات من الدولارات و بعض العمولات للوسيط. على سبيل المثال، تقدم Admiral Markets تداول الأسهم و صناديق الاستثمار المتداولة ETFs مع العمولات التي تبدأ من 0.01 دولار للسهم.

3. السيولة

عيب آخر للاستثمار في العقارات هو انخفاض السيولة في سوق العقارات. على سبيل المثال، في حالة ظهور شيء غير متوقع و تحتاج إلى النقد أو مجرد التفكير في أن السعر مناسب للبيع، فقد يستغرق بيع الممتلكات الخاصة بك لشهور أو حتى سنوات. لذلك يمكنك أن تفوّت السعر الذي تريده و لن تكون قادراً على الاستفادة من استثمارك في الوقت الذي تريده.

في الوقت نفسه، إذا كنت ترغب في بيع استثماراتك في البورصة، فقد يستغرق الأمر بضع ثوانٍ على منصة التداول التي يقدمها الوسيط الخاص بك. يمكنك بعد ذلك سحب أموالك و جعلها تصل إلى حسابك المصرفي في غضون أيام، و في بعض الحالات، حتى خلال نفس اليوم. و بهذه الطريقة يمكنك الحصول على أفضل الأسعار و الاستفادة من استثمارك في الوقت المناسب.

4. إدارة المخاطر

مثل معظم الأصول، فإن كل من العقارات و أسواق الأوراق المالية هي أسواق دورية ولا يمكن أن تتحرك بنفس المعدل و في نفس الاتجاه لأنها غير مترابطة تماماً. لتقليل المخاطر، هناك خيار رائع يتمثل في تنويع محفظة العقارات الخاصة بك. سيؤدي ذلك إلى تسهيل إدارة مخاطر استثماراتك.

عندما تستثمر في عقار، يمنحك هذا الشراء التعرض لسوق العقارات في هذا البلد و المدينة و حتى هذا الحي فقط، و كذلك في هذا النوع من العقارات - مسكن، عقار زراعي، مركز تسوق و هكذا.

في الوقت نفسه، يمكنك البدء في شراء أسهم شركات مختلفة في سوق الأوراق المالية و الاستثمار في الأصول أو البلدان الأخرى. بدلاً من ذلك، يمكنك وضع أموالك في صندوق استثمار عقاري أو صندوق تبادل تجاري. الاستثمار في أسهم الشركات العقارية سيوفر التنويع في أكثر من دولة أو قارة أو عملة حتى.

بالإضافة إلى ذلك، عند الاستثمار العقاري من خلال البورصة، يمكنك الاستثمار في أنواع مختلفة من العقارات. يمكنك توجيه استثماراتك إلى مراكز التسوق و فيلل العطلات و المباني السكنية و الموانئ و المستشفيات و غيرها. هذا التنويع هو الذي يقلل ويوزع مخاطر الاستثمار على عدة أصول.

يمكن أن توفر الاستثمارات في الأسهم و صناديق الاستثمار المتداولة والصناديق الاستئمانية عوائد جانبية في شكل توزيعات أرباح تدفعها بعض الشركات كل ثلاثة أشهر أو سنوية. وعلى عكس استئجار العقارات، لا يتعين عليك البحث عن المستأجرين و الامتثال لها هنا.

افضل انواع الاستثمار العقاري

5. الربحية

عندما يتعلق الأمر بالربحية، أثبتت أسواق الأسهم قيمتها، خاصة عندما يتعلق الأمر بالربحية طويلة الأجل. على سبيل المثال، فإن مؤشر الأسهم الأمريكي الواسع S & P500، الذي يضم أكبر 500 شركة مدرجة في الولايات المتحدة و يعود إلى عام 1926، يبلغ متوسط العائد السنوي حوالي 10٪ بحلول عام 2018. و حتى عندما نقوم بضبط هذا العائد للتضخم، فإننا سوف نحصل على متوسط سنوي بعائد حوالي 7٪.

في الوقت نفسه، فإن مؤشر داو جونز الأقدم في العالم، و الذي يضم 30 من أكبر الشركات في الولايات المتحدة و الذي تم إنشاؤه عام 1896، يبلغ متوسط العائد السنوي 5.22٪.

لكن أسواق الأسهم شهدت تغيرات كبيرة في القرن الماضي، لذلك دعونا نلقي نظرة فاحصة على بعض الأدوات الأكثر حداثة مثل مؤشر التكنولوجيا ناسداك NASDAQ100. في آخر ما يزيد قليلاً عن 10 سنوات منذ الأزمة المالية العالمية في الفترة 2008-2009، نمت بورصة ناسداك من حوالي 1000 نقطة في نهاية عام 2008 إلى أكثر من 8000 في منتصف عام 2019. في الواقع، هذا عائد إجمالي على الاستثمار أكثر من 700٪.

فيما يلي مخطط للعقود الخاصة في مؤشر NASDAQ100 الشهير للتكنولوجيا على مدار الأعوام العشرة الماضية. يظهر الخط الأحمر متوسط 200 يوم:

Admiral Markets MetaTrader 5, NQ100 CFD, weekly chart

المصدر: Admiral Markets MetaTrader 5 ،NQ100 CFD، مخطط أسبوعي مع نطاق بيانات 26 نوفمبر 2008 - 4 سبتمبر 2019. تم الإنشاء: 4 سبتمبر، 2019 الساعة 5:00 مساءً. يرجى ملاحظة: الأداء الماضي ليس مؤشراً موثوقاً للأداء في المستقبل.

في الوقت نفسه، إذا نظرنا إلى العائدات طويلة الأجل على شراء العقارات في الولايات المتحدة، وفقاً لمؤشر Case-Shiller US National Home Price NSA Index الأمريكي لسعر المنازل بين عامي 1928 و 2013، فقد ارتفعت أسعار المنازل بمعدل 3.7٪ سنوياً. لذلك، بالنظر إلى البيانات التاريخية، يبدو العائد على الاستثمار طويل الأجل على الأسهم أكثر جدية من الشراء الفعلي للعقارات.

6. استخدام الرافعة المالية

بالنسبة للاستثمار العقار في البورصة، من الممكن استخدام الرافعة المالية. تتيح الرافعة المالية للمستثمر التحكم في رأس مال أكبر مما لديه في حسابه الاستثماري. من المحتمل أن تساعد الرافعة المالية المتداولين في تحقيق أرباح أكبر في السوق. بالطبع، الشيء نفسه ينطبق على الخسائر. يواجه المتداولون خطر فقدان ودائعهم بشكل أسرع عند استخدام الرافعة المالية - لذا استخدمها بحذر!

تتيح منتجات الرافعة المالية مثل العقود مقابل الفروقات فتح عمليات بيع قصيرة (Short Selling)، و التي يمكن للمستثمر أن يحقق أرباحاً حتى عندما ينخفض سعر الأصل (الأسهم، العملة، ETF ، إلخ). بهذه الطريقة، يمكن للتجار و المستثمرين الاستفادة من تحركات الأسعار في كلا الاتجاهين.

هذه الأنواع من المشتقات المالية شائعة جداً و لا تتطلب إيداع أموال جدية. هذا هو ما يجعلها مريحة للغاية للمستثمرين الجدد، الذين لا يستطيعون تحمل حساب استثماري كبير، ناهيك عن الشراء الفعلي للعقارات.

7. الملكية

واحدة من المزايا الرئيسية لشراء عقار كاستثمار هو الحيازة المادية، يمكنك في الواقع رؤيته و لمسه. هذا يخلق شعوراً أكثر واقعية للمستثمر و يلهم قدراً معيناً من الأمن و الثقة. و مع ذلك، فإن معظم الناس يقضون حياتهم في منزل و شراء عقار آخر يبدو لهم مألوفاً أكثر من الاستثمار في سوق الاوراق المالية حتى و لو كان ذلك اكثر ربحية.

بالإضافة إلى ذلك، يبدو أن سوق العقارات الحالي أكثر ألفة بالجماهير. منذ الطفولة، سمع الكثير من الناس أهمية امتلاك منزل و كنتيجة لذلك يشعرون براحة أكبر في توجيه استثماراتهم لشراء عقارات بدلاً من اسهم و أو صناديق استثمارية مختلفة.

8. الحماية ضد التضخم

عادة ما تستخدم الاستثمارات في العقارات المادية للتحوط من التضخم، و ذلك لحماية المستثمر من القوة الشرائية المتناقصة للعملة المحلية. و مع ذلك، يمكن أيضاً تحقيق الحماية من التضخم في الأسواق المالية عن طريق اختيار أدوات مثل المواد الخام المختلفة بشكل صحيح.

مخاطر الاستثمار في العقار

مثل أي استثمار، شراء العقارات أو شراء الأسهم، تتحمل صناديق الاستثمار المتداولة في البورصة و الصناديق العقارية REIT مخاطرها. إنها فكرة جيدة أن يتعرف كل مستثمر عليها قبل استثمار أي أموال حقيقية في أي أصل. معرفة المخاطر المحددة للأصول المختلفة يمكن الشخص أن يؤدي إلى نجاح في إدارة استثماره و تخفيف العبئ عليه.

مخاطر شراء العقارات بغاية اللاستثمار

في بعض البلدان، تعتبر الاستثمارات العقارية آمنة للغاية، و هناك اعتقاد خاطئ يلقى شعبية بين كثير من الناس بأن أسعار العقارات يمكنها فقط أن ترتفع. يجب أن تكون على دراية تامة بأنه لا يوجد سوق في العالم حيث ترتفع أسعاره إلى الأبد. يكفي أن نتذكر الأزمة المالية العالمية في الفترة 2008-2009، و التي نتجت على وجه التحديد عن فقاعة نشأت في سوق العقارات في ذلك الوقت.

انخفاض السيولة هو أحد الأسباب الرئيسية للمشاكل في سوق العقارات اليوم و هذا بالتحديد هو الذي يمكن أن يؤدي إلى تعطل حاد في السوق في أوقات معينة.

عند اختيار عقار للاستثمار، يجب تقييم المخاطر المحتملة و العائد على الاستثمار قبل إجراء عملية شراء. يجب أن تؤخذ في الاعتبار التكاليف المستقبلية (الإصلاح، التجديد، الضرائب, الصيانة، المرافق، التأمين، إلخ) و أسعار الفائدة، و كذلك النقص المحتمل للمستأجرين لفترات معينة، قبل اللجوء إلى الاستثمار العقاري.

عند بدء عمل استثمار عقاري على المدى المتوسط و الطويل، يجب أيضاً مراعاة الضرائب. في البلدان العربية و ليس فقط، يخضع أي مسكن غير أساسي أو من فئة الاستثمار إلى معدل ضريبي أعلى، وهو نفقة دائمة أخرى.

كل هذه التكاليف و الضرائب و فوائد الرهن العقاري، و ما إلى ذلك، يمكن أن تقلل بشكل خطير من العائد المحتمل على شراء عقار و حتى محوه بالكامل.

مخاطر الاستثمار في سوق الاسهم العقارية

تقدم أسواق الأسهم تقلبات عالية و قد يخسر بعض المستثمرين حتى استثماراتهم بالكامل إذا أصبحت الشركة معسرة. و مع ذلك، كمستثمر، يمكن أن تكون المخاطرة المعقولة مفيدة في الواقع، لأن نقص المخاطرة يعني عوائد منخفضة. لذلك، لا يمثل الخطر بالضرورة عبئاً، و لكن فهم مستوى المخاطرة و العائد المتوقع أمر بالغ الأهمية.

المخاطرة تعني تقنياً "التقلب"، لكن معظم الناس يربطونها بحركة أو خسائر سلبية. كلما كانت قيمة الأصول أكثر استقراراً، كانت الأصول أقل خطورة، و لكن العائد علاى الاستثمار أقل.

قد تزيد قيمة السهم إذا تحسنت الحالة الحقيقية للعمل أو إذا غيرت بعض العوامل توقعات أرباح الشركة. هناك أيضاً بعض العوامل التي يمكن أن تؤثر على أسعار الأسهم. في كثير من الأحيان، قد تتحرك أسهم الشركات العقارية في وقت أبكر من قيمة العقارات المادية.

يمكن أن تكون الأسهم و صناديق الاستثمار المتداولة ETF و صناديق الاستثمار العقاري REIT رخيصة، حيث يكلف الكثير منها أقل من 50 دولاراً، لذلك سيكون من الممكن تنويع الاستثمارات في اتجاهات مختلفة بعدة آلاف من الدولارات. أيضاً، قد يكون من المستحسن بالنسبة لبعض المستثمرين عدم شراء أسهم الشركات الفردية، و لكن بدلاً من ذلك شراء الصناديق المتداولة في البورصة (وتسمى أيضًا ETF). أنها توفر المزيد من التنويع في استثمارك.

منذ حوالي 10 سنوات في عام 2008، شهد العالم ركود اقتصادي عالمي. خلال هذا الركود، انخفضت أسعار أسهم العديد من الشركات، على الرغم من أنها لم تنخفض إلى الصفر المطلق. تجدر الإشارة إلى أنه في السنوات المقبلة انتعشت أسواق الأسهم بسرعة و وصلت إلى مستويات قياسية جديدة (على سبيل المثال: معظم مؤشرات الأسهم الرئيسية مثل Dow Jones و S & P500 و NASDAQ و DAX30 و CAC40 و FTSE100 وما إلى ذلك).

ابدأ التداول على 19 من المؤشرات العالمية الأكبر في العالم في ظل ظروف تنافسية مع Admiral Markets. كل ما عليك فعله هو الضغط على اللافتة أدناه.

ابدأ التداول الان

حساب العائد على صناديق الاستثمار العقاري و أسعار العقارات

طريقة واحدة شعبية لتقدير سعر العقار هو طريقة الراتب السنوي. من المقبول أن يتم دفع مسكن متوسط بأجور تتراوح ما بين 2 و 3 سنوات، ويجب عدم دفع أكثر من 30٪ من الأجر الشهري للمساهمة في السكن. خلاف ذلك، سيكون من الصعب على الشخص تغطية احتياجاته الأخرى مثل الطعام ، والمرافق ، والسيارة ، وما إلى ذلك، و لن يكون قادراً على قيادة نمط حياة متكامل.

هناك طريقة أخرى تستخدم غالباً لحساب ربحية الاستثمار العقاري و هي تقسيم القيمة على الإيجار المحتمل. يعتبر العائد الجيد عندما يمكنك استرداد قيمة الاستثمار العقاري في حدود 100-150 من الإيجارات. هنا في كل رقم أعلى من 200، يعتبر أن أسعار العقارات الحالية مرتفعة للغاية و الاستثمار فيها غير مربح.

و لكن دعونا نرى ما هو الوضع في سوق العقارات اليوم:

لنعتمد أن بلغ متوسط سعر المنزل في إحد العواصم الأوروبية التي نتواجد فيها 834 يورو للمتر المربع. و هذا يعني أن متوسط شقة 60 متر مربع سيكلف 50,400 يورو.

في الوقت نفسه، وفقًا لأحدث البيانات الصادرة عن المعهد الوطني للإحصاء (NSI) اعتباراً من أغسطس 2019، يبلغ متوسط الراتب الشهري الإجمالي في نفس العاصمة (884 يورو). و هذا يجعل متوسط الراتب السنوي الإجمالي أو 10,613 يورو،.

بناءً على الأرقام أعلاه، يمكننا بسهولة حساب أن شراء عقار متوسط سيكلف حوالي 5 سنوات من الراتب (50 400/10 613 ≈ 4.75). باستخدام طريقة الرواتب السنوية للتقييم العقاري، سوف نفهم أن العقارات في الوقت الحالي تبدو مبالغ فيها بشكل كبير، مما يمكن أن يقلل بشكل خطير من العائد على الاستثمار المحتمل فيها. ويلاحظ نتائج مماثلة في بلدناننا العربية.

قم بالنقر على الرابط لقراءة اخر اخبار اسعار العقارت في السعودية و تقييمها بنفس الطريقة.

الخلاصة - الاستثمارات العقارية

لقد جذب سوق العقارات الشعبي دائماً انتباه العديد من المبتدئين و المستثمرين المحترفين على حد سواء، و لكن قد لا يكون بعضهم على دراية بجميع الفرص التي يقدمها. معظم الناس يربطون الاستثمار العقاري حالياً بالشراء المادي للعقار. لكنهم لا يعرفون خياراً آخر له بالتأكيد مزاياه، ألا و هو الاستثمار العقاري من خلال البورصة العالمية.

شراء الأسهم في الشركات، و الصناديق المتداولة في البورصة أو صناديق الاستثمار العقاري، يوفر أيضاً التعرض لأي سوق عقاري، مع انخفاض الاستثمار الأولي، و انخفاض التكاليف الدورية، و تحسين السيولة، و تحقيق عائد أفضل في كثير من الأحيان. بالطبع، له أيضاً عيوبه، و التي تتمثل أساساً في عدم وجود شعور مادي لشراء العقار و الحاجة إلى معرفة أكبر بأسواق الأسهم.

و مع ذلك، فإن كل استثمار له مخاطره، و لكن عندما تتم إدارته جيداً بما يكفي و يكون حكم الاستثمار دقيقًا بما فيه الكفاية، فإنه يمكن أن يؤدي إلى عائد لائق.

ابدأ الاستثمار العقاري الان

قم بمشاركة هذا المقال مع الأصدقاء عبر قنوات التواصل الاجتماعي المتاحة حتى يستفيد كل من يبحث عن دليل مبسط لإيجاد ما هو افضل استثمار عقاري لأمواله و ما هي ميزات و عيوب افضل انواع الاستثمار العقاري المختلفة.

إذا كان لديك المزيد من الأسئلة و الإستفسارات, لا تتردد في تسجيل بياناتك هنا, و سيتواصل معك أحد أفضل مستشارينا الماليين لتوضيح أي إستفسارات و أسئلة تدور في بالك, و تقديم أفضل المعلومات من خبرتهم العملية.

أليك أيضاً بعض المقالات التي قد تهمك:

1. أهم الاحداث في الأسواق العالمية 2019

2. أهم نصائح وارن بافيت

3. القواعد الذهبية في تداول الفوركس

من نحن؟

بصفتنا شركة تداول مرخصة, Admiral Markets توفر لعملائها فرصة الوصول الى اسواق المال العالمية عبر أفضل المنصات و مختلف أنواع الحسابات التى تلائم احتياجتكم. سواء كان حساب تجريبي أو حقيقي, فلديك الفرصة و القدرة على تداول العملات الأجنبية و اكثر من 8000 اداة تداول على عقود الفروقات للأسهم, مصادر الطاقة, المعادن الثمينة, و المؤشرات العالمية و بأفضل الشروط و الخدمات اللازمة لذلك.إفتح حساباً الان و إبدء قصة نجاح جديدة مع Admiral Markets.

افضل استثمار مع Admiral Markets

إذا كنت تشعر بالإلهام لبدء التداول، أو قدمت هذه المقالة نظرة ثاقبة إضافية لمعرفتك في تداول الفوركس المسبقة، فقد يسعدك أن تعلم أن Admiral Markets توفر القدرة على التداول على العملات الأجنبية بعقود الفروقات على أكثر من 80 زوج عملات، باستخدام آخر تحديثات السوق و التحليل الفني المقدم مجاناً! انقر على لافتة أدناه لفتح حسابك الحقيقي اليوم!

انت بأمان معنا

لا تحتوي هذه المقالة ولا يجب أن تفسر على أنها تحتوي على نصائح استثمارية أو توصيات استثمارية أو عرض أو طلب لأي معاملات في الأدوات المالية. يرجى ملاحظة أن التحليل السابق هذا لا يعد مؤشرًا على الأداء الحالي أو المستقبلي ، نظرًا لأن الظروف قد تتغير بمرور الوقت. قبل اتخاذ أي قرارات استثمارية ، يجب عليك طلب المشورة من المستشارين الماليين المستقلين لضمان فهمك للمخاطر في الاستثمار العقاري.

العقود مقابل الفروقات هي أدوات معقدة ، وتحمل مخاطر عالية من سرعة فقدان الأموال بسبب الرافعة المالية.