Investire Immobiliare | Come fare Real Estate Trading

La maggior parte delle persone hanno probabilmente sentito parlare dei mercati azionari e degli investimenti immobiliari, ma pochi sanno come i due mercati possono essere combinati per sfruttare al meglio il capitale disponibile per gli investimenti.

Cosa c'è di meglio da investire in azioni o immobili? Se l'argomento ti interessa allora continua a leggere.

In questo articolo affronteremo varie tematiche, tra cui:

• Trading immobiliare cos'è?
• Cosa sono i mercati azionari?
• Trading immobiliare vs investimenti nel mercato azionario: cosa è meglio?
• Opportunità di investimento nel trading immobiliare
• Come investire in real estate
• Rischi del trading immobiliare
• Investire immobiliare - Come fare trading immobiliare

Cominciamo subito!

Trading Immobiliare - Il contesto

Per spiegarti al meglio perché investire in immobili può essere considerata una buona idea occorre considerare il contesto.

L'attuale contesto economico, caratterizzato da tassi di interesse estremamente bassi e in alcuni casi anche negativi, fa sì che il rendimento dei depositi bancari, il prodotto di investimento preferito dalle famiglie negli ultimi decenni, sia praticamente nullo. Di conseguenza, molti investitori hanno prelevato il loro denaro da questi depositi per concentrarlo in nuovi investimenti. Il mercato immobiliare è una di queste opzioni e, tra l'altro, una delle più popolari. Poche persone in Italia possono dire di non conoscere nessuno che abbia investito nel mercato immobiliare in un modo o nell'altro e con migliore o peggiore fortuna.

Il binomio beni immobiliari - investimento è stato molto discusso sia in Italia che nel resto del mondo. Soprattutto nel nostro paese, dove molte persone, non appena riescono a raccogliere sufficienti risparmi, si dirigono immediatamente all'investimento immobiliare, solitamente con l'acquisto fisico di un immobile (spesso un appartamento in una località di vacanze o una seconda casa) senza conoscere altre possibilità di investimento che offrono maggiori opportunità.

Trading immobiliare cos'è e come funziona

Semplificandolo, il trading immobiliare rappresenta il mercato in cui vengono acquistate e vendute diverse tipologie di immobili, siano esse abitazioni private, spazi commerciali, terreni agricoli, impianti edilizi, lotti, ecc.

Volendo amplificare la risposta alla domanda "Che cos'è il trading immobiliare" l'acquisto di un immobile, sia per uso personale che a scopo di investimento, attira molte persone, ma pochi potenziali investitori pensano che acquistare e possedere un immobile potrebbe non essere così facile come immaginano. E che soprattutto, potrebbe non soddisfare le proprie aspettative di ritorno dell'investimento.

Questo è uno dei motivi per cui molte persone si sono allontanate dal mercato immobiliare in tempi di crisi finanziaria. Spesso si associa l'acquisto fisico di un immobile con il pagamento di prestiti, imposte e tasse, riparazioni importanti, l'affitto di un inquilino e altre attività o qustioni che possono essere spiacevoli o creare potenziali complicazioni.

In questo senso, è importante sapere che ci sono due opzioni per investire nel mercato immobiliare e che una di esse non comporta i suddetti oneri:

• Acquistare fisicamente l'immobile, qualunque sia la sua natura e destinazione.
• Investire in borsa (acquisto di azioni di società immobiliari, con fondi quotati (ETF) o tramite REIT).

Naturalmente, l'acquisto di proprietà è un modo molto più popolare per investire in beni immobili e molte persone hanno già familiarità con esso. Vediamo quindi le opportunità offerte dai mercati azionari nel trading immobiliare.

Come fare trading immobiliare in borsa

I mercati azionari offrono un'enorme quantità di opportunità di investimento, non solo nel settore del trading immobiliare, ma anche in una vasta gamma di settori economici che coprono quasi tutti gli aspetti della vita quotidiana di una persona. Negli ultimi decenni, i mercati azionari sono diventati il motore dell'economia globale e l'obiettivo non solo di investitori, analisti ed economisti, ma anche di politici. Questo dà un'idea della sua importanza negli ultimi anni.

Investire immobiliare: Cosa sono i mercati azionari?

I mercati azionari sono un insieme di diversi mercati e borse, dove svolgono regolare attività di acquisto, vendita ed emissione di azioni di società. Queste attività finanziarie sono svolte attraverso borse ufficiali o mercati OTC, che operano secondo una serie di regole e regolamenti.

I mercati azionari globali fungono da piattaforma dove numerosi acquirenti e venditori si incontrano, interagiscono e fanno le offerte che desiderano. Poiché il numero di partecipanti al mercato è enorme, è garantito un prezzo equo.

Il mercato azionario è uno dei mercati finanziari più grandi e più popolari al mondo. Secondo i dati della Banca Mondiale per il 2018, la capitalizzazione di mercato di tutte le società quotate nelle borse mondiali raggiunge i 68.65 trilioni di dollari, tre volte il PIL della più grande economia mondiale: gli Stati Uniti.

Come si può vedere nella tabella sottostante, solo negli ultimi 10 anni dopo la crisi finanziaria globale del 2008, la capitalizzazione delle società quotate nelle borse mondiali è raddoppiata. Nei 16 anni tra il 2002 e il 2018 è più che triplicato.

Trading immobiliare VS Investimento in borsa

Nel corso degli anni sono state avanzate molte argomentazioni a favore dell'acquisto di immobili e dell'investimento in azioni, e la disputa tra i sostenitori dell'uno e dell'altro continua. Tuttavia, entrambe le opzioni hanno i loro vantaggi e svantaggi, nonché le loro qualità, che le rendono uniche a loro modo.

La scelta tra investire in un immobile o nel mercato azionario dipende da diversi fattori:

• L'investitore
• Il capitale che avete a disposizione
• Il livello di tolleranza al rischio
• Obiettivi di investimento e
• Stile di investimento

A livello globale, la maggior parte delle persone sembra scegliere i mercati azionari perché sembrano più accessibili. Inoltre, nella maggior parte dei casi è necessario risparmiare una solida somma di denaro quando si acquista un immobile. Ciò significa che l'acquisto di un immobile come investimento comporta un costo aggiuntivo di denaro e tempo.

Confrontiamo i due tipi di investimenti ed esaminiamo i pro e i contro delle due opzioni per ottenere un'esposizione nel mercato immobiliare popolare.

1. Investire Immobiliare - Investimento iniziale

Nella maggior parte dei casi, l'acquisto di un immobile è associato ad un investimento iniziale molto più grande di quello di cui abbiamo bisogno quando operiamo nei mercati azionari. Ad esempio, un appartamento nella città di Milano può costare centinaia di migliaia di euro. Secondo i dati di immobiliare.it, il prezzo medio al metro quadrato del capoluogo lombardo nel terzo trimestre 2019 era di 3544 euro.

2. Investire Immobiliare - Costo

Quando si acquista un immobile, nella maggior parte dei casi, si dovrà anche pagare una commissione all'intermediario per la transazione, che in Italia è di solito tra il 2% e il 5%. In altre parole, se un appartamento ti costa 500.000 euro, dovrai pagare 15.000 euro all'agente immobiliare. Più costoso è l'immobile, più alta sarà la commissione.

Inoltre, questa potrebbe non essere l'unica commissione da pagare. A volte, dopo l'acquisto di un immobile è necessario fare diversi passi con le pubbliche amministrazioni che costeranno tempo e denaro aggiuntivo.

Bisogna tenere presente che tutto questo sarà probabilmente accompagnato dal pagamento di tasse di proprietà, manutenzione, utenze, assicurazioni, ecc. In questo modo, l'ammontare dell'investimento crescerà, mentre i rendimenti futuri saranno ridotti.

Quando si acquistano azioni, ETF o socimis nei mercati azionari, basta pagare solo un piccolo prezzo insieme alla commissione per il broker. Ad esempio, Admiral Markets ti permette di negoziare attraverso gli ETF con commissioni di 0,01 USD per azione.

3. Investire Immobiliare - Liquidità

Un altro svantaggio degli investimenti immobiliari è la scarsa liquidità del mercato immobiliare. Ad esempio, se qualcosa di inaspettato si presenta e hai bisogno di denaro contante o semplicemente pensi che il prezzo sia giusto per la vendita, possono volerci mesi o addirittura un anno per vendere la tua proprietà. Pertanto, si può perdere il prezzo di vendita che ci si aspettava e non capitalizzare l'investimento nel momento desiderato.

Al contrario, se vuoi vendere i tuoi investimenti nei mercati azionari, avrai bisogno solo di pochi secondi nella piattaforma di trading del tuo broker. Poi potrai prelevare i tuoi fondi e farli rimborsare sul tuo conto bancario nel giro di pochi giorni e, in alcuni casi, anche entro le 24 ore. In questo modo, è possibile ottenere il miglior prezzo e capitalizzare rapidamente il proprio investimento.

4. Investire Immobiliare - Gestione dei rischi

Come la maggior parte dei beni, sia il mercato immobiliare che il mercato azionario sono ciclici e non possono muoversi alla stessa velocità e nella stessa direzione perché non sono pienamente correlati. Per ridurre al minimo il rischio, l'opzione migliore è diversificare il proprio portafoglio di trading immobiliare, il che faciliterà la gestione del rischio dei tuoi investimenti.

Quando si investe in un immobile con l'acquisto fisico dello stesso, si avrà solo l'esposizione al mercato immobiliare di quel paese, città e anche quartiere, e un solo tipo di proprietà: abitazione, proprietà agricola, centro commerciale, ecc.

Nell'altra opzione invece, è possibile iniziare ad acquistare azioni di diverse società del mercato azionario e investire in altre attività o paesi. In alternativa, puoi depositare il tuo denaro in un fondo di investimento immobiliare o in un fondo quotato in borsa. Investire in azioni di società immobiliari ti permetterà di diversificare il tuo portafoglio in più di un paese, continente o valuta.

Inoltre, quando si investe in immobili attraverso i mercati azionari, lo si può fare in diverse tipologie: centri commerciali, case vacanza, edifici residenziali, porti, ospedali e altro ancora. Questa diversificazione riduce e distribuisce il rischio di investimento.

Gli investimenti in azioni ed ETF possono anche offrire rendimenti passivi sotto forma di dividendi che le società pagano trimestralmente o annualmente. A differenza degli affitti immobiliari, non devi cercare inquilini.

Quando si tratta di redditività, i mercati azionari dimostrano il loro valore, soprattutto quando si tratta di redditività a lungo termine. Ad esempio, l'indice azionario statunitense SP500, che comprende le 500 maggiori società quotate negli Stati Uniti risalenti al 1926, ha accumulato un rendimento medio annuo di circa il 10% nel 2018. Anche aggiustando questo rendimento per l'inflazione, otteniamo un rendimento medio annuo di circa il 7 per cento.

Allo stesso tempo, l'indice Dow Jones, il più antico del mondo, che comprende 30 delle maggiori aziende statunitensi, creato nel 1896, ha un rendimento medio annuo del 5,22%.

Ma i mercati azionari hanno subito grandi cambiamenti nell'ultimo secolo, quindi diamo uno sguardo più da vicino ad alcuni strumenti più moderni, come l'indice tecnologico Nasdaq100. In poco più di 10 anni dalla crisi finanziaria globale, il Nasdaq100 è cresciuto da 1.000 punti alla fine del 2008 a 8.000 a metà del 2019. In realtà, è un rendimento superiore al 700%.

Nel grafico sottostante puoi vedere l'evoluzione dell'NQ100 Cfd negli ultimi anni. La linea rossa riflette la media di 200 periodi.

Fuente: Admiral Markets MetaTrader 5 NQ100 CFD. Gráfico semanal con rango de datos entre el diciembre de 2009 y el 15 de abril de 2020. Elaborado el 15 de abril de 2020. Ten en cuenta que el rendimiento pasado no es un indicador fiable de rendimientos futuros.

6. Investire Immobiliare - Leva Finanziaria

Gli investimenti immobiliari attraverso i mercati azionari (trading immobiliare) consentono l'utilizzo della leva finanziaria in alcuni strumenti finanziari. La leva finanziaria ci permette di operare con una piccola percentuale della posizione totale, consentendoci di ottenere profitti più elevati sul mercato. Tuttavia, bisogna andare cauti con questo strumento perché, così come ci permette di raddoppiare i profitti, moltiplica le perdite nella stessa proporzione se il mercato va contro di noi.

I prodotti che consentono la leva finanziaria, come i CFD, consentono la vendita allo scoperto, il che significa che il trader può realizzare profitti anche nei mercati al ribasso. In questo modo, gli investitori possono beneficiare dei movimenti dei prezzi in entrambe le direzioni.

Questi strumenti finanziari derivati sono abbastanza comuni e non richiedono un grande deposito di fondi. Pertanto, sono ideali per i piccoli investitori con pochi risparmi.

7. Investire Immobiliare - Acquisto fisico

Uno dei principali vantaggi dell'acquisto di un immobile come investimento è che si possiede fisicamente, possiamo vederlo e toccarlo. Questo genera un sentimento più reale per l'investitore e ispira sicurezza e fiducia. Tuttavia, la maggior parte delle persone trascorre la propria vita in una casa e l'acquisto di un'altra proprietà può conferirle un'atmosfera più familiare.

8. Investire Immobiliare - Protezione dall'inflazione

Gli investimenti in beni immobili fisici sono stati tradizionalmente utilizzati per proteggere dall'inflazione e per frenare la riduzione del potere d'acquisto dell'investitore. Questa protezione, tuttavia, può essere ottenuta anche sui mercati finanziari selezionando adeguatamente strumenti come le materie prime.

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Come investire in Real Estate

Come investire con successo nel mercato immobiliare attraverso la borsa valori? Nei mercati azionari si può avere accesso a diversi asset che permettono l'esposizione al trading immobiliare. Ognuno di loro ha le proprie peculiarità, vediamo quali sono le opportunità di investimento che ognuno di loro offre:

1. Azioni di società immobiliari.
2. ETF
3. REIT negli USA (Real Estate Investment Trusts)

Approfondiamo ciascuna di queste opzioni separatamente:

Come investire nel mercato immobiliare - Azioni

Sulle borse si possono trovare numerose società la cui attività è legata in un modo o nell'altro al settore immobiliare. Acquistando le azioni di una o più aziende del settore è possibile ottenere un'esposizione al mercato immobiliare ad un prezzo inferiore di quello che si sosterrebbe acquistando fisicamente un immobile.

Le società immobiliari comprendono non solo case, ma anche hotel, resort, centri commerciali, ecc. Pertanto, l'acquisto di diverse società del settore immobiliare facilita la diversificazione. Inoltre, alcune società offrono dividendi ai loro azionisti, il che rappresenta un ulteriore vantaggio.

Tuttavia, prima di acquistare un'azione e farci trading immobiliare è inecessario analizzare e investigare lo stato di salute dell'azienda in questione, vedere i dati storici, il tipo di business e le potenzialità, tra gli altri dettagli.

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Come investire nel mercato immobiliare - EFT

Un ETF o Exchange Traded Fund è un fondo di investimento quotato. Gli ETF sono titoli che possono essere acquistati e venduti sui mercati azionari tramite un intermediario, il broker. Questi fondi offrono diverse classi di attività, dalle azioni tradizionali alle valute o alle materie prime.

I fondi azionari negoziati in borsa sono simili ai fondi comuni di investimento, ma offrono costi inferiori e una diversificazione più ampia. Inoltre, la loro struttura consente ai trader e agli investitori di effettuare vendite allo scoperto, utilizzare la leva finanziaria ed evitare le imposte sui rendimenti del capitale in alcuni paesi.

Se si vuole fare trading immobiliare ma con una maggior distribuzione del rischio, la scelta di un fondo di investimento in questo settore può essere una buona decisione. Inoltre, investire in ETF non richiederà molta ricerca seria da parte di ogni società separatamente, come nel caso delle azioni tradizionali.

Allo stesso tempo, i fondi negoziati in borsa possono offrire investimenti in diversi tipi di immobili attraverso un unico strumento. Tale investimento offre quindi anche una diversificazione del portafoglio.

Come investire nel mercato immobiliare - REIT

I REIT o Real Estate Investment Trusts sono entità quotate che sviluppano o gestiscono immobili per generare reddito. Sono soggetti ad una particolare regolamentazione, come l'obbligo di distribuire agli azionisti un'alta percentuale del loro reddito attraverso il pagamento di dividendi.

I REIT consentono ai singoli investitori di acquistare quote di diverse proprietà incluse nel portafoglio di questi fondi di investimento. Le proprietà possono comprendere appartamenti, strutture sanitarie, alberghi, edifici per uffici, edifici industriali, ecc.

La maggior parte di questi fondi sono specializzati in un particolare settore, concentrando il loro tempo, le loro energie e i loro finanziamenti su quel segmento di trading immobiliare. Tuttavia, ci sono anche REIT diversificati con diversi tipi di proprietà nei loro portafogli.

La maggior parte dei REIT hanno un modello semplice e diretto. Ad esempio, affittano un appartamento e poi distribuiscono tale reddito come dividendo agli azionisti. In parole povere, un REIT può essere visto come una società quotata in borsa che gestisce o finanzia proprietà che poi danno un ritorno finanziario. Questi fondi generano un flusso costante di rendimenti per i loro investitori, ma offrono poco in termini di crescita del capitale.

Investire Immobiliare - I rischi del trading immobiliare

Come ogni investimento, sia l'acquisto diretto di beni immobili che l'acquisto di azioni, ETF o REIT, comporta dei rischi. È una buona idea per tutti gli investitori familiarizzare con uno qualsiasi di questi strumenti prima di iniziare a investire con il capitale reale. Per una gestione più efficace, è meglio conoscere i rischi di ciascuna di queste attività.

Acquisto fisico

Attualmente, in Italia l'acquisto fisico di un immobile è considerato un buon investimento in quanto la tendenza degli ultimi quattro anni è all'incirca in aumento dopo il crollo avvenuto in seguito allo scoppio della bolla immobiliare nel 2008. Tuttavia, non possiamo ricadere nell'errore che i prezzi aumenteranno sempre di più.

La scarsa liquidità è una delle principali cause dei problemi dell'attuale mercato immobiliare ed è proprio questo che può portare a forti cali del mercato in determinati momenti. Quando si sceglie un immobile per un investimento, il rischio deve essere accuratamente valutato così come il potenziale ritorno prima che l'acquisto sia formalizzato. Anche i costi futuri (riparazioni, ristrutturazioni, manutenzioni, utenze, assicurazioni, ecc.), i tassi d'interesse e le aspettative, nonché l'eventuale carenza di inquilini in determinati periodi o località.

Quando si avvia un'attività di trading immobiliare a medio e lungo termine, si dovrebbe tener conto anche delle tasse. Tutti questi costi si sommano nel calcolo del potenziale di ritorno.

Investimento nel mercato azionario (Trading immobiliario)

I mercati azionari offrono un'elevata volatilità e alcuni investitori possono persino perdere tutti i loro investimenti se, ad esempio, una società diventa insolvente. Tuttavia, come investitore, un rischio ragionevole può essere davvero vantaggioso in quanto la mancanza di rischio significherebbe bassi rendimenti. Pertanto, dobbiamo calcolare il rapporto rischio/beneficio per poter stimare se si tratta di un buon investimento o meno.

Più stabile è il valore dell'attività, minore è il rischio e quindi minore è il rendimento. Il valore delle azioni può aumentare se lo stato reale del business migliora o se alcuni fattori modificano le aspettative di profitto dell'azienda. Ci sono anche alcuni fattori che possono influenzare i prezzi delle azioni, che cambiano prima del valore degli immobili fisici.

Azioni, ETF e REIT possono essere relativamente economici e costare meno di 50 euro, quindi è possibile diversificare con piccoli investimenti in diverse direzioni. Inoltre, può essere consigliabile per alcuni investitori non acquistare azioni di singole società, ma optare per gli ETF offrendo una maggiore diversificazione.

Circa 10 anni fa, nel 2008, il mondo ha vissuto una crisi economica globale. Durante questa recessione, i corsi azionari di molte aziende sono crollati. Negli anni successivi, tuttavia, si sono rapidamente risaliti a nuovi massimi.

Cosa sapere prima di investire nel mercato immobiliare in Italia - Prezzi

Moltissimi degli operatori nel settore del real estate si stanno chiedono quale sarà l'impatto del coronavirus sui mercati immobiliari. Cerchiamo di analizzare insieme i punti salienti su questo tema.

Real estate, cosa aspettarsi dopo il coronavirus

Come sempre, gli immobili e la casa rimangono un bene rifugio e quindi sia nel breve che nel lungo periodo non si prevendono particolari crolli dovuti al coronavirus nel settore immobiliare per le prime case. Per quanto riguarda le seconde case invece, un mercato che sia in Italia che all'estero sarà più colpito a causa delle limitazioni negli spostamenti e delle vacanze, va fatta maggiore attenzione. In Italia, il mercato delle seconde case acquistate da investitori stranieri stava diventando prima della crisi COVID 19 una via sempre più interessante di ripresa, ma che purtroppo ha dovuto subire una brusca frenata. Tuttavia si tratterà di un evento momentaneo, destinato a migliorare nel corso del tempo.

Cosa aspettarsi quindi dal mercato del real estate italiano? Secondo le analisi di Nomisma si nota una disponibilità di spesa degli italiani che non era già entusiasmante prima della pandemia; gli eventuali scenari post coronavirus, porteranno quindi ad un ulteriore calo. Considerando quindi che disponibilità di spesa dei primati è da sempre uno dei fondamentali per la crescita delle transazioni nel settore immobiliare, questo si tramuterà in un importante impatto sul mercato.


Fonte: Nomisma 2020

Purtroppo, il mercato immobiliare in Italia stava lentamente uscendo da una lunga convalescenza. Il Coronavirus rischia quindi di riportarci proprio in questa convalescenza. Come succede proprio per ogni malattia, se non si è completamente guariti non si è ovviamente pronti per superarne una nuova.

Se si vuole quindi investire in mercati immobiliari conviene probabilmente guardare ad altri mercati. Vista la generale situazione di incertezza causata dalla crisi dovuta al coronavirus ti suggeriamo di mantenerti costantmente informato in modo da poter ottimizzare i tuoi investimenti nel migliore dei modi.

Per farlo ti consigliamo di seguire la sezione dedicata alla formazione sul trading di Admiral Markets dove puoi trovare ogni settimana tantissimo contenuti costantemente aggiornati.

Dove investire nel settore immobiliare - Conclusione

Il mercato immobiliare ha sempre attirato l'attenzione di molti investitori, sia principianti che professionisti, ma alcuni di loro potrebbero non essere consapevoli di tutte le opportunità che offre.

La maggior parte delle persone associano l'attività immobiliare all'acquisto di immobili, tuttavia non conoscono un'opzione che possa essere sicuramente più vantaggiosa: investire in immobili attraverso i mercati azionari.

L'acquisto di azioni di società, fondi quotati o REIT e socimis offre anche un'esposizione al mercato immobiliare, con minori investimenti iniziali, minori costi ricorrenti, migliore liquidità e spesso migliori rendimenti. Naturalmente, ha anche i suoi svantaggi, soprattutto la mancanza di sensazione fisica di acquisto e la necessità di conoscere un po' i mercati azionari.

Tuttavia, ogni investimento ha i suoi rischi. L'importante, quindi, è gestirli bene e scegliere bene l'oggetto dell'investimento. In questo modo si può ottenere un ritorno dignitoso.

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