АДСИЦ: Как да инвестирате в недвижими имоти без да купувате имот?

Ноември 28, 2021 11:46 Europe/Sofia

Искали ли сте някога да се възползвате от нарастващите цени на недвижимите имоти, но без да отделяте огромна сума за първоначална инвестиция и без да плащате големи комисионни на брокерите на имоти? Е, имате тази възможност и тя се нарича акционерно дружество със специална инвестиционна цел (АДСИЦ или REIT на английски). Искате да научите повече за АДСИЦ? Тогава сте на правилното място!

 

Да не губим повече време и да започваме!

Какво е АДСИЦ?

Акционерно дружество със специална инвестиционна цел (АДСИЦ) е компания, която инвестира паричните средства, набрани чрез издаване на акции в недвижими имоти или във вземания на на недвижими имоти. АДСИЦ са известни и в глобален мащаб като Real Estate Investment Trusts (REIT). Тези дружества трябва да отговарят на съответните закони в страната, в която се създават.

АДСИЦ могат да инвестират в много различни видове имоти като жилищни сгради, търговски центрове, складове, офис сгради, медицински заведения и много други.

REIT работят подобно на борсово търгуваните фондове (ETF-и) и взаимните фондове, тъй като позволяват и на по-малките и на по-големите инвеститори да получат експозиция на пазарите на недвижими имоти по света като спестяват множество разходи и главоболия, които съпътстват притежаването на недвижим имот.

Въпреки че АДСИЦ обикновено се специализират в конкретен сектор на пазара на недвижими имоти, то можете да откриете акционерни дружества със специална инвестиционна цел, които притежават диверсифициран портфейл от активи, които обхващат няколко сектора на пазара на недвижими имоти.

Но какво отличава REITс от останалите видео инвестиционни фондове?

Точните характеристики на АДСИЦ се различават в различните страни в зависимост от това под коя финансова юрисдикция попадат. Общото качество сред тях обаче е, че като АДСИЦ една компания се ползва с преференциално данъчно третиране обикновено се изисква да плаща по-малко както корпоративен данък, така и капиталови печалби.

Тествайте инвестициите в различни видове АДСИЦ без да рискувате собствен капитал с демо сметка от Admirals. Вземете Вашата безплатна демо още сега като кликнете на банера отдолу:

Как една компания става АДСИЦ?

Все пак, за да се квалифицират като REIT, компаниите трябва да отговарят на определени условия. Както казахме тези условия може да се различават в отделните държави по света. 

По-долу ще изтъкнем някои от най-важните условия, на които трябва да отговаря един REIT в България:

  • АДСИЦ се учредява според търговския закон и учредители може да са не повече от 50 лица.
  • 30% от капитала трябва да е на институционални инвеститори.
  • Капиталът на АДСИЦ не може да е по-малък от 500 000 лв.
  • Акционерите в АДСИЦ не плащат данък върху капиталовата печалба, а само 5% данък дивидент.
  • АДСИЦ разпределя 90% от годишната печалба като дивидент за инвеститорите.

В САЩ пък един REIT трябва да:

  • Инвестира 75% от общите си активи е недвижими имоти.
  • Извлича поне 75% от брутната печалба от наеми, лихви по ипотеки, които финансират недвижими имоти или продажби на недвижими имоти.
  • Разпределя 90% от облагаемия си доход под формата на дивиденти за инвеститорите.
  • Има поне 100 акционери след първата година на съществуване.

Разбира се може да има още доста условия, на които трябва да отговарят АДСИЦ, но това са някои от основните.

Какви са предимствата за инвеститорите в REIT?

Квалифицирането на дадена компания като REIT дава на компанията право да привилегировано данъчно третиране, но да видим какви са основните предимства за инвеститорите.

Вече засегнахме някои от тях, но да изброим по-важните преимущества:

  1. Ниска първоначална инвестиция. Когато искате да инвестирате в недвижими имот, то може да трябва да се разделите със сериозна сума или да се сдобиете със солиден банков кредит. Докато при покупката на дялове в АДСИЦ, първоначалната инвестиция може да е цената на един дял, която често е няколко десетки или няколко стотин лева.
  2. Ниски разходи. При покупката на жилище комисионните за брокера по сделката лесно достигат няколко хиляди лева, докато при покупка на REIT с Admirals, вашата комисионна започва от $ 0,02 на акция при минимална комисионна за трансакция от $1. Наистина много сериозна разлика.
  3. Диверсификация. Недвижимите имоти често се държат по различен начин от останалите класове активи, което прави АДСИЦ добра възможност за диверсификация на вашия портфейл към имотния пазар и в различните видове недвижими имоти.
  4. Ликвидност. Един от основните недостатъци на покупката на недвижими имот е липсата на ликвидност. Купуването и продажбата на имот може да отнеме месец или дори години. От друга страна REIT се търгуват на фондови борси и покупката и продажбата могат да се случат в рамките на секунди.
  5. Редовна доходност. Изискванията АДСИЦ да разпределят 90% от освободената си от данъци печалба между инвеститорите под формата на дивиденти предлага поток от постоянна пасивна доходност.
  6. Защита от инфлация. Това предимства е като цяло за пазарите на имоти. Но ако се съсредоточим върху АДСИЦ, техните приходи се генерират основно чрез събиране на наеми, а те често се покачват във времена на висока инфлация. Тази корелация позволява на АДСИЦ да продължат да растат и да поддържат своите плащания на дивиденти по време на периоди на инфлационен натиск.

Освен това трябва да отбележим, че имате възможност да отворите т.нар. къса позиция в REIT и по този начин можете да се възползвате от евентуален спад в пазара на недвижими имоти.

Започнете инвестиции в АДСИЦ и още над 8000 финансови инструмента с регулиран и награждаван инвестиционен посредник като Admirals. Единственото, което трябва да направите е да кликнете на банера отдолу и да се регистрирате:

Кои са недостатъците на REITs?

Както всяка една друга инвестиция и тази в акционерни дружества със специална цел, освен предимства има и своите недостатъци, които инвеститорите е добре да имате предвид преди да започнат инвестиции в REITs.

  1. Нисък растеж. Въпреки че изискването за изплащане на 90% от печалбата на инвеститорите изглежда страхотно от гледна точка на доходността, то на REITs остават само 10% за реинвестиране в бизнеса. Естествено, това има отрицателен ефект върху способността на компанията да расте и да придобива нови имоти. 
  2. Данък. Макар REITs да са освободени от данъци при капиталовите печалби, то отново ще трябва да платите данък дивидент, чийто размер ще зависи от страната, в която е базиран (в България този данък е 5%). Но при физическата покупка на имот също ще дължите данък, следователно това не би трябвало да е сериозен проблем.

Все пак поради ниския си потенциал за растеж REITs са по-подходящи за инвеститорите търсещи дивидентна доходност, отколкото за тези, които очакват растеж.

Как да започнете инвестиции в АДСИЦ?

След като знаете какво е АДСИЦ, как една компания може да се превърне в АДСИЦ и какви са техните предимства и недостатъци може би е време да преминете към по-интересната практическа част, а именно да започнете реални инвестиции в REITs.

Това може да направите само в три стъпки:

  1. Отворете сметка за търговия на фондовите пазари.
  2. Изтеглете платформа за търговия на фондовите пазари
  3. Отворете прозорец "Нова Поръчка" и направете първата си сделка.

За повече информация за това как да отворите сметка за търговия на фондовите пазари с Admirals изгледайте следващото кратко видео:

Нека да дадем един пример как да купите/продадете акции американския REIT American Tower Corp (#AMT).

Как да купите акции на компании за недвижими имоти?

  1. Влезете във вашата сметка с Admiral Markets (MT4/MT5/WebTrader/Мобилно приложение)
  2. Отидете на "Състояние на пазара"
  3. Потърсете #AMT
  4. Кликнете с десния бутон на акциите и след това изберете "Прозорец на графика"
  5. След като графиката се появи кликнете на бутон "Нова поръчка" (в Лентата с инструменти под менюто)
  6. Изберете броя лотове в поле Обем, както и нива на стоп лос и тейк профит ако желаете да поставите такива
  7. Кликнете на синия бутон "Покупка на пазар"

Когато купувате (дълга позиция) акции на American Tower, Вие очаквате акциите да поскъпнат, за да може да извлечете потенциална печалба от Вашата сделка.

Как да продадете акции на компании за недвижими имоти?

  1. Влезете във вашата сметка с Admiral Markets (MT4/MT5/WebTrader/Мобилно приложение)
  2. Отидете на "Състояние на пазара"
  3. Потърсете #AMT
  4. Кликнете с десния бутон на акциите и след това изберете "Прозорец на графика"
  5. След като графиката се появи кликнете на бутон "Нова поръчка" (в Лентата с инструменти под менюто)
  6. Изберете броя на лотове в поле Обем, както и нива на стоп лос и тейк профит ако желаете да поставите такива
  7. Кликнете на червения бутон "Продажба на пазар"

Когато продавате (къса позиция) акции на American Tower, Вие очаквате акциите да поевтинеят, за да може да извлечете потенциална печалба от Вашата сделка.

За Admirals

Ние сме брокер с глобално присъствие и сме оторизирани и регулиран от финансови регулатори като Financial Conduct Authority (FCA), Кипърската комисия по ценни книжа и борси (CySEC) и Австралийската комисия по ценни книжа и инвестиции (ASIC). Ние предоставяме достъп до над 8000 финансови инструмента за търговия като Форекс & ДЗР на акции, индекси, облигации, суровини, ETF-и и криптовалути, както и възможности за инвестиции в реални акции и ETF-и.

С Admirals можете да използвате безплатно иновативните платформи за търговия като MetaTrader 4 и MetaTrader 5, MetaTrader Supreme Edition, както и изключителния портал Premium Analytics.

Получете незабавен, безплатен достъп до нашия портал Premium Analytics с пазарни новини, технически анализ, икономически календар и глобални индикатори за пазарните настроения, събрани от над хиляда източника на финансови медии. Единственото, което трябва да направите е да кликнете на банера отдолу:

Открийте още интересни статии:

ИНФОРМАЦИЯ ЗА АНАЛИЗАТОРСКИ МАТЕРИАЛИ:

Дадените данни предоставят допълнителна информация относно всички анализи, оценки, прогнози, предвиждания, прегледи на пазара, седмични перспективи или други подобни оценки или информация (наричана по-долу "Анализ"), публикувани на уебсайтовете инвестиционни компании на Admirals, опериращи под търговската марка Admirals (по-долу Admirals).

Преди да вземете инвестиционни решения, обърнете специално внимание на следното:

1.Това е маркетингова комуникация. Съдържанието се публикува само с информативна цел и по никакъв начин не може да се тълкува като инвестиционен съвет или препоръка. Тя не е изготвенa в съответствие със законовите изисквания, предназначени да насърчават независимостта на инвестиционните проучвания и не подлежи на забрана за разглеждане преди разпространението на инвестиционни изследвания.

2. Всяко инвестиционно решение се взема от всеки клиент, докато Admirals  не носи отговорност за загуби или щети, произтичащи от такова решение, независимо дали е на базата на съдържанието.

3. С оглед защитата на интересите на нашите клиенти и обективността на анализа, Admirals създаде подходящи вътрешни процедури за предотвратяване и управление на конфликти на интереси.

4. Анализът се изготвя от независим анализатор Борис Петров, финансов анализатор (наричан по-долу "Автор") на базата на лични оценки.

5.Докато се полагат всички разумни усилия, за да се гарантира, че всички източници на съдържание са надеждни и че цялата информация е представена, доколкото е възможно, по разбираем, навременен, прецизен и пълен начин, Admirals не гарантира точността и пълнотата на всяка информация, съдържаща се в анализа.

6. Всякакъв вид минало или представяне на ценови модели на финансови инструменти, посочени в съдържанието, не трябва да се тълкува като изрично или косвено обещание, гаранция или намеса на Admirals за бъдещи резултати. Стойността на финансовия инструмент може по всяко време да се увеличава и намалява, а запазването на стойността на активите не е гарантирано.

7.Продаваните продукти (включително договори за разлика) са спекулативни по своя характер и могат да доведат до загуби или печалба. Преди да започнете да търгувате, моля, уверете се, че напълно разбирате свързаните с това рискове.

Roberto Rivero
Roberto Rivero Финансов автор, Admirals, Лондон

Роберто е прекарал 11 години в проектиране на системи за търговия и вземане на решения за трейдъри и фонд мениджъри и още 13 години в S&P, работейки с професионални инвеститори. Той има бакалавърска степен по икономика, магистър по бизнес администрация.