Qu'est-ce qu'un REIT ? Investir en Bourse avec l'Immobilier

Les Real Estate Investment Trusts (REIT) ou Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées (SIIC) en français, sont une méthode populaire pour investir sur le marché immobilier sans acheter de biens immobiliers physiques. Mais qu'est-ce qu'un REIT ? Comment fonctionnent-ils ? Quels sont leurs avantages ? Dans cet article, nous répondrons à ces questions et bien plus encore ! 

REIT Définition

Alors, qu'est-ce qu'une Société d'Investissement Immobilier Cotée ? Une SIIC, ou Real Estate Investment Trust (REIT) en anglais, est une société qui utilise un pool d'investisseurs pour acquérir, développer et généralement gérer un portefeuille de propriétés générant des revenus. Ces propriétés peuvent inclure des immeubles résidentiels, des centres commerciaux, des entrepôts et des immeubles de bureaux. 

Les REITS en bourse fonctionnent de manière similaire aux fonds négociés en bourse (ETF), en permettant aux investisseurs particuliers d'accéder au marché immobilier sans les coûts élevés et les tracas associés à la possession et à la gestion de biens immobiliers. 

Bien que les REITS aient tendance à se spécialiser dans un secteur spécifique du marché immobilier, vous pouvez également trouver des REITS dont les portefeuilles sont diversifiés et couvrent plusieurs secteurs différents. 

Alors, qu'est-ce qui distingue un REIT de ces autres fonds et de tout autre type d'entreprise ? Les caractéristiques exactes d'un REIT diffèrent selon les pays, en fonction de la juridiction financière dont elles relèvent. Cependant, leur point commun est que, en tant que REIT, une entreprise bénéficie d'un traitement fiscal préférentiel, étant généralement tenue de payer moins d'impôts sur les sociétés et les plus-values. Mais pour se qualifier en tant que REIT, les entreprises doivent respecter certaines conditions. 

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Comment une entreprise devient-elle un REIT ? 

Comme pour les caractéristiques des REITS, les critères qu'une entreprise doit respecter pour devenir un REIT varient d'un pays à l'autre. 

Ci-dessous, nous avons souligné quelques-unes des conditions les plus importantes pour les REITS ou SIIC en France, grâce notamment au Code Général des Impôts : 

• Capital Social Minimum : Les SIIC doivent être des sociétés par actions cotées avec un capital social minimum de 15 millions d'euros. 
• Activité Principale : Leur objectif principal doit être l'acquisition ou la construction d'immeubles pour la location, ou la détention de participations dans des entités ayant un objet social similaire.
• Structure de Détention : Le capital ou les droits de vote ne doivent pas être détenus à plus de 60 % par une ou plusieurs entités agissant de concert, sauf si ces entités sont également des SIIC. 
• Exonération Fiscale : Les SIIC peuvent bénéficier d'une exonération d'impôt sur les sociétés sur les revenus locatifs et les plus-values de cession d'immeubles, sous certaines conditions, incluant l'obligation de distribution de 95 % des bénéfices locatifs et 70 % des plus-values. 
• Obligations de Distribution : Les bénéfices exonérés doivent être distribués dans un délai spécifique (95 % des revenus locatifs avant la fin de l'exercice suivant et 70 % des plus-values avant la fin du deuxième exercice suivant). 
• Obligation de Détention Minimum : Au moins 15 % du capital et des droits de vote doivent être détenus par des actionnaires ne possédant pas individuellement plus de 2 % du capital et des droits de vote. 

Il existe d'autres conditions à respecter, mais celles-ci sont parmi les plus importantes. Se qualifier en tant que REIT donne droit à un traitement fiscal privilégié, mais quels sont les avantages des SIIC pour les investisseurs ? 

Avantages des REITS pour les investisseurs

Nous avons déjà abordé certains des principaux avantages d'investir dans les REITS en bourse pour les investisseurs, mais ici, nous allons les développer et en ajouter un autre. 

Diversification 

Le marché immobilier a tendance à se comporter différemment des autres classes d'actifs, permettant la diversification de votre portefeuille. Les REITS offrent aux investisseurs cette diversification, leur permettant d'accéder au marché immobilier sans acheter ni gérer de biens immobiliers physiques. 

Revenu régulier 

Une des conditions pour devenir un REIT est de distribuer 95% des bénéfices exonérés d'impôt aux investisseurs. Cela signifie qu'en investissant dans les REITS, un investisseur bénéficie généralement d'une source de revenus supplémentaire assez stable. Cela rend les REITS particulièrement attractives pour les investisseurs en quête de revenu. 

Liquidité 

Un des principaux inconvénients de l'investissement dans l'immobilier physique est le manque de liquidité sur le marché immobilier. L'achat et la vente de biens immobiliers peuvent prendre des mois, voire des années dans certains cas. En revanche, les REITS se négocient en bourse et bénéficient d'un haut niveau de liquidité, ce qui les rend faciles à acheter et à vendre. 

Couverture contre l'inflation 

Ce n'est peut-être pas tant un avantage spécifique aux REITS qu'au marché immobilier en général, mais en période de pression inflationniste, l'immobilier a historiquement prouvé être une protection efficace contre l'inflation. 

Si l'on se concentre spécifiquement sur les REITS, leurs revenus sont principalement générés par la collecte de loyers sur leur portefeuille de propriétés. Les loyers ont tendance à être positivement corrélés à l'inflation ; en d'autres termes, lorsque l'inflation augmente, les paiements de loyers augmentent généralement aussi. Cette corrélation permet aux REITS de continuer à croître et à maintenir leurs paiements de dividendes pendant les périodes de pression inflationniste. 

Inconvénients des REITS 

Naturellement, il n'y a pas que des avantages associés à l'investissement dans les REITS, et les investisseurs potentiels doivent tenir compte de certains inconvénients. 

Croissance limitée 

Bien que l'obligation de distribuer 95% de leurs bénéfices exonérés d'impôt aux investisseurs soit excellente d'un point de vue du revenu, le REIT ne dispose que de 5 % à réinvestir dans l’entreprise. Naturellement, cela a un impact négatif sur la capacité de l'entreprise à croître et à acquérir de nouveaux biens pour enrichir son portefeuille. 

Ainsi, bien que de nombreux REITS offrent un rendement de dividende favorable, ils ne constituent pas nécessairement l’option la plus appropriée pour les personnes recherchant un investissement offrant un potentiel d'appréciation du capital. 

Fiscalité 

Un autre inconvénient de l'investissement dans un REIT, du moins pour les investisseurs basés en France, est que les dividendes versés par un REIT sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), la flat tax de 30 %. De plus, les investisseurs seront redevables de l'impôt sur les plus-values pour tout gain réalisé en vendant leurs parts de REITS. 

Vous avez également le choix d'être imposé selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu. En cas de doute, contactez votre centre des finances publiques. 

Sensibilité aux taux d'intérêt 

Enfin, un inconvénient à prendre en compte avant d'investir dans un REIT est leur sensibilité aux fluctuations des taux d'intérêt. Les investisseurs recherchent des REITS pour leur revenu passif, mais si les taux d'intérêt augmentent, cela pourrait inciter les investisseurs à sortir de leurs positions pour investir dans des actifs moins risqués. 

Cela peut entraîner une baisse des cours des REITS. D'un autre côté, lorsque les taux d'intérêt sont bas, les REITS deviennent souvent plus attractifs pour les investisseurs, et leurs prix peuvent augmenter. 

Comment investir dans les REITS avec Admirals

Vous pouvez investir dans plusieurs REITS avec un compte Invest.MT5 chez Admirals. Les investisseurs ayant un compte Invest.MT5 peuvent acheter des actions de plus de 4 500 entreprises cotées en bourse, issues des plus grandes places boursières mondiales. 

Pour retrouver les différentes REITS disponibles sur Admirals, vous pouvez vous rendre sur la page des Spécifications des Contrats et rechercher REIT. En cliquant sur la REIT, vous aurez accès aux différentes informations comme la marge minimale et le montant des commissions.

Attention : L'investissement dans un REIT, comme tout placement boursier, comporte des risques. Les fluctuations du marché, la variation des revenus locatifs et les conditions économiques peuvent affecter la performance de votre investissement. Soyez vigilant et assurez-vous de bien comprendre les risques avant d'investir.

FAQ sur le REIT

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