Investiții Imobiliare Fără A Cumpăra Proprietăți

La majoritatea târgurilor imobiliare organizate în România se discută despre bogăția enormă care poate fi generată prin intermediul investițiilor imobiliare. Subiectele principale sunt reamenajarea locuințelor pentru o speculație rapidă și cumpărarea de proprietăți pentru închiriere, experții explicând cum investițiile imobiliare pot produce profituri pentru ei în anii următori.

Dar, uneori, oamenii nu par interesați de acest lucru, deoarece nu au timp de reamenajări sau nu vor să fie deranjați de apelurile primite de la chiriași atunci când conductele se sparg sau se tem că vor trebui să-i alunge pe chiriași pentru a obține chiriile.

Astfel, foarte mulți investitori caută alternative la investiții imobiliare, mai exact dacă se poate obține o expunere pe piața imobiliară fără toate durerile de cap și alocarea de timp care vin la pachet.

În acest articol, vom explica:

• Investiții Imobiliare - Contextul
• Investiții Imobiliare prin Intermediul Pieței Bursiere
• Investiții imobiliare vs. Investiții pe Piața Bursieră
• Investiții Imobiliare Prin Acțiuni Ale Companiilor Listate Pe Bursa De Valori
• Investiții În Piața Imobiliară Prin Trusturi De Investiții Imobiliare (REIT)
• Investiții Imobiliare Într-o Companie Din Domeniul Imobiliar
• Investiți Într-un Fond Mutual De Investiții Imobiliare
• Investiții În Imobiliare Fără A Deține Proprietăți - Concluzii

Investiții Imobiliare - Contextul

Pentru a explica mai bine de ce investițiile în imobiliare pot fi considerate o idee bună, trebuie să luăm în considerare contextul.

Mediul economic actual, caracterizat prin rate ale dobânzii extrem de scăzute și chiar negative, înseamnă, în unele cazuri, că randamentul depozitelor bancare (produsul de investiții preferat al familiilor în ultimii ani), este practic nul. Drept urmare, mulți investitori și-au retras banii din aceste depozite pentru a se concentra pe noi investiții. Piața imobiliară este una dintre aceste opțiuni și una dintre cele mai populare.

Există o mulțime de discuții despre imobiliare și investiții în acestea, atât în România, cât și în întreaga lume. În țara noastră, mulți oameni, de îndată ce reușesc să strângă suficiente economii, recurg imediat la investiții în imobiliare, de obicei achiziționând fizic proprietăți, fără a ști de alte oportunități de investiții.

Ce Este Piața Imobiliară?

Piața imobiliară reprezintă piața pe care se cumpără și se vând diferite tipuri de proprietăți, fie că sunt case, spații comerciale, terenuri agricole, loturi etc.

Cumpărarea de bunuri mobiliare, atât în ​​scop personal, cât și în scopuri de investiții, atrage multe persoane, însă puțini potențiali investitori consideră că achiziționarea și deținerea acestora s-ar putea să nu fie atât de simplă pe cât pare. Și, în plus, este posibil să nu îndeplinească așteptările dvs.!

Acesta este unul dintre motivele pentru care multe persoane s-au îndepărtat de piața imobiliară în perioade de criză financiară. Aceștia asociază cumpărarea fizică a unei proprietăți cu plata împrumuturilor, impozitelor și taxelor, reparații majore, închirierea și alte activități care uneori pot fi neplăcute.

În acest sens, este important să știți că există două opțiuni pentru a investi pe piața imobiliară și că una dintre ele nu implică taxele menționate anterior:

➡️  Cumpărarea fizică a proprietății, indiferent de natura și scopul acesteia,

➡️  Investiții imobiliare prin intermediul pieței bursiere

Desigur, cumpărarea fizică a proprietății este o modalitate mult mai populară de a investi în imobiliare și mulți oameni sunt deja familiarizați cu aceasta. Deci, să vedem oportunitățile oferite de piețele bursiere în tranzacționarea imobiliară.

Investiția în Imobiliare prin Intermediul Pieței Bursiere

Piețele bursiere oferă o mulțime de oportunități de investiții, nu numai în domeniul imobiliar, ci și într-o gamă largă de sectoare economice care acoperă aproape toate aspectele vieții cotidiene a unei persoane. 

În ultimele decenii, prin funcțiile sale, piețele bursiere au devenit un motor de stimulare a tranzacțiilor internaționale și a economiei globale.

Investiții în imobiliare: ce sunt piețele bursiere?

Piața bursieră funcționează ca o platformă în care numeroși cumpărători și vânzători se întâlnesc, interacționează și tranzacționează. Deoarece numărul participanților la piață este imens, acest lucru asigură un preț corect.

Piața bursieră este una dintre cele mai mari și populare piețe financiare din lume. Conform datelor Băncii Mondiale pentru 2018, la nivel mondial, capitalizarea de piață a tuturor companiilor listate pe piețele bursiere ajunge la 68,65 trilioane de dolari, de trei ori PIB-ul celei mai mari economii din lume - Statele Unite.

După cum se poate observa pe graficul de mai jos, în ultimii 10 ani după criza financiară mondială din 2008, capitalizarea de piață a companiilor listate pe piețele bursiere s-a dublat. În cei 16 ani, între 2002 și 2018, s-a triplat.

Investiții imobiliare vs. Investiții pe Piața Bursieră

De-a lungul anilor s-au adus numeroase argumente cu privire la investițiile imobiliare sau investițiile în acțiuni, iar disputa dintre susținătorii uneia și celeilalte continuă.

Cu toate acestea, ambele opțiuni prezintă avantajele și dezavantajele, precum și calitățile, care le fac unice în felul lor.

Investiția în proprietăți imobiliare sau piața bursieră depinde de:

• Investitor
• Capital disponibil
• Nivelul de toleranță la risc
• Obiectivul investiției
• Stilul investițional

La nivel global, majoritatea persoanelor par să aleagă piețele bursiere, deoarece par mai accesibile. De asemenea, în majoritatea cazurilor, trebuie să economisiți o sumă de bani atunci când cumpărați o proprietate. Aceasta înseamnă că achiziționarea proprietății ca investiție implică un cost suplimentar de bani și timp.

Să comparăm cele două tipuri de investiții și să vedem avantajele și dezavantajele acestor două opțiuni:

1️⃣ Investiția inițială

În majoritatea cazurilor, cumpărarea unei proprietăți este asociată cu o investiție inițială mult mai mare decât cea de care avem nevoie atunci când tranzacționăm pe piețele bursiere.

• De exemplu, un apartament în orașul București poate costa sute de mii de euro. Conform indicelui IMO, prețul mediu pe metru pătrat în capitală în al doilea trimestru al anului 2020 se ridică la 1.481 euro / m2.

2️⃣ Costuri

Când investiți într-o proprietate prin cumpărare fizică, în majoritatea cazurilor, va trebui, de asemenea, să plătiți un comision intermediarului pentru tranzacție, care în România este de obicei între 2% și 5%. Cu alte cuvinte, dacă un apartament vă costă 500.000 de euro, va trebui să plătiți agentului imobiliar 15.000 de euro. Cu cât proprietatea este mai scumpă, cu atât este mai mare comisionul.

De asemenea, este posibil să nu fie singurul comision pe care trebuie să îl plătiți. Uneori, după cumpărarea unei proprietăți, trebuie să efectuați diferite proceduri cu administrațiile publice care vă vor costa timp și bani suplimentari.

Trebuie să rețineți că toate acestea vor fi însoțite probabil de plata impozitelor pe proprietate, întreținere, utilități, asigurări etc. În acest fel, investiția dvs. va crește, în timp ce randamentele viitoare vor fi reduse.

3️⃣ Lichiditate

Un alt dezavantaj al investițiilor imobiliare este lichiditatea redusă pe piața imobiliară. De exemplu, dacă apare ceva neașteptat și aveți nevoie de numerar sau pur și simplu credeți că prețul de vânzare este potrivit pentru vânzarea imobiliară, poate dura luni sau chiar ani pentru a vă vinde proprietatea. Prin urmare, puteți pierde prețul de vânzare pe care îl așteptați și nu puteți valorifica investiția în momentul dorit.

Pe de altă parte, dacă doriți să vindeți investițiile pe piețele bursiere, veți avea nevoie doar de câteva secunde pe platforma de tranzacționare a brokerului. Apoi, vă puteți retrage fondurile și le puteți rambursa în contul dvs. bancar în câteva zile, în unele cazuri, chiar și în 24 de ore. În acest fel, puteți obține cel mai bun preț și puteți profita rapid de investiția dvs.

4️⃣ Managementul riscurilor

La fel ca majoritatea activelor, atât piețele imobiliare, cât și piețele bursiere sunt ciclice și nu se pot deplasa cu aceeași viteză și direcție, deoarece nu sunt pe deplin corelate. Pentru a minimiza riscul, cea mai bună opțiune este diversificarea portofoliului imobiliar, ceea ce va facilita managementul riscurilor investițiilor dvs.

Atunci când decideți să investiți într-o proprietate prin cumpărare fizică, veți avea expunere doar la piața imobiliară din țara, orașul și chiar cartierul respectiv și la un singur tip de proprietate: locuință, proprietate agricolă, centru comercial etc.

Pe de altă parte, puteți începe să cumpărați acțiuni ale diferitelor companii de pe piața bursieră și să investiți în alte active sau țări. Sau vă puteți investi banii într-un fond de investiții imobiliare sau într-un fond tranzacționat la bursă.

Investiția în acțiuni ale companiilor imobiliare vă va permite să vă diversificați portofoliul în mai multe țări, continent sau în diferite valute.

În plus, investind în imobiliare pe piața bursieră, puteți cumpăra diferite tipuri de imobile: supermarketuri, case de vacanță, clădiri rezidențiale, spitale și multe altele. Această diversificare reduce și distribuie riscul de investiții.

Investițiile în acțiuni, ETF-uri și REIT-uri pot oferi, de asemenea, randamente pasive sub formă de dividende, pe care companiile le plătesc trimestrial sau anual.

5️⃣ Eficiența costurilor

Când vine vorba de profitabilitate, piețele bursiere își dovedesc valoarea, mai ales când vine vorba de profitabilitatea pe termen lung.

De exemplu, indicele bursier american S&P500, care include cele mai mari 500 de companii cotate la bursă din SUA, randamentul mediu anual a fost de aproximativ 10%, în 2018.

În același timp, indicele bursier Dow Jones, cel mai vechi dintre indicii bursieri americani, care include cele mai mari 30 de companii americane, are o rentabilitate medie anuală de 5,22%.

Cu toate acestea, piețele bursiere au suferit schimbări majore în secolul precedent, așa că să aruncăm o privire mai atentă asupra unor instrumente mai moderne, cum ar fi indicele Nasdaq100.

Cu puțin peste 10 ani de la criza financiară din 2008, Nasdaq100 a crescut de la 1.000 de puncte în 2008, la 12.070 puncte la sfârșitul anului 2020. De fapt, aceasta reprezintă o rentabilitate de peste 1107%.

În graficul de mai jos, puteți vedea evoluția CFD NQ 100 din ultimii ani. Linia roșie reprezintă media mobilă de 200 de perioade.

</span

Sursa: Admiral Markets MetaTrader 5, grafic săptămânal NQ100 CFD. Interval: 2 martie 2008 - 5 noiembrie 2020. Rețineți că performanța trecută nu este un indicator fiabil al performanței viitoare.

6️⃣ Efectul de Levier

Investițiile imobiliare prin intermediul piețelor bursiere (tranzacționarea imobiliară) vă permit să utilizați anumite instrumente cu efect de levier.

Efectul de levier vă permite să aveți o expunere mare la piață folosind un capital relativ mic.

Cu toate acestea trebuie să aveți în vedere faptul că efectul de levier poate multiplica atât profiturile cât și pierderile, în aceeași măsură, de aceea trebuie utilizat cu precauție. 

Instrumentele cu levier, cum ar fi CFD-urile, oferă posibilitatea de a vinde valori mobiliare împrumutate, ceea ce înseamnă că un trader poate obține profit chiar și pe piețele bullish (în scădere). În acest fel, investitorii pot obține profit atât pe o piață în scădere, cât și pe o piață în creștere.

Aceste instrumente financiare derivate sunt destul de frecvente și nu necesită un depozit mare de fonduri.

7️⃣ Achiziție fizică

Unul dintre principalele avantaje ale investiți într-o proprietate prin cumpărare fizică este că o dețineți fizic, o puteți vedea și atinge. Acest lucru generează un sentiment de încredere investitorilor.

8️⃣ Protecția împotriva inflației

Investițiile în imobiliare fizice au fost utilizate în mod tradițional pentru a acoperi inflația și pentru a reduce declinul puterii de cumpărare a investitorilor. Cu toate acestea, această protecție poate fi realizată și pe piețele financiare prin selectarea corespunzătoare a instrumentelor, de exemplu materii prime.

Investiții Imobiliare Prin Acțiuni Ale Companiilor Listate Pe Bursa De Valori

✴️Investiție imobiliară -  Companii de construcții

Vedeți numele lor în permanență pe panourile noilor locații în dezvoltare, însă știați că mai multe companii de construcții de case, cum ar fi Lennar (#LEN), KB Home (#KBH) sau PulteGroup Inc.(#PHM) din SUA, Vinci SA (#DV) din Franța, ACS Actividades de Construccion y Servicios SA (#ACS) din Spania, sau HOCHTIEF AG (#HOT) din Germania au acțiuni publice care sunt tranzacționate pe bursă în fiecare zi?

Unele dintre aceste companii plătesc investitorilor și un dividend trimestrial, echivalentul a ceea ce înseamnă chiria în cazul unei investiții imobiliare directe. Prețurile lor tind să fluctueze odată cu creșterea și scăderea pieței imobiliare. Cum ultimii ani au fost excelenți pentru piața imobiliară, prețurile acțiunilor companiilor de construcții au crescut cu câteva zeci de procente.

✴️ Cea mai bună investiție imobiliară -  Companii producătoare de materiale de construcții

Companiile care fabrică materiale de construcție utilizate în proprietăți imobiliare rezidențiale și comerciale beneficiază, de asemenea, de avantajele boom-ului imobiliar, deoarece se construiește mai mult pentru a face față cererii. Acestea includ companii precum Vulcan Materials Co (#VMC), Beacon Roofing Supply (#BECN) și Louisiana-Pacific Corp (#LPX).

Aceste companii pot excela, de asemenea, în ani mai slabi pentru piața imobiliară, deoarece aprecierea prețurilor acțiunilor lor este adesea legată de evenimentele meteorologice. Atunci când uraganele, tornadele și alte dezastre naturale distrug zonele mari ale orașelor, în cele din urmă casele, birourile și magazinele care sunt decimate vor fi reconstruite. Aceasta înseamnă că vor fi necesare mai multe materiale de construcție pentru a înlocui structurile deteriorate. Cererea de materiale de construcții ridică prețurile, iar deținătorii acestor acțiuni prosperă.

✴️ Companii de bricolaj și decorațiuni

Unele acțiuni ale companiilor de vânzări cu amănuntul sunt foarte mult legate de performanța pieței imobiliare. Primele care ne vin în minte sunt retailerii Home Depot (#HD), Debenhams PLC (#DEB) și Lowe's Cos Inc (#LOW).

Chiar și atunci când casele nu se vând, oamenii reamenajează, deoarece simt că ar putea trăi în ele pentru o perioadă mai lungă. Astfel, aceste companii pot performa bine chiar și cand piața imobiliară stagnează sau corectează. Prețul acțiunilor Home Depot a crescut de la 27 dolari în 2010 la 200 dolari în 2018, un câștig de aproape 800% în doar 8 ani!

În cazul în care cumpărarea de acțiuni individuale este un pic înfricoșătoare, există fonduri care investesc în astfel de companii sau direct în proprietăți, acestea fiind analizate în secțiunile de mai jos.

Oricum, există sute de acțiuni influențate direct sau indirect de piața imobiliară, dar și posibilitatea de a simula construirea unui portofoliu cu fonduri virtuale cu ajutorul unui cont de brokeraj.

Investiții În Piața Imobiliară Prin Trusturi De Investiții Imobiliare (REIT)

REIT-urile sunt esențiale pentru orice investiție de portofoliu, oferind diversificare, potențial de randament superior și un risc mai mic în general. Aceste fonduri de investiții imobiliare au abilitatea de a oferi dividende mai mari decât cele oferite de acțiuni, pe lângă așteptata apreciare a capitalului.

Un REIT sau un fond de investiții imobiliare, este o companie care deține și administrează bunuri imobiliare și active conexe, cum ar fi ipoteci sau obligațiuni ipotecare. Majoritatea veniturilor și a activelor unui REIT trebuie să fie legate de proprietăți imobiliare. Pentru a se califica drept REIT, companiile trebuie să respecte aceste reguli standard, plus alte reguli suplimentare, definite de Comisia pentru Valori Imobiliare și Burse:

• Să investească cel puțin 75% din totalul activelor imobiliare
• Să obțină cel puțin 75% din venitul brut din chirie sau venitul ipotecar
• Să aibă cel puțin 100 acționari după primul an ca REIT
• Să nu aibă mai mult de 50% din acțiunile deținute de cinci sau mai puține persoane
• Să plătească cel puțin 90% din venitul impozabil ca devidende ale acționarilor

Această ultimă regulă este foarte importantă pentru investitorii individuali. REIT-urile nu sunt doar companii care dețin proprietăți imobiliare; acestea sunt întreprinderi care furnizează fluxuri de numerar investitorilor lor. Daca investiți într-un REIT cu reinvestire de dividende, puteți crește portofoliul dumneavoastră până când ajungeți într-un punct în care puteți cumpăra propriile proprietăți individuale sau puteți continua să investiți în portofolii imobiliare gestionate. (Vezi și: 5 tipuri de REIT și cum să le investiți).

REIT-urile sunt tranzacționate pe bursa de valori, ceea ce înseamnă că au un simbol și puteț să monitorizați cu ușurintă evoluția lor. Puteți tranzacționa nu mai puțin de 18 REIT-uri, ce investesc în diferite ramuri ale pieței imobiliare: birouri, complexe rezidențiale, mall-uri, spitale și centre medicale, dar și în ipoteci. Cele mai tranzacționate sunt REIT-urile Vanguard sau Schwab, disponibile în platforma MetaTrader 5 pentru desktop, web sau mobil.

Sursa: webadmiralmarkets.com/ro

Investiții Imobiliare Într-o Companie Din Domeniul Imobiliar

Multe companii care dețin și gestionează proprietățti imobiliare nu sunt structurate ca fiind un REIT. Acțiunile acestor companii, în mod obișnuit, plătesc un dividend mai mic decât un REIT, dar întreprinderile au mai multă libertate de a reinvesti profiturile pentru a se extinde.

Unele companii din alte industrii acționează ca o companie imobiliară, chiar dacă acesta nu este principalul serviciu pe care îl oferă. Spre exemplu, lanțurile hoteliere, operatorii stațiunilor și managerii mall-urilor.

Desigur, există și societăți imobiliare tradiționale disponibile pentru investiții. Există companii care includ servicii imobiliare, precum RE/MAX Holdings Inc., operatori imobiliari comerciali precum CBRE (Group CBRE) și centre comerciale precum Equity One.

Ca și în cazul oricărei investiții individuale a acțiunilor, este indicat să faceți cercetări înainte de a lua o decizie investițională. Investind foarte mult într-o singură Bursă sau industrie, în raport cu restul portofoliului dumneavoastră, vă expuneți riscului de concentrare a acestuia.

Investiți Într-un Fond Mutual De Investiții Imobiliare

Una dintre cele mai dificile obstacole în investiția imobiliară este diversificarea. În calitate de investitor de retail pe Bursă, nu este dificil să găsiți o gamă largă de investiții. Acțiunile multor companii pot fi cumpărate la un preț destul de scăzut încât puteți dezvolta un portofoliu diversificat la un preț rezonabil. În schimb, domeniul imobiliar este diferit.

Aici, o singură acțiune poate ajunge la o cifră cu multe zerouri. O singură companie, Berkshire Hathaway Inc. (BRK.A) tranzacționează la acest nivel. Câteva acțiuni ajung să atingă pragul ridicat de 4 cifre.

Pentru o diversificare în domeniul imobiliar, investitorii se pot îndrepta către fondurile mutuale, fondurile de indici și ETF-uri. Unele fonduri imobiliare funcționează la fel ca un fond mutual tradițional, investite în principal în acțiuni imobiliare. Altele sunt concentrate pe REIT-uri sau chiar achiziții directe de bunuri imobiliare.

Un exemplu bine-cunoscut de ETF REIT este Vanguard REIT ETF (VNQ). Acest ETF se tranzacționează la fel ca o acțiune, dar vă oferă o expunere instantanee la un portofoliu de REIT-uri. Acest fond deține 145 acțiuni diferite. Printre exploatațiile de top se numără Simon Property Group Inc. (SPG) și Public Storage (PSA).

Dacă optați pentru un fond mutual imobiliar, Prudential Global Real Estate Fund (PURAX) este un fond imobiliar global. Fondul este investit 97,5% în domeniul imobiliar: 52% din exploatații sunt în America de Nord, restul fiind investite în Europa (17%) și Asia (31%). Acest fond se concentrează, în primul rând, pe piețele dezvoltate, cu mai puțin de 21% din fondurile investite pe piețele emergente.

Pentru expunere locală, există opțiuni precum Vonovia SE (#VNA), cel mai mare jucător de pe piața rezidențială germană.

Cei care caută investiții imobiliare cu un grad foarte scăzut de risc și diversificare, fondurile precum iShares Mortgage Real Estate ETF (#REM) care urmăresc indici compuși din REIT-uri, fonduri mutuale care investesc în ipoteci comerciale și rezidențiale.

Investiții în Imobiliare - Concluzii

Investirea în proprietăți individuale necesită mult capital și vine cu un risc ridicat. Investiția în alte opțiuni disponibile prin intermediul pieței de acțiuni - REIT-uri, fonduri mutuale și ETF - vă poate oferi portofoliul de expunere imobiliară fără a fi nevoie să aveți sute de mii de dolari. Ca și în cazul oricărei investiții, investițiile în imobiliare și în companiile afiliate prezintă un anumit risc. Evaluați orice opțiune de investiție imobiliară înainte de cumpărare pentru a vă asigura că aceasta corespunde obiectivelor dumneavoastră de investiții.

Bunurile imobiliare americane și globale au avut rezultate bune în ultimii ani, dar nu toate piețele sunt similare. Unele expuneri imobiliare oferă o acoperire excelentă împotriva fluctuațiilor pieței, dar prea multă concentrare imobiliară vă expune unui risc, așa cum s-a întâmplat în ultimii ani cu bula imobiliară și criza creditelor ipotecare.

Cu toate acestea, dacă vă cunoașteți obiectivele dumneavoastră de investiții, puteți investi cu încredere și puteți aduce imobiliarele în portofoliul dumneavoastră, atât pe termen scurt, cât și pe termen lung.

Curs Forex

• Fonduri de Investitii sau Actiuni? In ce ar trebui sa investesti
• Cum poti sa cumperi actiuni Tesla in Romania
• Top 3 moduri de a investi în piata imobiliara prin intermediul bursei de valori

Despre Admiral Markets

În calitate de broker reglementat, oferim acces la unele dintre cele mai populare platforme de tranzacționare. Puteți tranzacționa cu noi CFD-uri, acțiuni și ETF-uri.

Acest document nu conține și nu trebuie interpretat ca având în componență sfaturi de investiții, recomandări de investiții, oferte sau solicitări în privința oricărei tranzacții cu instrumente financiare. Rețineți că această analiză de tranzacționare nu este un indicator fiabil al performanței actuale sau viitoare, deoarece circumstanțele se pot schimba în timp. Înainte de a lua o decizie de investiție, trebuie să luați legătura cu un consultant financiar independent pentru a vă asigura că înțelegeți riscurile.