REIT: Mis on börsil kaubeldav kinnisvarafond?

Börsil kaubeldav kinnisvarafond (REIT) on kinnisvaraturul investeerimise meetod ilma füüsilist kinnistut ostmata. Aga mida termin endast täpselt kujutab? Kuidas need toimivad? Ja millised on nende eelised? Selles artiklis püüame vastate kõigile nendele küsimustele ja paljule muule.

Selles artiklis sisalduv info on avaldatud ainult informatiivsel eesmärgil ja seda ei saa mingil juhul tõlgendada investeerimisnõuande või -soovitusena. Enne investeerimisotsuse tegemist konsulteeri finantsnõustajaga.

Mis on börsil kaubeldav kinnisvarafond?

Börsil kaubeldav kinnisvarafond (ingliskeeles real estate investment trust ehk REIT) on ettevõte, mis kasutab investorite raha, et omandada, arendada ja üldjuhul hallata tulutootvate kinnisvaraobjektide portfelli. Kinnistuteks võivad olla näiteks korterelamud, kaubanduskeskused, laod ja büroohooned.

REITid toimivad sarnaselt investeerimisfondidele ja börsil kaubeldavatele fondidele (ETF), võimaldades jaeinvestoritel tegutseda kinnisvaraturul ilma kinnisvara omamise ja haldamisega kaasnevate suurte kulude ja probleemideta.

Kuigi REITid kipuvad tavaliselt spetsialiseeruma kinnisvaraturu konkreetsele sektorile, leidub ka selliseid REITe, mille portfellid on mitmekesised ja hõlmavad mitut erinevat sektorit.

Aga mis eristab REITe teistest eelmainitud fondidest ja muud tüüpi ettevõtetest? REITi täpsed omadused erinevad riigiti sõltuvalt sellest, millisesse finantsjurisdiktsiooni nad kuuluvad. Kuid neid ühendab see, et REITidest ettevõtetel on maksusoodustus – tavaliselt nõutakse nii väiksemat ettevõtte tulumaksu kui ka kapitalikasumi maksu. Kuid REITiks kvalifitseerumiseks peavad ettevõtted vastama teatud tingimustele. Üldjuhul peavad REITid maksma 90% maksustatavast tulust välja dividendidena. See on nii näiteks Ameerika Ühendriikides ja Ühendkuningriigis. Lisaks nõuavad osad riigid, et REITid oleksid avalikud ettevõtted. Piiranguid seatakse ka minimaalsele arvule aktsionäridele. Näiteks ei tohi Ühendkuningriigis olla REIT kontrollitud viie või vähema investori poolt. Täpsemat ülevaadet selle kohta, kuidas REITid riigiti erinevad, pakub brošüür "Worldwide Real Estate Investment Trust (REIT) Regimes". Kindlasti tee aga ka ise enne investeerimist täiendavat uurimistööd, et tagada, et sinu info on ajakohane.

Kas soovid enne turule sukeldumist investeerimismaailmaga lähemalt tutvuda ja erinevate varaklasside ning instrumentide kohta täpsemalt lugeda? Admiral Marketsi veebilehelt leiad laia valiku artikleid, juhendeid ja palju muud!

REITid Eestis

Eestis ei ole konkreetselt REITe reguleerivaid õigusakte. Sellest tulenevalt tegutsevad Tallinna börsil noteeritud kohalikud kinnisvara investeerimisfondid, kelle eesmärgiks on investoritele REITidega kaasnevaid hüvesid pakkuda, nagu Baltic Horizon Fund, REITi sarnaste üksustena, järgides riigi üldisi investeerimis- ja kinnisvararegulatsioone ja tegutsedes mujal maailmas REITidele kohalduvate põhimõtetele vastavalt.

Eestis on kinnisvara investeerimisfondid tavaliselt liigitatud alternatiivseteks investeerimisfondideks ja reguleeritud vastavalt. Neid fonde valitsevad tegevusloaga alternatiivsete investeerimisfondide valitsejad. Näiteks Baltic Horizon Fundi valitseb alternatiivse investeerimisfondi valitseja Northern Horizon Capital AS.

Kuigi REITe käsitlevad õigusaktid puuduvad, võimaldab olemasolev regulatiivne keskkond asutada kinnisvara investeerimisfonde, mis toimivad sarnaselt REITidele. Taolised fondid saavad osta, hallata ja müüa tulu teenivat kinnisvara, pakkudes investoritele alternatiivset viisi oma portfelle kinnisvarainvesteeringutega mitmekesistamiseks, ilma rendipinda isiklikult omamata.

Milline näeb aga välja Eesti kinnisvarafondide maastik? Eesti Panga ökonomist Raol Kallas kirjutab, et kokku on Eestis registreeritud kinnisvarafonde 14, mille varade maht on pea miljard eurot ehk umbkaudu 2% SKPst. 2013. aastal kahanes Eestis registreeritud fondide varade maht ligi 10%, kuid kümne aasta tagusega võrreldes on varad kapitali sissevoolu ning kinnisvara väärtuse suurenemise tõttu peaaegu kuus korda kasvanud.

Praegu ei tasuks aga Eesti kinnisvarafondidele niivõrd suuri lootusi panna. "Kinnisvarafondide eelmisele kümnendile omast kiireloomulist kasvu jäävad lähiajal piirama mitmed majanduskeskkonnast tulenevad tegurid ning osakuomanikud peavad arvestama, et osakute väärtus võib jääda kiratsema," kirjutab Kallas.

Seetõttu tasub heita pilk ka muu maailma REITidele. Rohkem infot Admiral Marketsis pakutavate REITide kohta leiad lehelt "Instrumentide spetsifikatsioon". Tegu ei ole soovitusega investeerida.

REITide eelised investoritele

Järgnevalt on välja toodud mõned plussid, mida REITid võivad investoritele pakkuda.

Mitmekesistamine

Kinnisvaraturg kipub teistest varaklassidest erinevalt käituma, mistõttu on see hea valik portfelli mitmekesistamiseks. REITid pakuvad investoritele seda võimalust ilma füüsilist kinnisvara ostmata või haldamata.

Regulaarne sissetulek

REITiks saamise tingimuseks on 90% maksuvaba kasumi jaotamine investorite vahel. See tähendab, et REITidesse investeerides tekib investoril sageli suhteliselt stabiilne lisatuluallikas. See muudab REITid eriti atraktiivseks investoritele, kes püüavad potentsiaalselt investeeringute kaudu sissetulekut teenida.

Likviidsus

Füüsilisse kinnisvarasse investeerimise üks peamisi miinuseid on kinnisvaraturu madal likviidsus. Kinnisvara ostmine ja müümine võib sageli võtta kuid või isegi aastaid. REITidega saab aga börsil kaubelda ja neil on kõrge likviidsus, mis tähendab, et neid saab kliiremini osta ja müüa.

Kaitse inflatsiooni vastu

See ei ole ehk niivõrd konkreetselt REITide kui kogu kinnisvaraturu eelis: kõrge inflatsiooniga aegadel on ajalooliselt kinnisvara osutunud tõhusaks kaitseks inflatsiooni vastu.

Konkreetselt REITidele keskendudes, tekib tulu peamiselt nende omandatud kinnisvara üürimaksetelt. Üür kipub olema positiivses korrelatsioonis inflatsiooniga. Teisisõnu, kui inflatsioon tõuseb, tõusevad tavaliselt ka üürimaksed. See korrelatsioon võimaldab REITidel kasvamist jätkata ja säilitada oma dividendimaksed ka inflatsiooniperioodidel.

REITide puudused

Loomulikult ei ole REITide puhul kõik vaid positiivne ja potentsiaalsed investorid peavad ka mõningaid puudusi kaaluma.

Aeglane kasv

Kuigi nõue maksta 90% oma maksuvabast kasumist investoritele on regulaarse sissetuleku seisukohast suurepärane, jätab see ainult 10%, et ettevõttesse tagasi investeerida. Loomulikult avaldab see negatiivset mõju ettevõtte kasvuvõimele ja uue kinnisvara portfelli lisamisele.

Seega, kuigi paljudel REITidel on kõrge dividenditootlus, ei ole need alati parim valik inimestele, kes otsivad kapitalikasvu potentsiaaliga investeeringut.

Maksud

Teine REITidesse investeerimise puudus on viis, kuidas dividendimakseid maksustatakse. Näiteks Ühendkuningriigi REITide maksuvabast kasumist tehtavaid dividendimakseid nimetatakse kinnisvaratulu jaotamiseks (Property Income Distribution, PID) ja neid maksustatakse erinevalt mitte-PID dividendidest.

Kuna PID-dividendidena jaotatav kasum on maksuvaba, liigitatakse see pärast jaotamist tulumaksuga maksustatavaks kinnisvara rendituluks. Ühendkuningriigis makstakse dividend tavaliselt välja alles pärast põhimäära suuruses tulumaksu mahaarvamist.

Pea meeles, et ka see erineb riigiti ning enne investeeringu tegemist kontrolli, millised maksud sinu valitud REITile rakenduvad.

Kuidas investeerida REITidesse Admiral Marketsis?

Admiral Marketsi Invest.MT5 kontoga saad investeerida REITidese ja enam kui 4000 teise aktsiasse konkurentsivõimelistel tingimustel! Kui oled otsustanud Admiral Marketsis REITidesse investeerida, siis saad konto avada järgnevalt:

• Ava Invest.MT5 konto.
• Laadi alla ja ava MetaTrader 5 kauplemisplatvorm.
• Otsi instrumenti, mida soovid osta, aknast „Turuvaatlus“. Hinnagraafiku avamiseks paremklõpsa sellel ja vali „Graafiku aken“.
• Tellimuse akna avamiseks vajuta ekraani ülaosas nuppu „Uus tellimus“. Seejärel vali aktsiate arv, mida soovid osta ja kliki "Osta", et oma tellimus turule saata.

Investeerimine Admiral Marketsis

Admiral Marketsi Invest.MT5 kontoga saavad kliendid investeerida rohkem kui 4000 aktsiasse ja üle 300 ETFi 15 maailma suurimalt börsilt. Muude eeliste seas on näiteks:

• Minimaalne sissemakse konto avamiseks on 1 euro
• Kasuta maailmakuulsat MetaTrader 5 kauplemisplatvormi.
• Eksklusiivne juurdepääs meie Premium Analyticsi portaalile, kust leiad värskeimad turu-uudised, olulised majandussündmused ja palju muud.

Konto avamiseks kliki alumisel reklaamil:

Teised artiklid, mis võivad sulle huvi pakkuda:

Kinnisvarasse Investeerimine ilma maja ostmata

ESG tähendusest: põhimõtted, ajalugu ja järgimine Eestis

Mis on ETF ja kuidas Eestis ETF-idesse investeerida?

Admiral Marketsist

Reguleeritud ja auhinnatud kauplemisteenuse osutajana pakume juurdepääsu maailma kõige populaarsematele kauplemisplatvormidele. Admiral Markets pakub võimalust kaubelda aktsiate, Forexi, indeksite, toorainete ja börsil kaubeldavate fondide (ETF) hinnavahelepingutega (CFD) ning aktsiatega.

TEAVE ANALÜÜTILISTE MATERJALIDE KOHTA  

Käesolev teave väljendab täiendavat informatsiooni kõikide analüüside, hinnangute, prognooside, ennustuste, turuülevaadete, nädalaprognooside ning mistahes teiste sarnaste hinnangute või informatsiooni kohta (edapidi „Analüüs"), mis on avalikustatud Admiral Marketsi veebilehel. Enne investeerimisotsuse tegemist palume Teil pöörata tähelepanu alljärgnevale:  

• Tegemist on sisuturundusega. Sisu avaldatakse ainult informatiivsel eesmärgil ja seda ei saa mingil juhul tõlgendada investeerimisnõuande või -soovitusena. See ei ole koostatud kooskõlas investeerimisuuringute sõltumatuse edendamiseks kavandatud juriidiliste nõuetega ning selle suhtes ei kohaldata enne investeerimisuuringute levitamist mingisugust ärikeeldu. 
• Iga investeerimisalase otsuse näol on tegemist kliendi isikliku otsusega ning Admiral Markets ei vastuta otsusest tekkinud kahju eest, olenemata sellest, kas otsuse tegemisel on tuginetud Analüüsis esitatud teabele või mitte. 
• Klientide huvide kaitsmiseks ning analüüsi objektiivsuse kahjustamise vältimiseks on Admiral Marketsi kehtestanud vastavad sisekorrad huvide konfliktide tuvastamiseks ning käitlemiseks. 
• Analüüsi on koostanud analüütik (edaspidi "autor"). Selle artikli autor Roberto Rivero on Admiral Marketsi töötaja/töövõtja. See sisu on turunduskommunikatsioon ega kujuta endast sõltumatut finantsuuringut.
• Kuigi kasutusele on võetud kõik mõistlikud meetmed tagamaks, et analüüsi allikad oleksid usaldusväärsed ning sisalduv informatsioon oleks esitatud võimalikult arusaadavalt, õigeaegselt, täpselt ning täielikult, ei garanteeri Admiral Marketsi analüüsis sisalduva teabe täpsust või täielikkust. 
• Analüüsis avaldatud teave finantsinstrumentide varasema või modelleeritud tootluse kohta ei tähenda Admiral Marketsi poolset otsest või kaudset lubadust, garantiid või viidet järgmiste perioodide tootluse kohta. Finantsinstrumendi väärtus võib nii kasvada kui kahaneda ning vara väärtuse säilimine ei ole garanteeritud. 
• Võimendatud tooted (sealhulgas hinnavahelepingud), on spekulatiivse iseloomuga ning võivad kaasa tuua nii kahju kui kasu. Enne kauplemise alustamist palume teha kindlaks, et mõistate täielikult  kaasnevaid riske.