Investicije v nepremičnine brez nakupa hiše ali stanovanja

Julij 02, 2021 11:45 Europe/Ljubljana
Čas branja: 21 minut

Marsikomu se naložba v nepremičnine zdi lepa ideja. Toda s povprečno ceno hiše ali stanovanj v Sloveniji, ki je trenutno več kot 250.000 EUR - nakup naložbene nepremičnine za večino ljudi preprosto ni izvedljiv. 

Kaj pa, če bi vam povedali, da lahko vlagate v nepremičnine, ne da bi kupili hišo? Tako je, v resnici lahko na več načinov vlagate v nepremičninski sektor, ne da bi kupili karkoli iz opeke in malte. V tem članku bomo predstavili nekaj teh metod, ogledali si jih bomo podrobneje, zakaj ljudje sploh vlagajo v nepremičnine in razložili, kako lahko začnete vlagati v nepremičnine z Admirals.

Zakaj investirati v nepremičnine

Današnje gospodarsko okolje izjemno nizkih ali negativnih obrestnih mer v mnogih državah po svetu naredi donosnost depozitov izjemno nizko, celo negativno. To je eden glavnih razlogov, zaradi česar nekateri podjetniki in posamezniki raje vzamejo svoj denar iz bank in se osredotočijo na različne naložbe . Trg z nepremičninami je ena od teh možnosti in je ena najbolj priljubljenih oblih diverzifikacije premoženja.

Kot pravi pregovor: "ne daj vseh jajc v eno košarico", enako velja za naložbe. Imetje raznovrstnega premoženja močno zmanjša vaše tveganje, saj zmanjšate zanašanje na uspešnost določenega sredstva ali trga. Zato morebitna zastoj na enem trgu ne bo ogrozil vseh vaših naložb in bo, upajmo, povrnjen drugje.

Zlasti trg nepremičnin ponavadi deluje drugače kot drugi glavni razredi sredstev, zato je dober kandidat za diverzifikacijo vašega portfelja. 

V Sloveniji skoraj ni človeka, ki od znancev ali sorodnikov še ni slišal, kako prepričani so, da lahko že kakšna koli naložbo v nepremičnine prinese izjemen dobiček.

V Sloveniji in po svetu je bilo veliko razpravljanja o temah na nepremične in naložbe v nepremičnine. Obstaja vedno več premožnih ljudi, ki imajo lastniški kapital, ki ga najraje investirajo v nepremičnine, v večini primerov je to povezano s fizičnim nakupom nepremičnine (najpogosteje stanovanja, hiše ali počitniške nepremičnine) brez seznanitve z drugimi priložnostmi, ki obstajajo na trgih.

Tveganja fizičnega nakupa nepremičnine

V Sloveniji naložbe v nepremičnine veljajo za zelo varne in obstaja tudi napačno prepričanje, da lahko cene nepremičnin neprestano naraščajo, zato je ta oblika zelo priljubljena med številnimi. Morate se popolnoma zavedati, da na svetu ni trga, na katerem bi se cene večno dvigovale. Dovolj je, da se spomnimo svetovne finančne krize 2008–2009, ki jo je povzročil ravno mehurček, ustvarjen na takratnem trgu nepremičnin.

Nizka likvidnost je eden glavnih vzrokov za težave na današnjem nepremičninskem trgu in ravno to lahko v določenih trenutkih povzroči močne tržne trke.

Pri izbiri nepremičnine za naložbo je treba pred nakupom oceniti najbolj natančen potencial tveganja in donosa. Preden se lotite naložb v nepremičnine, je treba upoštevati prihodnje stroške (popravilo, obnovo, vzdrževanje, gospodarske javne službe, zavarovanje itd.), Obrestne mere in pričakovanja ter potencialno pomanjkanje najemnikov.

Pri srednjeročnem in dolgoročnem začetku nepremičninskega poslovanja je treba upoštevati tudi davke.

Vsi ti stroški, davki, hipotekarne obresti in podobno lahko resno zmanjšajo potencialni donos od nakupa nepremičnine in ga celo popolnoma izbrišejo.

Investiranje v nepremičnine: Cene nepremičnin v Sloveniji

Banka Slovenije ocenjuje, da stanovanjske nepremičnine niso precenjene, da bodo cene tudi prihodnje leto rasle, vendar ne s takšno dinamiko, kot je bila značilna za pretekla leta
Ena priljubljenih metod za oceno cene nepremičnine je metoda letne plače. Sprejeto je, da je treba povprečno stanovanje plačati z plačami med dvema in tremi leti, za stanovanjski prispevek pa ne več kot 30% mesečne plače. V nasprotnem primeru bo človek težko pokril svoje druge potrebe, kot so hrana, gospodarske javne službe, avto itd., In ne bo mogel voditi popolnega življenjskega sloga.

Druga metoda, ki se pogosto uporablja za izračun donosnosti nepremičninske naložbe, je, da se njena vrednost razdeli na potencialno najemnino. Dober donos se šteje, ko lahko povrnete vrednost naložbe v nepremičnine v 100-150 najemnin. Pri vsaki številki nad 200 velja, da so trenutne cene nepremičnin previsoke, naložba v njih pa je nedonosna.

Toda poglejmo, kakšne so razmere na današnjem nepremičninskem trgu v Sloveniji, v največjem mestu - glavnem mestu Ljubljani!

Če vzamemo povprečno ceno za kvadratni meter 3000 eur in si ogledujemo stanovanje veliko 50 kvadratnih metrov, bi nas to stalo 150.000 eur.

Na podlagi zgornjih številk lahko enostavno izračunamo, da bo nakup povprečne nepremičnine (če gledamo, da je povprečna neto plača 1200 eur) v Ljubljani stal skoraj 11 let plače (150.000 /1200 EUR ≈ 125 / 12 = 10.41). S pomočjo metode letnih plač za oceno nepremičnin bomo razumeli, da se zdi, da so nepremičnine v Ljubljani v tem trenutku precenjene, po drugih pa podcenjene, sami presodite kakšna se vam zdijo te številke.

Investiranje v nepremičnine brez nakupa hiše

Prej smo že povedali, da je na voljo več načinov investiranja v nepremičnine, ki ne vključujejo nakupa hiše, katere točno so te možnosti?  V tem članku bomo preučili naslednja sredstva za naložbe v nepremičnine:

  • Delnice nepremičnin
  • Skladi za naložbe v nepremičnine (REIT)
  • Premoženjski skladi
  • Skladi, s katerimi se trguje na borzi (ETF skladi)

Za nekatere od njih ste najverjetneje že slišali, morda pa niste pomislili, da bi se lahko te vrste naložb uporabljale za ciljanje vaših naložb na nepremičninske trge. 

Vse zgoraj navedene možnosti omogočajo vlagateljem, ki se v nepremičninskem sektorju da se počutijo dobroin skušajo izkoristiti ta izjemen sektor, ne da bi kupili hišo. V naslednjih odstavkih bomo podrobno preučili vsakega od njih in vam pomagali pri odločitvi, katera izbira naložne je za vas najboljša.

Vas zanima več o vlaganju in trgovanju? Zakaj se ne bi prijavili na katerega od naših spletnih seminarjev? Te seje v živo potekajo vsak dan od ponedeljka do petka in so popolnoma brezplačne! Kliknite spodnjo pasico, da si ogledate prihajajoči urnik in se danes prijavite na spletni seminar:

Delnice nepremičnin

Začeli bomo z najbolj znanim instrumentom na našem seznamu, ki gpotrebuje malo predstavitve, saj ga vsi poznate: delnice.

Za tiste, ki želijo vlagati v nepremičnine, delnice ponujajo možnost neposrednega vlaganja v podjetja, ki delujejo v tej panogi. Eden od primerov so gospodinjstva, ki imajo iz očitnih razlogov na močnem nepremičninskem trgu veliko koristi.

Spodaj lahko vidimo dolgoročni tedenski grafikon britanskega podjetja za gradnjo hiš Persimmon. Od leta 2009 cena delnic večinoma narašča in kljub temu, da je med izbruhom pandemije Covid-19 strmo padala, je od takrat skoraj obnovila svojo ceno pred pandemijo.

Prikazano: Tedenski grafikon Admirals MetaTrader 5 - Persimmon PLC (PSN) . Časovno obdobje: 20. december 2009 - 20. maj 2021. Datum zajemanja: 1.7.2021. Pretekla uspešnost ni zanesljiv pokazatelj prihodnje uspešnosti.

REIT (skladi za investicije v nepremičnine)

Z investiranjem v naložbeni sklad imenovan investicijski skladi (REIT) upravljalci pridobijo ali razvijajo in običajno upravljajo različne nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek, kot so stanovanjske hiše, pisarne, nakupovalni centri in hoteli. REIT investitorjem omogočajo, da uživajo nekatere ugodnosti, povezane z nepremičninami, ki ustvarjajo dohodek, ne da bi jih dejansko kupili ali upravljali sami.

REIT kotirajo na borzah, kjer se njihove delnice kupujejo in prodajajo, tako kot delnice katerega koli javnega podjetja. Kljub temu, da ima REIT v svojem imenu besedo "zaupanje", je to dejansko podjetje, vendar podjetje ki uživa posebno davčno obravnavo.

Podjetja, ki izpolnjujejo pogoje za status REIT v Združenem kraljestvu, so oproščena davka od dohodkov pravnih oseb pri poslovanju z najemom nepremičnin in tudi davka na kapitalski dobiček, ki nastane pri prodaji teh nepremičnin.

V zameno za to ugodno davčno obravnavo je eden od pogojev, ki se nalaga REIT-om, ta, da morajo delničarjem v obliki dividende razdeliti 90% svojega davka oproščenega dobička - znanega kot razdelitev dohodka od lastnine (PID). 

Zato lahko REIT predstavljajo dobro naložbo v dohodek, saj imajo delničarji zajamčeno dividendo, pod pogojem, da dejavnost najema nepremičnin REIT ustvarja dobiček.

Ker se z REIT trguje na borzi, njihovo ceno določajo ravni ponudbe in povpraševanja na trgu ter nihajo ves trgovalni dan. To pomeni, da se včasih cena delnice REIT razlikuje od njegove čiste vrednosti sredstev (NAV). 

Čista vrednost se izračuna tako, da se neto vrednost deležev sklada deli s številom izdanih delnic. Če se cena delnice REIT trguje nižje od NAV, naj bi se trgovalo z diskontom. Če po drugi strani trguje višje od NAV, trguje s premijo.

Regionalni REIT - naložbena priložnost za leto 2021?

Spodaj je tedenski grafikon za Regional, britanski REIT, ki vlaga v poslovne nepremičnine v Združenem kraljestvu, s poudarkom na poslovnih stavbah. 

Upodobljeno: Admirals MetaTrader 5 - Regional REIT Ltd (RGL) Tedenski grafikon. Časovno obdobje: 1. november 2015 - 20. maj 2021. Datum zajemanja: 1.7. 2021. Pretekla uspešnost ni zanesljiv pokazatelj prihodnje uspešnosti.

Vidimo lahko, da je družba REIT med izbruhom pandemije marca 2020 trpela strm padec cene delnice, od katere se še ni popolnoma opomogla.

letnem poročilu podjetja, objavljenem aprila, izvemo, da je bil njihov portfelj na dan 31. decembra 2020 ocenjen na 732,4 milijona funtov. To je enaka NAV 97,5p na delnico. V času pisanja tega članka (20. maja 2021) je cena delnice Regional okoli 88 p, kar pomeni, da REIT na podlagi ocene portfelja od konca leta 2020 trguje z diskontom približno 10%.

V poročilu nam tudi povedo, da je bila leta 2020 vrednost dividende na delnico 6,4 p - kar predstavlja dokaj privlačen donos dividende okoli 7% po trenutni ceni delnice.

Če razmišljate o naložbah v nepremičnine preko REIT, je poleg informacij ki so zgoraj, še ena pomembna metrika, ki jo je treba upoštevati in siver je to odstotek zasedenosti EPRA. Ta številka v odstotkih predstavlja ocenjeno vrednost najema trenutno oddanega prostora, deljeno z ocenjeno vrednostjo najema celotnega portfelja. Za regionalno REIT je bila ta številka konec leta 2020 89,4%.

Trgujte na demo računu brez tveganja

Vas zanima trgovanje in investiranje v nepremičnine, vendar niste povsem pripravljeni tvegati lastnega kapitala? Demo trgovalni račun vam omogoča vadbo trgovanja z uporabo virtualne valute v realnih tržnih pogojih! Kliknite spodnjo pasico, da danes odprete predstavitveni račun:

Premoženjski skladi

Morda že poznate vzajemne sklade , morda pa še niste vedeli, da se nekateri vzajemni skladi posebej osredotočajo na nepremičninski trg.

Nepremičninski skladi uporabljajo naložbeni kapital za vlaganje v portfelj lastniških vrednostnih papirjev. Premoženjski skladi se lahko upravljajo aktivno ali pasivno in so lahko sestavljeni iz različnih vrst vrednostnih papirjev.

Nekateri nepremičninski skladi vlagajo neposredno v fizične, običajno komercialne nepremičnine in ustvarjajo dohodek od najemnin, drugi pa raje ciljajo na delnice, REIT, obveznice ali mešanico vseh treh. 

Pred naložbo v nepremičninski sklad je zelo pomembno razumeti, katerega od teh pristopov sklad uporablja, toda preden se lotimo tega, se spomnimo na osnovne mehanike vzajemnega sklada.

Pri vlaganju v vzajemni sklad - ali, kot je tu, v premoženjski sklad - vlagatelj kupi deleže v skladu od družbe, ki z njim upravlja. Cena, po kateri vlagatelj kupi v sklad NAV, se izračuna enkrat na dan ob koncu trga in se nato določi do konca trga naslednji dan, ne glede na to, kaj se zgodi s skladom gospodarstva v tem času.

Isti postopek se zgodi obratno, ko se vlagatelj odloči, da je čas, da zapusti sklad - njihove delnice se prodajo nazaj družbi pri NAV. Vsi premoženjski skladi imajo določen odstotek vlagateljevih sredstev kot denar, da lahko olajšajo likvidacijo vlagateljevega položaja.

Tveganje lastninskih skladov - investicije v nepremične preko skladov

Zdaj pa se spomnimo, da smo rekli, da je pomembno razumeti, ali sklad vlaga v fizično lastnino ali v delnice, REIT in obveznice? No, to je razlog, zakaj: če se število vlagateljev, ki je večje od pričakovanega, odloči, da je čas, da istočasno unovči svojo naložbo - obstaja sicer malo verjetna možnost - da upravitelj sklada ne bo imel dovolj denarja da bi izplačal vse investitorje, saj ima mogoče le manjši del naložb v gotovini.

Rezultat tega je, da bo sklad moral prodati del svojih naložb, da bo izpolnil želje vlagateljev. Medtem ko so delnice in vrednostni papirji ponavadi zelo likvidna sredstva in omogočajo hiter prehod do gotovine, je pri dejanski lastnini še posebaj če je to komercialna lastnina lahko zelo zapleteno in potrebuje čas za likvidacijo.

Tudi hitra prodaja nepremičnine lahko traja mesece; treba je angažirati geodete, pripraviti odvetnike, odobriti posojila, medtem pa vlagatelji čakajo in ne morejo dvigniti svojega denarja. To lahko vodi do tega, da upravljavci skladov prodajajo najbolj privlačne nepremičnine v portfelju, da omogočijo hitrejšo prodajo, preostali vlagatelji pa ostanejo z manj privlačnimi deleži naložb.

Med pandemijo je npr. več britanskih premoženjskih skladov začasno ustavilo izplačila, saj cenilci komercialnim nepremičninam niso mogli dodeliti natančnih vrednosti. Zavarovalnica Aviva je za 16 mesecev začasno ustavila tri njihove premoženjske sklade in maja 2021 končno sprejela odločitev, da jih zapre . Po več kot letu nedelovanja morajo vlagatelji počakati, da se sredstva likvidirajo, preden dobijo denar nazaj.

Vse to pomeni, da bodite previdni pri lastninskih skladih, ki vlagajo samo neposredno v nepremičnine!

Nepremičninski ETF-ji

Nepremičninski skladi, s katerimi se trguje na borzi (ETF), imajo kaj nekaj podobnosti s premoženjskimi skladi. Oba uporabljata vlagateljev kapital za nakup košarice vrednostnih papirjev v nepremičninskem sektorju. poleg tega se lahko oba upravljata tako pasivno, kot tudi aktivno.

Vendar se nepremičninski ETF- ji v večini primerov ponavadi upravlja pasivno. Z drugimi besedami, namenjeni so sledenju osnovnega indeksa. Ne vlagajo neposredno v nobeno fizično lastnino, temveč imajo običajno REIT, delnice v nepremičninskih družbah ali obveznice. 

Za razliko od vzajemnih skladov se ETF uvrščajo na borze in jih tako kot delnice kupujejo in prodajajo ves trgovalni dan. To pomeni, da mora vlagatelj, če želi likvidirati svoj položaj, najti nasprotno stranko, ki ji bo prodal delež ETF-ja.

Za razliko od neposrednega nakupa REIT-ov ali delnic, nepremičninski ETF-ji vlagateljem ponujajo takojšnjo diverzifikacijo v košarico vrednostnih papirjev z eno samo naložbo. Tako vaša izpostavljenost nepremičninskemu trgu ni omejena na samo eno podjetje, ampak se razširi na več podjetij.

Poleg tega je upravljanje ETF zelo pregledno - redno poroča o svojem portfelju in vseh spremembah na svojih naložbah.

Prikazano: Admirals MetaTrader 5 - iShares Razviti trgi Donosnost nepremičnin UCITS USD Dist ETF (IWDP) Dnevni grafikon. Časovno obdobje: 14. november 2018 - 20. maj 2021. Datum zajemanja: 1.7. 2021. Pretekla uspešnost ni zanesljiv pokazatelj prihodnje uspešnosti.

Kako vlagati v nepremičnine z Admirals

Admirals račun Invest.MT5 vam omogoča vlaganje v nepremičnine prek REIT-ov, delnic in ETF-jev! Če želite začeti investirati v nepremičnine, sledite tem korakom:

  1. Registrirajte se za račun Invest.MT5
  2. Prenesite platformo za trgovanje MetaTrader 5
  3. Pritisnite Control + U, da odprete spodnje okno 'Simboli'. Tu lahko poiščete sredstvo, v katerega želite vlagati. Ko ga najdete, pritisnite »Pokaži simbol« in nato »V redu«

Upodobljeno: Admirals MetaTrader 5 - Simboli, 1.7.2021 je bilo posneto.

  1. Pojdite na zavihek »Ogled trga« na levi strani zaslona in poiščite simbol, ki ste ga dodali v prejšnjem koraku. Ko ga najdete, z desno miškino tipko kliknite in pritisnite 'Chart Window', da odprete njegov cenovni grafikon.

Upodobljeno: Admirals MetaTrader 5 - Dnevni grafikon British Land Co PLC . Časovno obdobje: 8. januar 2019 - 20. maj 2021. Datum zajemanja: 2.7.2021. Pretekla uspešnost ni zanesljiv pokazatelj prihodnje uspešnosti.

  1. Pritisnite »Novo naročilo« - ki se nahaja na vrhu zaslona. Odprl se bo zaslon, na katerem lahko izpolnite znesek delnic, ki jih želite kupiti, ter stop-loss in po potrebi dobiček.

Upodobljeno: Admirals MetaTrader 5 - Novo naročilo britanskega Land Co PLC; 1.7.2021 je bilo posneto.

Zaključek - Investicije v nepremičnine

Priljubljeni trg nepremičnin je vedno pritegnil pozornost številnih začetnikov in profesionalnih vlagateljev, vendar nekateri verjetno ne poznajo vseh priložnosti, ki jih ponuja. Večina ljudi povezuje trenutne nepremičninske posle s fizičnim nakupom nepremičnin. Ne poznajo pa druge možnosti, ki ima vsekakor svoje prednosti in sicer nepremičninske naložbe preko borz.

Naložba v nepremičnine ne pomeni nujno zapraviti več sto tisoč eurov za hišo in upamo, da ste zdaj bolje seznanjeni z nekaterimi alternativnimi možnostmi, ki so na voljo vlagateljem, ki so prepričani o nepremičninskem sektorju.

Delnice, REIT, nepremičninski skladi in ETF lahko zagotovijo izpostavljenost nepremičninskem trgu in diverzifikacijo vašega naložbenega portfelja. Kot pri vsaki naložbi pa imajo vsi ti instrumenti prisotno tudi določeno stopnjo tveganja. 

Pred naložbo v nepremičnine je pomembno, da naložbo temeljito ocenite in se prepričate, da je v skladu z vašim naložbenim profilom in cilji.

Nakup delnic v podjetjih, delniških skladih ali trgih naložbenih nepremičnin ponuja tudi izpostavljenost na katerem koli trgu nepremičnin, z nižjimi začetnimi naložbami, nižjimi ponavljajočimi se stroški, boljšo likvidnostjo in pogosto boljšo donos. Seveda ima tudi svoje slabosti, ki sta predvsem pomanjkanje fizičnega občutka za nakup in potreba po malo več poznavanja delniških trgov.

Vsaka naložba ima svoja tveganja, toda če se z njimi upravlja dovolj dobro in je naložbena presoja dovolj natančna, lahko vodi do dostojnega donosa.

Investiranje z Admirals

Poleg nepremičninskega sektorja račun Invest.MT5 omogoča naložbe v več kot 4.300 delnic in več kot 300 ETF-jev s 15 največjih borz na svetu! Druge prednosti tega računa vključujejo:

  • Brezplačna uporaba svetovno znane trgovske platforme MetaTrader 5
  • Ekskluziven dostop do našega portala Premium Analytics , kjer lahko najdete najnovejše novice, gospodarske dogodke, razpoloženje na trgu in tehnični vpogled - vse brez dodatnih stroškov!
  • Odprtje računa z minimalnim pologom samo 1 EUR

Kliknite spodnjo pasico, da se že danes odprete svoj trgovalni račun za investiranje v nepremične:

O Admirals

Admiral Markets Group nenehno širi svoj doseg in danes preko svojih reguliranih trgovskih družb ponuja globalne storitve in tako postaja resnično globalna organizacija. Ponujamo dostop do več kot 8000 finančnih instrumentov za trgovanje, kot so Forex in CFD-ji z delnicami, indeksi, obveznicami, surovinami, ETF-ji in kripto valutami, pa tudi do naložbenih možnosti v resnične delnice in ETF-je. Z Admirals lahko brezplačno uporabljate najbolj inovativne platforme za trgovanje, kot sta MetaTrader 4 in MetaTrader 5, ter dodatek MetaTrader Supreme Edition.

Vsak, dan preberite samo en članek in prednost na trgu pred ostalimi trgovci se bo izjemno povečala:

Uspešno trgovanje!

Admirals (prej Admiral Markets)

Ta material ne vsebuje in ga ne bi smeli razumeti kot naložbenega nasveta, investicijska priporočila, ponudbo ali zbiranje kakršnih koli transakcij s finančnimi instrumenti. Upoštevajte, da takšna analiza trgovanja ni zanesljiv kazalnik sedanje ali prihodnje uspešnosti, saj se okoliščine sčasoma lahko spremenijo. Pred kakršnimi koli naložbenimi odločitvami se posvetujte z neodvisnimi finančnimi svetovalci, da boste razumeli tveganja .

Roberto Rivero
Roberto Rivero Finančni analitik, Admirals, London

Roberto je 11 let načrtoval sisteme trgovanja in orodja za odločanje za trgovce in upravitelje skladov, nadaljnjih 13 let pa v podjetju S&P in sodeloval s profesionalnimi vlagatelji. Ima diplomo iz ekonomije in MBA.