Inwestowanie w nieruchomości bez kupowania domu

Sierpień 26, 2021 19:11 Europe/Warsaw
Czas czytania: 13 minut

Dla wielu ludzi, inwestowanie w nieruchomości może wydawać się bardzo dobrym pomysłem. Ale przy średniej cenie domu w Polsce - około miliona złotych - zakup nieruchomości inwestycyjnej jest po prostu niewykonalny dla większości ludzi.  

Ale co by było, gdybyśmy powiedzieli Ci, że możesz inwestować w nieruchomości bez kupowania domu? To prawda, istnieje kilka sposobów, w jaki można inwestować w sektorze nieruchomości bez kupowania czegokolwiek z cegieł i zaprawy. W tym artykule przedstawimy kilka z tych metod, zastanowimy się, dlaczego ludzie inwestują w nieruchomości i wyjaśnimy, w jaki sposób można zacząć inwestować w nieruchomości z Admirals (dawniej Admiral Markets). 

Inwestowanie w nieruchomości - dlaczego warto? 

Chociaż inwestorzy mogą mieć różne opinie na temat wielu aspektów działania na rynku, jedną rzeczą, którą doceni każdy odnoszący sukcesy inwestor, jest znaczenie dywersyfikacji. 

Jak mówi przysłowie: "nie wkładaj wszystkich swoich jajek do jednego koszyka" i to samo dotyczy inwestycji. Posiadanie wielu różnych aktywów znacznie zmniejsza ryzyko, zmniejszając zależność od wyników danego składnika aktywów lub rynku. Dlatego potencjalne niepowodzenie na jednym rynku nie zagraża wszystkim inwestycjom, a inwestor może mieć nadzieję, że strata zostanie zrekompensowane gdzie indziej. 

Szczególnie rynek nieruchomości ma tendencję do osiągania innych wyników niż pozostałe główne klasy aktywów, co czyni go dobrą opcją do dywersyfikacji portfela.  

Innym ważnym powodem do inwestowania w nieruchomości jest fakt, że historycznie okazały się one dobrym zabezpieczeniem przed inflacją. Kiedy inflacja rośnie, wartość wielu instrumentów finansowych, w tym gotówki, większości obligacji i niektórych akcji, ma tendencję do obniżania się - lub nie nadąża za inflacją. W przeciwieństwie do tego, wartości nieruchomości historycznie dobrze radziły sobie w czasach wyższej inflacji. 

Inwestowanie w nieruchomości bez kupowania domu 

Powiedzieliśmy wcześniej, że istnieje kilka metod dostępnych do inwestowania w nieruchomości, które nie obejmują zakup domu czy mieszkania - co to jest dokładnie? W tym artykule przyjrzymy się następującym instrumentom powiązanym z nieruchomościami: 

  • Akcje nieruchomości 
  • Real Estate Investment Trusts (REITs) - Spółki Rynku Wynajmu Nieruchomości (SRWN) 
  • Fundusze nieruchomości 
  • Exchange-Traded Funds - Fundusze Giełdowe typu ETF (ETFy) 

Najprawdopodobniej słyszałeś o niektórych z nich, ale być może nie brałeś pod uwagę, że te rodzaje inwestycji mogą być wykorzystane do konkretnego celu na rynku nieruchomości.  

Wszystkie powyższe opcje pozwalają inwestorom, którzy są nastawieni pozytywnie do sektora nieruchomości, próbować czerpać z niego zyski bez konieczności kupowania domu. W kolejnych sekcjach przyjrzymy się każdej z nich nieco bardziej szczegółowo i pomożemy Ci zdecydować, która z nich może być dla Ciebie najlepsza. 

Chcesz dowiedzieć się więcej o inwestowaniu i tradingu? Możesz zapisać się na jeden z naszych webinarów. Te sesje na żywo, prowadzone w języku angielskim, odbywają się codziennie od poniedziałku do piątku i są całkowicie bezpłatne! Kliknij w baner poniżej, aby zobaczyć nadchodzący harmonogram i zarejestruj się na webinar już dziś: 

Akcje z branży nieruchomości 

Zaczniemy od najbardziej znanego instrumentu na naszej liście, którego nie trzeba przedstawiać: akcje. 

Dla tych, którzy chcą inwestować w nieruchomości, akcje oferują możliwość inwestowania bezpośrednio w firmy, które działają w tej branży. Jednym z przykładów są firmy budujące domy, które z oczywistych powodów mogą wiele zyskać na silnym rynku nieruchomości. 

Poniżej widzimy długoterminowy wykres tygodniowy Persimmon, brytyjskiej spółki zajmującej się budową domów. Od 2009 roku cena akcji, przez większość czasu, utrzymuje się w trendzie wzrostowym i pomimo gwałtownego spadku podczas wybuchu pandemii Covid-19, od tego czasu prawie odzyskała poziom cen sprzed pandemii. 

Źródło: Admirals MetaTrader 5. Persimmon PLC (PSN), wykres tygodniowy. Zakres dat: od 1 lutego 2004 roku do 26 sierpnia 2021 roku. Sporządzono: 26 sierpnia 2021 roku. Wyniki historyczne nie są gwarantem przyszłych wyników. 

Inwestowanie w nieruchomości - REITy 

Korzystając z puli pieniędzy inwestorów, Real Estate Investment Trusts (REITy) nabywają lub rozwijają i zazwyczaj zarządzają różnymi nieruchomościami przynoszącymi dochód, takimi jak budynki mieszkalne, biura, centra handlowe i hotele. REIT-y pozwalają swoim inwestorom cieszyć się korzyściami związanymi z nieruchomościami przynoszącymi dochód bez konieczności zakupu lub zarządzania tymi nieruchomościami. 

REIT-y są notowane na giełdach, gdzie ich akcje są kupowane i sprzedawane, dokładnie tak samo jak akcje każdej spółki publicznej. W rzeczywistości, mimo że w nazwie REIT znajduje się słowo "trust", jest on w rzeczywistości spółką. Spółka ta korzysta jednak ze specjalnych przywilejów podatkowych. 

W Polsce REITy funkcjonują pod nazwą “Spółki Rynku Wynajmu Nieruchomości” (w skrócie SRWN) i podobnie jak w innych krajach są zwolnione z podatku dochodowego od osób prawnych. W zamian za to korzystne traktowanie podatkowe, jednym z warunków nałożonych na REIT jest to, że muszą one dystrybuować 90% swojego zysku do akcjonariuszy w formie dywidendy - znanej jako Property Income Distribution (PID).  

Dlatego też REIT-y mogą stanowić dobrą inwestycję dochodową, ponieważ akcjonariusze mają zagwarantowaną dywidendę pod warunkiem, że działalność REIT-u związana z wynajmem nieruchomości przynosi zyski. 

Ponieważ REIT-y są przedmiotem obrotu na giełdzie, ich cena jest określana przez poziom podaży i popytu na rynku i zmienia się w ciągu dnia handlowego. Oznacza to, że czasami cena akcji REIT różni się od jego Wartości Aktywów Netto (NAV).  

Wartość aktywów netto oblicza się dzieląc wartość netto udziałów funduszu przez liczbę akcji pozostających w obrocie. Jeśli cena akcji REIT-u jest niższa niż jego NAV, mówi się, że jest on notowany z dyskontem. Z drugiej strony, jeżeli cena akcji jest wyższa niż wartość aktywów netto, to mamy do czynienia z premią. 

Regional REIT - okazja inwestycyjna na 2021 rok? 

Poniżej znajduje się wykres tygodniowy Regional, brytyjskiego REITa, który inwestuje w brytyjskie nieruchomości komercyjne, z naciskiem na biurowce. 

Źródło: Admirals MetaTrader 5. Regional REIT Ltd (RGL), wykres tygodniowy. Zakres dat: od 1 listopada 2015 roku do 26 sierpnia 2021 roku. Sporządzono: 26 sierpnia 2021 roku. Wyniki historyczne nie są gwarantem przyszłych wyników. 

Widzimy, że REIT doznał gwałtownego spadku ceny akcji podczas wybuchu pandemii w marcu 2020 roku, z którego jeszcze w pełni się nie podniósł. 

W raporcie rocznym spółki, wydanym w kwietniu, dowiadujemy się, że na dzień 31 grudnia 2020 r. ich portfel był wyceniany na 732,4 mln funtów. Odpowiada to NAV na poziomie 97,5p za akcję. W momencie pisania tego tekstu (26 sierpnia 2021 r.) cena akcji Regional wynosi około 88p, co oznacza, że w oparciu o wycenę portfela z końca 2020 r. REIT jest notowany z około 10% dyskontem. 

W raporcie czytamy również, że w 2020 roku wartość dywidendy na akcję wyniosła 6,4p - co stanowi dość atrakcyjną stopę dywidendy na poziomie około 7% przy obecnej cenie akcji. 

Jeśli rozważa się inwestowanie w nieruchomości poprzez REIT, oprócz informacji takich jak powyższe, inną ważną miarą, którą należy przeanalizować, jest wskaźnik procentowy obłożenia EPRA. Wskaźnik ten przedstawia, w procentach, szacunkową wartość czynszu aktualnie wynajmowanej powierzchni podzieloną przez szacunkową wartość czynszu całego portfela. Dla Regional REIT wskaźnik ten wyniósł 89,4% na koniec 2020 roku. 

Handluj na rachunku demonstracyjnym bez ryzyka 

Interesujesz się tradingiem i inwestowaniem, ale nie jesteś gotowy, aby zaryzykować własny kapitał? Rachunek demonstracyjny pozwala na praktykowanie handlu przy użyciu wirtualnego kapitału w rzeczywistych warunkach rynkowych! Kliknij w poniższy baner, aby otworzyć rachunek demonstracyjny już dziś: 

Inwestowanie w nieruchomości - Fundusze 

Zapewne jesteś już zaznajomiony z funduszami inwestycyjnymi, ale być może nie zdawałeś sobie sprawy z tego, że niektóre fundusze inwestycyjne koncentrują się w szczególności na rynku nieruchomości. 

Fundusze nieruchomości (Property funds, real estate funds), wykorzystują pulę kapitału inwestorów do inwestowania w portfel papierów wartościowych związanych z nieruchomościami. Fundusze nieruchomości mogą być zarządzane aktywnie lub pasywnie i mogą składać się z wielu różnych rodzajów papierów wartościowych. 

Niektóre fundusze nieruchomości inwestują bezpośrednio w fizyczne, zazwyczaj komercyjne nieruchomości i generują dochód z czynszu, podczas gdy inne wolą inwestować w akcje, REIT-y, obligacje lub w mieszankę wszystkich trzech możliwości.  

Przed zainwestowaniem w fundusz nieruchomości, bardzo ważne jest, aby zrozumieć, które z tych podejść przyjmuje fundusz, ale zanim się do tego zabierzemy, przypomnijmy sobie podstawowe mechanizmy działania funduszu inwestycyjnego. 

Inwestując w fundusz inwestycyjny - lub, jak w tym przypadku, w fundusz nieruchomości - inwestor nabywa jednostki uczestnictwa w funduszu od firmy, która nim zarządza. Cena, po której inwestor kupuje udziały w funduszu, NAV, jest obliczana raz dziennie, na zamknięciu rynku, i ta cena jest następnie stała do zamknięcia rynku następnego dnia, niezależnie od tego, co dzieje się z udziałami funduszu w międzyczasie. 

Ten sam proces zachodzi w odwrotnej kolejności, kiedy inwestor zdecyduje, że nadszedł czas, aby wyjść z funduszu - jego udziały są sprzedawane z powrotem do spółki po cenie NAV. Wszystkie fundusze nieruchomości utrzymują pewien procent środków inwestorów w gotówce, aby ułatwić likwidację pozycji inwestora. 

Ryzyko związane z funduszami nieruchomości 

Jak wspomnieliśmy w poprzedniej sekcji, ważne jest, aby zrozumieć, czy fundusz inwestuje w fizyczne nieruchomości czy w akcje, REITy i obligacje? Dlaczego ma to znaczenie? Jeśli większa niż oczekiwana liczba inwestorów zdecyduje, że nadszedł czas, aby spieniężyć swoje inwestycje w tym samym czasie - jest możliwe, i wcale nie niespotykane, że zarządzający funduszem nie będzie miał wystarczająco dużo gotówki pod ręką, aby spełnić wszystkie te żądania jednocześnie. 

W wyniku takiej sytuacji fundusz będzie musiał sprzedać niektóre ze swoich udziałów, aby spełnić życzenia inwestorów. Podczas gdy akcje i REITy są generalnie, oczywiście nie zawsze, proste i szybkie do sprzedania, to dla porównania - nieruchomości, w szczególności nieruchomości komercyjne, może być trudniej spieniężyć.  

Nawet szybka sprzedaż nieruchomości może trwać miesiącami; trzeba zaangażować geodetów, przygotować prawników, zatwierdzić pożyczki, a w międzyczasie inwestorzy czekają, nie mogąc wypłacić swoich pieniędzy. Może to prowadzić do tego, że zarządzający funduszami sprzedają najbardziej atrakcyjne nieruchomości w portfelu, aby ułatwić szybszą sprzedaż, pozostawiając innych inwestorów z mniej atrakcyjnymi udziałami.  

Podczas pandemii, kilka brytyjskich funduszy nieruchomości zostało zawieszonych, ponieważ rzeczoznawcy nie byli w stanie przypisać dokładnych wartości nieruchomościom komercyjnym. Ubezpieczyciel Aviva zawiesił trzy ze swoich funduszy nieruchomości na 16 miesięcy, ostatecznie podejmując decyzję o ich zamknięciu w maju 2021 roku. Po ponad roku bezczynności, inwestorzy muszą teraz czekać na likwidację funduszy, zanim otrzymają z powrotem swoje pieniądze. 

Przykłady te mają na celu uświadomienie, że należy być ostrożnym w stosunku do funduszy nieruchomości, które inwestują w nieruchomości tylko w sposób bezpośredni! 

Inwestowanie w nieruchomości - ETF-y

Fundusze giełdowe typu ETF na nieruchomości (Property Exchange-Traded Funds) dzielą pewne podobieństwa z funduszami nieruchomości. Oba wykorzystują kapitał inwestorów do zakupu koszyka papierów wartościowych w ramach sektora nieruchomości i mogą być zarządzane pasywnie lub aktywnie. 

Jednakże, ETF-y nieruchomości są zazwyczaj zarządzane pasywnie. Innymi słowy, są one zaprojektowane tak, aby śledzić indeks bazowy. Nie inwestują one bezpośrednio w żadne fizyczne nieruchomości, lecz zamiast tego posiadają REITy, akcje spółek związanych z nieruchomościami lub obligacje.  

W przeciwieństwie do funduszy inwestycyjnych, ETF-y są notowane na giełdach papierów wartościowych i podobnie jak akcje są kupowane i sprzedawane w ciągu dnia handlowego. Oznacza to, że jeśli inwestor chce zlikwidować swoją pozycję, musi znaleźć kontrahenta, któremu może sprzedać swoje udziały w ETF-ie. 

W przeciwieństwie do bezpośredniego zakupu REITów lub akcji, ETFy nieruchomościowe oferują inwestorom natychmiastową dywersyfikację koszyka papierów wartościowych za pomocą jednej inwestycji. W ten sposób ekspozycja na rynek nieruchomości nie jest ograniczona do jednej spółki, ale rozłożona na wiele spółek. 

Ponadto, zarządzanie ETF jest bardzo przejrzyste - regularnie raportują o swoim portfolio i wszelkich zmianach w swoich udziałach. 

Źródło: Admirals MetaTrader 5. iShares Developed Markets Property Yield UCITS USD Dist ETF (IWDP), wykres dzienny. Zakres dat: od 9 lipca 2018 roku do 26 sierpnia 2021 roku. Sporządzono: 26 sierpnia 2021 roku. Wyniki historyczne nie są gwarantem przyszłych wyników. 

Jak inwestować w nieruchomości z Admirals 

Konto Invest.MT5 od Admirals pozwala na inwestowanie w nieruchomości poprzez REITy, akcje i ETFy! Aby rozpocząć inwestowanie, należy wykonać następujące kroki: 

1. Zarejestruj rachunek Invest.MT5 

2. Pobierz platformę transakcyjną MetaTrader 5 

3. Naciśnij Control + U, aby wyświetlić okno "Symbole", jak pokazano poniżej. Tutaj możesz wyszukać aktywa, w które chcesz zainwestować. Po znalezieniu, naciśnij “Pokaż symbol”, a następnie “OK”. 

Źródło: Admirals MetaTrader 5 - Symbole 

4. Przejdź do okna “Rynek” po lewej stronie ekranu i znajdź symbol, który dodałeś w poprzednim kroku. Kiedy już go znajdziesz, kliknij prawym przyciskiem myszy i wybierz opcję “Okno wykresu”, aby otworzyć jego wykres cenowy. 

Źródło: Admirals MetaTrader 5. The British Land Co PLC, wykres dzienny. Zakres dat: od 5 stycznia 2019 roku do 26 sierpnia 2021 roku. Sporządzono: 26 sierpnia 2021 roku. Wyniki historyczne nie są gwarantem przyszłych wyników. 

5. Naciśnij przycisk “Nowe Zlecenie”, znajdujący się w górnej części ekranu. Spowoduje to wyświetlenie ekranu, na którym możesz wpisać liczbę akcji, które chcesz kupić, jak również stop loss i take profit. 

Źródło: Admirals MetaTrader 5, Okno Zlecenie - The British Land Co PLC  

Inwestowanie w nieruchomości - Końcowe przemyślenia 

Inwestowanie w nieruchomości nie musi oznaczać wydawania setek tysięcy złotych na dom i mam nadzieję, że teraz jesteś bardziej zaznajomiony z niektórymi alternatywnymi opcjami dostępnymi dla inwestorów, którzy czują się pewnie w sektorze nieruchomości. 

Akcje, REITy, fundusze nieruchomości i ETFy mogą zapewnić ekspozycję na ten rynek, jak również dywersyfikację portfela inwestycyjnego. Jednakże, jak w przypadku każdej inwestycji, wszystkie te instrumenty niosą ze sobą znaczny poziom ryzyka.  

Przed zainwestowaniem w nieruchomości, ważne jest, aby dokładnie ocenić daną inwestycję i upewnić się, że jest ona zgodna z profilem inwestycyjnym i celami inwestora. 

Inwestowanie z Admirals 

Oprócz sektora nieruchomości, rachunek Invest.MT5 pozwala na inwestowanie w ponad 4300 akcji i ponad 300 ETF-ów z 15 największych giełd na świecie! Inne korzyści płynące z posiadania tego rachunku to: 

  • Bezpłatne korzystanie ze znanej na całym świecie platformy transakcyjnej MetaTrader 5 
  • Dostęp do naszego, ekskluzywnego portalu Analiz Premium, gdzie można znaleźć wszystkie najnowsze wiadomości, wydarzenia gospodarcze, nastroje rynkowe i spostrzeżenia techniczne - wszystko bez dodatkowych kosztów! 
  • Otwarcie rachunku z minimalnym depozytem w wysokości zaledwie 1€. 

Kliknij w poniższy baner, aby złożyć wniosek o otwarcie rachunku już dziś:

O Admirals 

Admirals to wielokrotnie nagradzany, regulowany globalnie broker Forex i CFD, który ma w swojej ofercie ponad 8000 instrumentów finansowych oraz najpopularniejsze na świecie platformy handlowe: MetaTrader 4 i MetaTrader 5. Dołącz do nas już teraz!  

Powyższy materiał nie zawiera porad inwestycyjnych, rekomendacji, ani sugestii co do inwestowania w jakiekolwiek instrumenty finansowe i nie powinien być traktowany w taki sposób. Weź pod uwagę, że analiza dotycząca handlu nie jest miarodajnym wskaźnikiem ponieważ okoliczności handlowe mogą zmienić się wraz z upływem czasu. Przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji inwestycyjnej zasięgnij porady niezależnego doradcy finansowego, aby mieć pełną świadomość podejmowanego ryzyka

Roberto Rivero
Roberto Rivero Autor tekstów o tematyce finansowej, Admirals, Londyn

Roberto spędził 11 lat zajmując się projektowaniem systemów tradingowych i decyzyjnych dla traderów i menadżerów funduszy. Posiada także 13 letnie doświadcznie w S&P, gdzie pracował z profesjonalnymi inwestorami.