Comment Investir dans l'Immobilier sans Acheter une Maison

Juillet 08, 2021 15:11 UTC
Temps de lecture: 17 minutes

Pour beaucoup de personnes, investir dans l'immobilier peut sembler une bonne idée. Mais avec le prix moyen d'une maison au Royaume-Uni actuellement supérieur à 250 000 £, l'achat d'un immeuble de placement n'est tout simplement pas réalisable pour la plupart des gens.  

Mais si on vous disait que vous pouvez investir dans l'immobilier sans acheter de maison ? C'est vrai, il existe en fait plusieurs façons d'investir dans le secteur immobilier sans rien acheter de briques et de mortier.

Dans cet article, nous allons décrire quelques-unes de ces méthodes, examiner pourquoi les gens investissent dans l'immobilier en premier lieu et expliquer comment vous pouvez commencer à investir dans l'immobilier avec Admirals (anciennement Admiral Markets). 

Pourquoi Investir dans l'Immobilier ?

Alors que les investisseurs peuvent avoir des opinions divergentes sur beaucoup de choses, une chose que tout investisseur de succès vous dira est l'importance de la diversification. 

Comme dit le proverbe : « ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier » et il en va de même pour l'investissement. Détenir une variété d'actifs différents réduit considérablement votre risque en diminuant votre dépendance à l'égard de la performance d'un actif ou d'un marché particulier. Par conséquent, un revers potentiel sur un marché ne mettra pas en danger tous vos investissements et sera, espérons-le, compensé ailleurs. 

Le marché immobilier, en particulier, a tendance à se comporter différemment par rapport à d’autres grandes classes d'actifs, ce qui en fait un bon candidat pour diversifier votre portefeuille.

Une autre raison importante d'investir dans l'immobilier est que, historiquement, il s'est avéré être une bonne couverture contre l'inflation. Lorsque l'inflation augmente, la valeur de nombreux instruments financiers, y compris les liquidités, la plupart des obligations et certaines actions, aura tendance à baisser - ou à ne pas suivre l'inflation. En revanche, les valeurs immobilières se sont historiquement bien comportées en période d'inflation. 

Investir dans l'Immobilier sans Acheter une Maison

Nous avons dit plus tôt qu'il existait plusieurs méthodes pour investir dans l'immobilier qui n'impliquaient pas l'achat d'une maison, alors quelles sont-elles exactement et comment ça marche ? Dans cet article, nous examinerons les véhicules d'investissement immobilier suivants: 

  • Actions immobilières
  • Fonds de placement immobilier (FPI)
  • Fonds immobiliers
  • Exchange-Traded Funds (ETFs)

Vous en avez probablement entendu parler, mais vous n'avez peut-être pas pensé que ces types d'investissement pouvaient être utilisés pour cibler spécifiquement le marché immobilier. 

Toutes les options ci-dessus permettent aux investisseurs qui se sentent optimistes sur le secteur immobilier de tenter d'en tirer profit, sans acheter de maison. Dans les sections suivantes, nous examinerons chacun d'entre eux en détail et vous aiderons à décider lequel vous convient le mieux. 

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Actions Immobilières

Nous commencerons par l'instrument le plus familier de notre liste, qui n'a pas besoin d'être présenté: les actions. 

Pour ceux qui souhaitent savoir comment faire pour investir dans l'immobilier, les actions offrent la possibilité d'investir directement dans des sociétés opérant dans le secteur. Les entreprises de construction de logements en sont un exemple, qui, pour des raisons évidentes, ont beaucoup à gagner d'un marché immobilier solide. 

Ci-dessous, nous pouvons voir le graphique hebdomadaire à long terme de Persimmon, une entreprise britannique de construction de maisons. Depuis 2009, le cours de l'action a principalement suivi une tendance haussière et, malgré une forte baisse pendant le déclenchement de la pandémie de Covid-19, a depuis presque retrouvé son niveau de prix d'avant la pandémie. 

Source: MetaTrader 5 Admirals - Persimmon PLC (PSN). Plage de données: 20 décembre 2009 - 20 mai 2021. Réalisé le 20 mai 2021. Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. 

Les FPI

En utilisant un pool d'argent des investisseurs, les fiducies de placement immobilier (FPI) acquièrent ou développent, et gèrent généralement, diverses propriétés génératrices de revenus, telles que des immeubles d'habitation, des bureaux, des centres commerciaux et des hôtels. Les FPI permettent à leurs investisseurs de bénéficier de certains des avantages associés aux propriétés génératrices de revenus sans réellement acheter ou gérer les propriétés elles-mêmes. 

Les FPI sont cotées en bourse où leurs actions sont achetées et vendues, exactement comme celles de toute entreprise publique. En effet, une FPI est en fait une société, mais une société qui bénéficie d'un traitement fiscal particulier. 

Les sociétés éligibles au statut de FPI au Royaume-Uni sont exonérées de l'impôt sur les sociétés sur leurs activités de location immobilière et également de l'impôt sur les plus-values encourues lors de la vente de ces propriétés. 

En échange de ce traitement fiscal favorable, l'une des conditions imposées à une FPI est qu'elle doit distribuer 90 % de ses bénéfices exonérés d'impôt aux actionnaires sous la forme d'un dividende - connu sous le nom de Distribution des revenus de la propriété (PID). 

Par conséquent, les FPI peuvent représenter un bon investissement de revenu, car les actionnaires se voient garantir un dividende à condition que l'activité de location de propriétés du FPI réalise des bénéfices. 

Étant donné que les FPI sont négociées en bourse, leur prix est déterminé par les niveaux de l'offre et de la demande sur le marché et fluctue tout au long de la journée de tradfing. Cela signifie que parfois le cours de l'action de la FPI est différent de sa valeur liquidative (VNI). 

La valeur liquidative est calculée en divisant la valeur nette des avoirs du fonds par le nombre d'actions en circulation. Si le cours de l'action d'une FPI se trade en dessous de sa valeur liquidative, on dit qu'elle se trade à escompte. Si, en revanche, il se trade à un niveau supérieur à sa valeur liquidative, il se trade avec une prime. 

FPI Régional - Une Opportunité d'Investissement pour 2021 ?

Vous trouverez ci-dessous le graphique hebdomadaire de Regional, une FPI britannique qui investit dans l'immobilier commercial au Royaume-Uni, en mettant l'accent sur les immeubles de bureaux. 

Source: MetaTrader 5 Admirals - Regional REIT Ltd (RGL) Graphique hebdomadaire. Plage de données: 1 novembre 2015 - 20 mai 2021. Réalisé le 20 mai 2021. Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.

Nous pouvons voir que le FPI a subi une forte baisse du cours de l'action lors du déclenchement de la pandémie en mars 2020, dont il ne s'est pas encore complètement remis.

Dans le rapport annuel de la société, publié en avril, nous apprenons qu'au 31 décembre 2020, leur portefeuille était évalué à 732,4 millions de livres sterling. Cela équivaut à une valeur liquidative de 97,5 pence par action. Au moment de la rédaction (20 mai 2021), le cours de l'action de Regional est d'environ 88p, ce qui signifie que, sur la base de la valorisation de son portefeuille à la fin de 2020, le FPI se trade avec une réduction d'environ 10 %.

On nous dit également dans le rapport qu'en 2020, la valeur du dividende par action était de 6,4p - ce qui représente un rendement du dividende assez attrayant d'environ 7% au cours actuel de l'action.

Si vous envisagez d'investir dans une propriété par l'intermédiaire d'une FPI, ainsi que des informations telles que celles ci-dessus, une autre mesure importante à prendre en compte est le pourcentage d'occupation EPRA. Ce chiffre représente, en pourcentage, la valeur locative estimée des surfaces actuellement louées divisée par la valeur locative estimée de l'ensemble du portefeuille. Pour Regional REIT, ce chiffre était de 89,4 % à fin 2020.

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Fonds Immobiliers

Vous connaissez peut-être déjà les fonds communs de placement, mais vous ne vous êtes peut-être pas rendu compte que certains fonds communs de placement se concentrent spécifiquement sur le marché immobilier. 

Les fonds immobiliers utilisent un pool de capitaux d'investisseurs pour investir dans un portefeuille de titres liés à l'immobilier. Les fonds immobiliers peuvent être gérés activement ou passivement et peuvent être composés de différents types de titres. 

Certains fonds immobiliers investissent directement dans des propriétés physiques, généralement commerciales, et génèrent des revenus à partir du loyer, tandis que d'autres préfèrent cibler les actions, les FPIs, les obligations ou un mélange des trois. 

Avant d'investir dans un fonds immobilier, il est très important de comprendre laquelle de ces approches le fonds adopte, mais avant d'entrer dans le vif du sujet, rappelons-nous les mécanismes de base d'un fonds commun de placement. 

Lorsqu'il investit dans un fonds commun de placement - ou, comme ici, un fonds immobilier - l'investisseur achète des parts du fonds à la société qui le gère. Le prix auquel l'investisseur achète dans le fonds, la VNI, est calculé une fois par jour, à la clôture du marché, et ce prix est ensuite fixé jusqu'à la clôture du marché le lendemain, indépendamment de ce qu'il advient des exploitations entre-temps. 

Le même processus se produit en sens inverse lorsqu'un investisseur décide qu'il est temps de sortir du fonds - ses actions sont revendues à la société à la valeur liquidative. Tous les fonds immobiliers détiennent un certain pourcentage des fonds des investisseurs sous forme de liquidités, afin de pouvoir faciliter la liquidation de la position d'un investisseur. 

Le Risque des Fonds Immobiliers

Maintenant, rappelez-vous que nous avons dit qu'il est important de comprendre si un fonds investit dans des biens physiques ou dans des actions, des FPIs et des obligations? Eh bien, c'est pourquoi: si un nombre plus élevé que prévu d'investisseurs décident qu'il est temps de rentabiliser leur investissement en même temps - il est possible, et pas du tout inédit - que le gestionnaire de fonds n'ait pas assez de liquidités à votre disposition pour faciliter toutes ces demandes à la fois. 

Le résultat de cette situation est que le fonds devra vendre une partie de ses avoirs afin de se conformer aux souhaits de ses investisseurs. Alors que les actions et les FPIs ne sont généralement, bien sûr pas toujours, simples et rapides à vendre, en comparaison, les biens immobiliers, en particulier les biens commerciaux, ne sont ni l'un ni l'autre.  

Même une vente immobilière rapide peut prendre des mois; les experts doivent être engagés, les notaires préparés, les prêts approuvés et, en attendant, les investisseurs attendent, incapables de retirer leur argent. Cela peut conduire les gestionnaires de fonds à vendre les propriétés les plus attrayantes du portefeuille pour faciliter une vente plus rapide, laissant les investisseurs restants avec les avoirs les moins attrayants.  

Pendant la pandémie, plusieurs fonds immobiliers britanniques ont été suspendus car les évaluateurs n'étaient pas en mesure d'attribuer des valeurs précises aux propriétés commerciales. L'assureur Aviva a suspendu trois de leurs fonds immobiliers pendant 16 mois, prenant finalement la décision en mai 2021 de les fermer. Après plus d'un an d'inaction, les investisseurs doivent désormais attendre la liquidation des fonds avant de récupérer leur argent. 

Autant dire qu'il faut se méfier des fonds immobiliers qui n'investissent que dans l'immobilier en direct ! 

ETFs Immobiliers

Les fonds négociés en bourse (ETFs) immobiliers partagent certaines similitudes avec les fonds immobiliers. Ils utilisent tous deux le capital des investisseurs pour acheter un panier de titres dans le secteur immobilier et peuvent être gérés passivement ou activement. 

Cependant, les ETFs immobiliers ont tendance à être gérés passivement. En d'autres termes, ils sont conçus pour répliquer un indice sous-jacent. Ils n'investissent pas directement dans des biens physiques, mais ont plutôt tendance à détenir des FPI, des actions de sociétés immobilières ou des obligations. 

Contrairement aux fonds communs de placement, les ETF sont cotés en bourse et, tout comme les actions, sont achetés et vendus tout au long de la journée de trading. Cela signifie que si un investisseur souhaite liquider sa position, il doit trouver une contrepartie à qui vendre ses actions ETFs. 

Contrairement à l'achat direct de FPI ou d'actions, les ETF immobiliers offrent aux investisseurs une diversification instantanée à travers un panier de titres avec un seul investissement. De cette façon, votre exposition au marché immobilier n'est pas limitée à une seule entreprise, mais répartie sur plusieurs. 

De plus, la gestion des ETF est très transparente et rend compte régulièrement de leur portefeuille et de tout changement dans leurs avoirs. 

Source: MetaTrader 5 Admirals - iShares Developed Markets Property Yield UCITS USD Dist ETF (IWDP) Graphique Journalier. Plage de données: 14 novembre 2018 - 20 mai 2021. Réalisé le 20 mai 2021. Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. 

Comment Investir dans l'Immobilier avec Admirals

Un compte Invest.MT5 Admirals vous permet d'investir dans l'immobilier via des FPIs, des actions et des ETFs! Pour commencer à investir, suivez ces étapes: 

  1. Inscrivez-vous pour un compte Invest.MT5
  2. Téléchargez la plateforme de trading MetaTrader 5
  3. Appuyez sur Ctrl + U pour afficher la fenêtre « Symboles » ci-dessous. Ici, vous pouvez rechercher l'actif dans lequel vous souhaitez investir. Une fois localisé, appuyez sur « Afficher le symbole », puis sur « OK » 

Source: MetaTrader 5 Admirals - Symboles 

Dirigez-vous vers l'onglet « Observation du marché » sur le côté gauche de votre écran et localisez le symbole que vous avez ajouté à l'étape précédente. Une fois que vous l'avez trouvé, faites un clic droit et appuyez sur « Fenêtre de graphique » pour ouvrir son tableau des prix. 

Source: MetaTrader 5 Admirals - The British Land Co PLC Graphique journalier. Plage de données: 8 janvier 2019 - 20 mai 2021. Réalisé le 20 mai 2021. Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. 

Appuyez sur « Nouvel ordre » - qui se trouve en haut de votre écran. Cela fera apparaître un écran où vous pourrez renseigner le montant des actions que vous souhaitez acheter ainsi qu'un stop loss et take profit le cas échéant. 

Source: MetaTrader 5 Admirals – Nouvel ordre The British Land Co PLC 

Conclusion

Investir dans l'immobilier ne signifie pas nécessairement dépenser des centaines de milliers d'euros pour une maison et j'espère que vous êtes maintenant plus familiarisé avec certaines des options alternatives disponibles pour les investisseurs qui se sentent confiants dans le secteur immobilier. 

Les actions, les FPIs, les fonds immobiliers et les ETFs peuvent tous offrir une exposition à ce marché ainsi qu'une diversification pour votre portefeuille d'investissement. Cependant, comme pour tout investissement, tous ces instruments comportent un niveau de risque important. 

Avant d'investir dans l'immobilier, il est important de bien évaluer l'investissement en question et de s'assurer qu'il correspond à votre profil d'investissement et à vos objectifs. 

Investir avec Admirals 

Outre le secteur immobilier, un compte Invest.MT5 vous permet d'investir dans plus de 4 300 actions et plus de 300 ETF de 15 des plus grandes bourses du monde! Les autres avantages de ce compte incluent: 

  • Utilisation gratuite de la plateforme de trading de renommée mondiale MetaTrader 5
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Références

Roberto Rivero
Roberto Rivero Rédacteur Finance, Admirals Londres

Roberto a passé 11 ans à concevoir des systèmes de trading et de prise de décision pour les traders et les gestionnaires de fonds et 13 ans supplémentaires chez S&P, travaillant avec des investisseurs professionnels.